سیدنی، ملبورن و بریزبن در مسیر افزایش اجاره‌بها؛ افزایش تا ۶ درصد

سقف رشد اجاره‌ها؛ محدودیت اصلی توان پرداخت مستأجران

بازار اجاره در استرالیا¹ ممکن است به نقطه‌ای نزدیک شود که اجاره‌ها دیگر نتوانند مثل گذشته بالا بروند؛ چون بودجه خانواده‌ها آن‌قدر تحت فشار است که بسیاری از مستأجران عملاً توان پرداخت مبالغ بیشتر را ندارند و همین، دست موجران را برای افزایش‌های تازه می‌بندد.

به گفته برخی مشاوران املاک، با وجود نگرانی‌هایی درباره تغییرات مالیاتی مرتبط با سرمایه‌گذاری در ملک، احتمال جهش شدید اجاره‌ها در یک سال آینده کم است؛ چون عامل تعیین‌کننده، «ظرفیت پرداخت» مستأجران است، نه صرفاً میل موجر به افزایش بازدهی.²

بودجه خانوارها ترمز بازار

طبق داده‌های اجاره‌های آگهی‌شده در سطح کشور، اجاره‌های ملی در هفته منتهی به ۲۳ آگوست ۲۰۲۶، حدود ۲٫۱۵ دلار کاهش یافت و به ۷۷۶٫۷۲ دلار رسید. با این حال، اجاره‌ها همچنان ۷٫۲ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل بودند؛ یعنی فشار «توان‌پذیری» همچنان وجود دارد، حتی اگر شتاب کوتاه‌مدت کمی کمتر شده باشد.³

این فشار در سیدنی⁴ پررنگ‌تر است؛ جایی که میانه آگهی‌شده ترکیبی به ۹۸۴٫۳۰ دلار در هفته رسیده است. نوسان هفتگی بین خانه‌ها و آپارتمان‌ها متفاوت بوده، اما سطح اجاره‌ها در این شهر به‌طور محسوسی بالاتر از میانگین ملی مانده است.³

این اعداد نشان می‌دهد بازار لزوماً در مسیر کاهش عمومی نیست؛ بلکه در بسیاری موارد مستأجران به نقطه‌ای نزدیک می‌شوند که با بالا رفتن مبلغ پیشنهادی، مجبور به «سازگاری عملی» می‌شوند: رفتن به واحد کوچک‌تر، هم‌خانه شدن، دورتر شدن از مراکز اشتغال، یا حتی خروج از یک بازار مشخص.

گسترش بحران توان‌پذیری

پژوهش تازه گروه حامی حقوق مسکن Everybody’s Home⁵ شدت فشار را نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش، اجاره یک واحد آپارتمانی اکنون در همه پایتخت‌های ایالتی استرالیا¹ برای یک کارگر مجرد، بیش از نصف درآمد میانهِ «دریافتی پس از کسر مالیات» را می‌بلعد.⁶

در سطح ملی، اجاره متوسط آپارتمان ۶۱۴ دلار در هفته گزارش شده است. برای فردی با درآمد ۷۰ هزار دلار، این رقم معادل ۵۶ درصد درآمد پس از کسر مالیات است. برای درآمدهای پایین‌تر، فشار سنگین‌تر می‌شود: فردی با درآمد ۴۰ هزار دلار باید ۸۹ درصد درآمد قابل‌تصرف خود را صرف اجاره میانه ملیِ واحد آپارتمانی کند.⁷

حتی اجاره‌نشین‌های با درآمد بالاتر هم همیشه از «فشار مسکن» دور نمی‌مانند. در این گزارش آمده که یک خانوار ممکن است به درآمدی حدود ۱۳۰ هزار دلار در سال نیاز داشته باشد تا اجاره میانه به حوالی معیار رایجِ «۳۰ درصد درآمد» نزدیک شود.⁷

در افق بلندمدت هم رشد چشمگیر بوده است: میانه اجاره درخواستی ملی برای یک واحد از ۳۷۲ دلار در هفته در مارچ ۲۰۲۰ به ۶۱۴ دلار در آگوست ۲۰۲۶ رسیده؛ یعنی حدود ۶۵ درصد افزایش. تنها در یک سال گذشته، افزایش متوسط ۴۸ دلار در هفته (نزدیک به ۲۵۰۰ دلار در سال) گزارش شده است.⁷

چرا انتقال هزینه‌های بالاتر به مستأجر همیشه ممکن نیست

تغییرات بودجه فدرال در ترتیبات مالیاتی سرمایه‌گذاری ملکی، باعث شده برخی پیش‌بینی کنند موجران برای حفظ بازدهی، دنبال افزایش‌های جدی اجاره خواهند رفت.

