خانه‌های ۷۰۰ هزار دلاری؛ تلاش سازندگان کوئینزلند برای مقابله با گرانی مسکن

فشار گرانی مسکن، تعریف «خانه اول» را در کوئینزلند تغییر داده

بحران مسکن در کوئینزلند¹ باعث شده سازنده‌ها و خریداران دوباره فکر کنند «خانه اول» دقیقاً چه شکلی می‌تواند داشته باشد. با ادامه‌دار شدن افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و قیمت ملک، مدل‌های کوچک‌تر، ساده‌تر و انعطاف‌پذیرترِ مسکن بیشتر مورد توجه قرار گرفته‌اند.

این تغییر نگاه زمانی پررنگ‌تر می‌شود که هزینه ورود به بازار با سقف‌های تعیین‌شده برای کمک‌های دولتی تداخل پیدا می‌کند. در کوئینزلند¹ «کمک‌هزینه خریدار خانه اول» (First Home Owner Grant) به مبلغ ۳۰ هزار دلار برای خانه‌های نوسازِ زیر ۷۵۰ هزار دلار قابل دریافت است، اما نمایندگان صنعت می‌گویند این سقف دیگر با واقعیت قیمت ساخت یا خرید خانه نوساز در بریزبن² هم‌خوان نیست. شرکت Place Advisory³ خواستار افزایش این سقف تا ۸۵۰ هزار دلار شده است.

بازنگری در خانه سنتیِ حیاط‌دار

برای بسیاری از خریدارانِ خانه اول، خانه‌های جدا از هم با چند اتاق‌خواب، زمین بزرگ و جزئیات پرهزینه، بیش از قبل دست‌نیافتنی شده است. به همین دلیل، سازنده‌ها به دنبال گزینه‌هایی هستند که از زمین‌های کوچک‌تر بهتر استفاده کنند و هزینه‌های غیرضروری ساخت را پایین بیاورند.

این گزینه‌ها می‌تواند شامل خانه‌های جمع‌وجور، نقشه‌های غیرمتعارف، خانه‌های روی قطعه‌های کوچک‌تر و واحدهای خارج از شبکه یا نیمه‌مستقل (off-grid یا semi-independent) باشد. جذابیت این مدل‌ها روشن است: کوچک‌تر شدن زیربنا می‌تواند قیمت خرید را کاهش دهد و طراحی کارآمد می‌تواند هزینه‌های جاریِ انرژی و نگهداری را کمتر کند.

رشد جنبش «خانه‌های خیلی کوچک» (Tiny Home) هم نشان می‌دهد برخی ساکنان کوئینزلند¹ مستقل از بازار مرسوم، دنبال راه‌حل‌اند؛ نمونه‌ای از آن فردی است که پس از سال‌ها اجاره‌نشینی، برای فرار از افزایش قبض‌ها، یک خانه کوچکِ خارج از شبکه ساخته است—نمونه‌ای از علاقه رو‌به‌رشد به خانه‌هایی با محوریت مقرون‌به‌صرفه بودن، خوداتکایی و هزینه‌های جاری کمتر.

این مدل‌ها برای همه مناسب نیستند. قوانین برنامه‌ریزی شهری، تأمین مالی، قابلیت جابه‌جایی، مالکیت زمین و دسترسی به خدمات شهری می‌تواند تعیین کند یک سکونتگاه کوچک یا غیرمعمول تا چه حد عملی است. با این حال، همین گزینه‌ها گفت‌وگو درباره اینکه «خانه اولِ مناسب» چه ویژگی‌هایی دارد را گسترده‌تر کرده‌اند.

سرمایه‌گذاری دولت؛ تمرکز بر آماده‌سازی زمین و سرعت تحویل

موضوع صرفاً طراحی خانه نیست و کوئینزلند¹ به زمینِ خدمات‌دارِ بیشتر و تحویل سریع‌تر مسکن هم نیاز دارد.

دولت کوئینزلند¹ اخیراً بیش از ۷۰ میلیون دلار برای پروژه‌های زیرساختی در مناطق South Burnett⁴ و Somerset⁵ اعلام کرد؛ برنامه‌ای که گفته می‌شود روند ساخت ۷۱۰ خانه جدید را جلو می‌اندازد. این بودجه قرار است صرف زیرساخت‌های ضروری مثل آب و فاضلاب شود تا توسعه‌های مسکونی‌ای که معمولاً به دلیل نبود زیرساخت به تعویق می‌افتند، سریع‌تر جلو بروند.

طبق اعلام دولت، «Residential Activation Fund» به ایجاد ظرفیت برای بیش از ۱۶۳ هزار خانه کمک کرده و همچنین بودجه‌های گسترده‌تر فدرال و ایالتی برای آزادسازی ظرفیت ۵۱ هزار خانه دیگر در نظر گرفته شده که شامل ۲۰ هزار خانه برای خریدارانِ خانه اول هم می‌شود.