در بعضی اظهار نظرها حتی از رشد تا ۳۰ درصد طی دو سال صحبت شده، اما این برآورد به‌عنوان برداشت ساده‌سازی‌شده از مدل‌سازی‌هایی مورد نقد قرار گرفته که در آن‌ها تغییرات قیمت ملک و بازده اجاره هم در نظر گرفته شده بود.⁸⁹

در عمل، موجر نمی‌تواند اجاره را جدا از بازار تعیین کند. افزایش بزرگِ اجاره ممکن است روی کاغذ بازده یک ملک را بهتر نشان دهد، اما هم‌زمان می‌تواند ریسک خالی‌ماندن ملک را بالا ببرد، مدت پیدا شدن مستأجر را طولانی کند و هزینه‌های جابه‌جایی و خالی‌ماندن را به مالک تحمیل کند.

در نتیجه، بین هزینه‌های موجر و توان پرداخت مستأجر نوعی کشمکش ایجاد می‌شود: مالک ممکن است بخواهد هزینه‌های بالاترِ مالی، نگهداری یا مالیات را جبران کند، اما افزایش اجاره فقط وقتی «عملی» است که بازار محلی قدرت پذیرش آن را داشته باشد.

عرضه همچنان محدود است، اما شکل تقاضا تغییر می‌کند

کمبود عرضه اجاره‌ای همچنان یکی از منابع فشار رو به بالا است. اجاره‌های ملی از نظر سالانه هنوز در حال افزایش‌اند و در چند پایتخت، رشد به‌طور قابل توجهی بالاتر از میانگین ملی گزارش شده است.³

هم‌زمان، قیمت‌های بالای خرید خانه، بخشی از اجاره‌نشین‌ها را به سمت آپارتمان‌ها هل داده است. در تحلیل‌های اخیر گفته شده اجاره در برخی حومه‌های پایتخت‌ها از پایان دوره فریز اجاره در دوران COVID¹⁰ تا امروز، تا حدود ۸۰ درصد بالا رفته است. در چند نقطه مرکزی شهرها، تقاضای ناشی از دانشجویان بین‌المللی هم به رقابت برای واحدها اضافه کرده است.¹¹

این جابه‌جایی می‌تواند تصویر بازار را پیچیده کند: کسانی که از بازار خانه‌ها قیمت‌گذاری‌شده بیرون می‌افتند، ممکن است همچنان برای آپارتمان‌ها رقابت کنند و اجاره واحدها را بالا نگه دارند، حتی وقتی دیگر توان اجاره شکل قبلیِ سکونت خود را ندارند.

اما محدودیت‌هایی وجود دارد. اگر مستأجران با رفتن به مناطق ارزان‌تر، هم‌خانه شدن، یا کاهش متراژ و کیفیت محل زندگی واکنش نشان دهند، تقاضا برای املاک گران‌تر می‌تواند ضعیف شود. از این منظر، توان‌پذیری خودش تبدیل به نیروی محدودکننده می‌شود: اجاره‌ها فقط تا جایی بالا می‌روند که تعداد کافی از خانوارها هنوز بتوانند پرداخت کنند.

چالش سیاست‌گذاری

داده‌های مربوط به توان‌پذیری، درخواست‌ها برای افزایش مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه، تقویت محافظت‌ها در برابر افزایش‌های بیش از حد، و محدود کردن اخراج‌های بدون دلیل را پررنگ‌تر کرده است.⁶

برای سیاست‌گذاران، مسئله این است که اقداماتی که برای حمایت از سرمایه‌گذاری ملکی طراحی می‌شود، اگر مالکان تلاش کنند هزینه‌های بالاتر را جبران کنند، می‌تواند اثراتی بر اجاره‌نشین‌ها بگذارد. با این حال، شواهد موجود نشان می‌دهد افزایش اجاره در نهایت بیشتر با دستمزدها و جریان نقدی خانوارها محدود می‌شود تا این‌که فقط تابع بازده دلخواه موجر باشد.

برای مستأجران، این به معنای راحت شدن فوری شرایط نیست؛ اجاره‌ها هنوز به‌مراتب بالاتر از سطح پیش از همه‌گیری است و رشد سالانه در بیشتر بازارها ادامه دارد. آنچه دیده می‌شود، بیشتر شکاف عمیق‌تر بین خانوارهایی است که می‌توانند همراه شوند و آن‌هایی که مجبور به مصالحه‌های سخت در محل زندگی می‌شوند.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Australia

² The Australian Financial Review

³ Ripehouse Advisory

⁴ Sydney

⁵ Everybody’s Home

⁶ ABC News

⁷ realestate.com.au

⁸ Green Left

⁹ Bushletter

¹⁰ COVID

¹¹ The Sydney Morning Herald