اهمیت سرمایه‌گذاری زیرساختی از این جهت است که زمینی بدون جاده، زهکشی، آب یا فاضلاب، به سرعت به یک محله قابل زندگی تبدیل نمی‌شود. رفع این گلوگاه‌ها، دست سازنده‌ها را برای تحویل خانه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر بازتر می‌کند.

کمک‌ها هست، اما سقف قیمت‌ها مسئله‌ساز شده

کوئینزلند¹ چند اقدام برای کاهش هزینه اولیه خرید خانه نوساز دارد؛ از جمله کمک‌هزینه ۳۰ هزار دلاری، حذف حق تمبر (stamp duty) برای برخی ساخت‌های جدید واجد شرایط، و طرح «Boost to Buy» به شکل مالکیت مشارکتی (shared-equity) که هدفش کاهش مبلغ سپرده (deposit) برای خریدارانِ واجد شرایط است.

اما وقتی سقف قیمت‌های واجد شرایط با سرعت بازار هماهنگ نمی‌شود، اثر این کمک‌ها هم کمتر می‌شود. بحث بر سر سقف ۷۵۰ هزار دلاریِ کمک‌هزینه نشان‌دهنده یک مشکل بزرگ‌تر است: سیاست‌هایی که زمانی طراحی شده‌اند که بازار ارزان‌تر بوده، در دوره افزایش هزینه ساخت و زمین ممکن است کارکرد اصلی خود را از دست بدهند.

اگر قیمت یک خانه نوساز در بازار هدف، مرتب بالاتر از سقف تعیین‌شده باشد، خریدار ممکن است بین خرید ملک گران‌تر بدون دریافت کمک، یا رفتن سراغ خانه قدیمی‌تر/نامتناسبی که برای حمایت‌های دیگر واجد شرایط است، گیر کند.

فرصت‌ها و فشارها در مناطق غیرشهری کوئینزلند

در حالی که بازارهای بریزبن² و مناطق ساحلی برای بسیاری از خانوارها دور از دسترس مانده، کوئینزلند¹ منطقه‌ای (regional) هم تقاضای بالایی را تجربه می‌کند. یک تحلیل اخیر نشان داد قیمت ملک در مناطق منطقه‌ای کوئینزلند¹ در سال گذشته ۹.۱ درصد رشد داشته، هرچند در سه‌ماهه اخیر ۱.۳ درصد کاهش ثبت شده است. همچنین گزارش شده قیمت‌ها از سال ۲۰۲۱ تا حالا ۵۸ درصد بالا رفته‌اند.

این ترکیبِ رشد بلندمدت و کمی آرام‌گرفتنِ کوتاه‌مدت، می‌تواند برای برخی خریداران فرصت ایجاد کند، اما هم‌زمان فشار روی جوامع منطقه‌ای را نشان می‌دهد؛ جایی که خریدارانِ خانه اول با سرمایه‌گذارها، مهاجرت‌کنندگانِ سبک‌زندگی و خانوارهایی که از بریزبن²، گلد کوست⁶ و سانشاین کوست⁷ جابه‌جا می‌شوند رقابت می‌کنند.

توسعه منطقه‌ای وقتی بهتر کار می‌کند که هم‌زمان با شغل، حمل‌ونقل، مدرسه، خدمات درمانی و دیگر زیرساخت‌های اجتماعی جلو برود. صرفِ ساخت خانه‌های بیشتر، اگر مردم برای نیازهای ضروری مجبور به سفرهای طولانی باشند، پاسخگوی مسئله نیست.

نقش سازنده‌ها در حال تغییر است

از سازنده‌ها بیشتر از قبل انتظار می‌رود فقط خانه‌های تیپ و پرتکرار تحویل ندهند. خریداران دنبال خانه‌هایی هستند که هم خریدشان قابل‌دسترس‌تر باشد، هم هزینه اداره‌کردنشان کمتر دربیاید، و هم برای تغییر نیازهای خانواده قابل تطبیق باشد.

این موضوع به افزایش علاقه به نقشه‌های انعطاف‌پذیر، طراحی‌های فشرده و پروژه‌هایی که از قطعه‌های کوچک‌تر بهتر استفاده می‌کنند کمک کرده است. هم‌زمان، انتخاب سازنده‌ای با سابقه تحویل مشخص اهمیت بیشتری پیدا کرده است. یکی از گزارش‌های اخیر بازار ملک در کوئینزلند¹ هم بر اهمیت انتخاب سازنده مناسب—به‌خصوص در خرید «پیش‌فروش» (off the plan)—تأکید کرده و به نمونه‌ای اشاره کرده که یک سازنده ۱۵ پروژه فعال در South-East Queensland⁸ دارد.

برای خریداران، توصیه‌های مطرح‌شده این است که فقط به خانه‌های نمایشی اکتفا نکنند و پرسش‌های کلیدی را بررسی کنند، از جمله:

- دقیقاً چه چیزهایی در قیمت تبلیغ‌شده لحاظ شده است؟

- آیا پروژه همه مجوزهای لازم را گرفته است؟

- هزینه‌های بدنه/هیئت‌مدیره ساختمان (body corporate)، بیمه و نگهداری چقدر است؟

- نرخ بهره یا تأخیر ساخت‌وساز چه اثری روی زمان تحویل و تسویه دارد؟

- آیا خانه مشمول کمک‌هزینه‌ها یا معافیت‌های دولتی می‌شود؟

- اگر شرایط خانوار تغییر کند، طراحی قابل تطبیق هست یا نه؟

محصولات غیرمعمول؛ یک موج تازه در بازارهای گران

در کنار این روند کلی، سه سازنده در کوئینزلند¹ هم طرح‌هایی با محصولات مسکونی غیرمعمول معرفی کرده‌اند که بین «خانه» و «آپارتمان» قرار می‌گیرد؛ با هدف ارائه مسیر واقع‌بینانه‌تر برای ورود خریدارانِ خانه اول به بازارهای گران.

شرکت Azure Group⁹ که گفته می‌شود پروژه‌هایی به ارزش ۲.۵ میلیارد دلار در جنوب‌شرق کوئینزلند⁸ در دست توسعه دارد، در برخی پروژه‌های منتخب، «خانه‌های تراس یک‌خوابه» را با قیمت شروع حدود ۷۰۰ هزار دلار عرضه می‌کند. این مجموعه این مدل را «نقطه ورود دست‌یافتنی‌تر برای خریدارانِ خانه اول» و همچنین گزینه‌ای برای سرمایه‌گذاری در بازارهای اجاره‌ای جاافتاده معرفی کرده است. به گفته Trent Keirnan¹⁰ بنیان‌گذار و مدیرعامل این شرکت، موضوع فقط کوچک‌سازی خانه نیست، بلکه ایجاد گونه‌های متفاوت مسکونی برای استفاده بهتر از زمین و حفظ ویژگی‌هایی است که خریداران در خانه‌های سنتی دوست دارند.

در Palm Beach¹¹ در گلد کوست⁶، سهمیه اختصاصی خریدارانِ خانه اول در پروژه ۵۵۰ میلیون دلاری Flourish Soleira¹² از Sherpa Group¹³ به‌طور رسمی تمام شده است؛ ۲۷ آپارتمانِ زیر یک میلیون دلار که همگی توسط خریدارانِ خانه اول خریداری شده‌اند. طبق شرایط خرید پروژه، همه خریداران «ساکنِ مالک» (owner-occupier) خواهند بود و ۲۵ نفرشان از خود Palm Beach¹¹ یا حومه‌های اطراف هستند. این پروژه با هدف ایجاد یک اجتماع چندنسلی طراحی شده و ترکیبی از نقشه‌ها دارد؛ از جمله آپارتمان‌های دوخوابه یک‌حمام که به گفته Christie Leet¹⁴ بنیان‌گذار Sherpa Group¹³، در پروژه‌های جدید و پریمیوم کمتر رایج است اما برای خریداران جوان مسیر ارزان‌تری فراهم می‌کند. بر اساس گزارش REA Market Trends¹⁵، میانه قیمت واحد (unit) در Palm Beach¹¹ حدود ۱.۲ میلیون دلار اعلام شده است.

در همین حال، Pikos¹⁶ با ایده‌ای انعطاف‌پذیرتر، محصول پیشنهادی Pied-à-Terre¹⁷ را برای پروژه ۸۵۰ میلیون دلاریِ آینده خود در Newstead¹⁸ مطرح کرده است. این طراحی در حال بررسی شورا (council) است و شامل یک سکونتگاه دوخوابه است که در دو طبقه جدا از هم تقسیم می‌شود، اما به شکل یک قطعه و یک سند (single lot and title) با هم فروخته می‌شود؛ با مساحت خالص قابل فروش حدود ۹۵ مترمربع. تفاوتش با «دوکلیدی» (dual-key) این است که دو بخش لزوماً دیوار مشترک ندارند و حتی می‌توانند در یک طبقه هم نباشند و در دو سطح جدا در ساختمان قرار بگیرند. گفته می‌شود این مدل برای خانواده‌ها، حرفه‌ای‌ها، کوچک‌کنندگانِ خانه (downsizers) و خانوارهای چندنسلی کاربرد دارد و می‌تواند انعطاف درآمدزایی هم ایجاد کند. مدیریت ساختمان و جامعه نیز قرار است توسط بازوی مدیریتی Pikos¹⁶ حفظ شود تا پیوستگی بین توسعه پروژه، مدیریت ساختمان و نگهداری بلندمدت جامعه ایجاد شود.

پانویس (نام‌های اصلی)

¹ Queensland

² Brisbane

³ Place Advisory

⁴ South Burnett

⁵ Somerset

⁶ Gold Coast

⁷ Sunshine Coast

⁸ South-East Queensland

⁹ Azure Group

¹⁰ Trent Keirnan

¹¹ Palm Beach

¹² Flourish Soleira

¹³ Sherpa Group

¹⁴ Christie Leet

¹⁵ REA Market Trends

¹⁶ Pikos

¹⁷ Pied-à-Terre

¹⁸ Newstead