بحران استطاعتپذیری مسکن در استرالیا؛ راهحل کوتاهمدت ندارد
به گفته سالی اولد¹، اقتصاددان ارشد NAB²، بحران استطاعتپذیری مسکن در استرالیا³ با یک افت کوتاهمدت در قیمت ملک حل نمیشود. او در جلسه تحقیق سنای استرالیا⁴ درباره «نابرابری بیننسلی در مسکن» گفت این مشکل طی چند دهه شکل گرفته و برای ایجاد بهبود معنیدار، دستکم به حدود ۲۰ سال زمان و افزایش پایدار ساختوساز نیاز است؛ چیزی که او از آن با تعبیر «بخش عمدهای از یک نسل» یاد کرد.
افت قیمتها، درمان کامل نیست
در هفتهها و ماههای اخیر، قیمت مسکن در برخی بازارها رو به کاهش گذاشته است، اما این کاهشها طبق ارزیابی NAB² قرار نیست مسکن را بهطور گسترده «قابل خرید» کند. این بانک پیشبینی کرده از اوج تا کف، افت قیمت در شهرهای بزرگ بهطور متوسط حدود ۷ درصد باشد و در طول سال ۲۰۲۶ حدود ۵ درصد کاهش دیگر هم رخ دهد. طبق همین پیشبینیها، سیدنی⁵ و ملبورن⁶ احتمالاً افت شدیدتری نسبت به چند پایتخت میانرده تجربه میکنند.
سالی اولد¹ به سناتورها گفت حتی اگر افت قیمتها بزرگتر هم باشد، مشکل اصلی پابرجا میماند، چون قیمت خانه از حدود ابتدای دهه ۲۰۰۰ خیلی سریعتر از درآمد خانوار رشد کرده است. او عواملی مثل نرخهای بهره پایین در سالهای گذشته، تنظیمات مالیاتی و تقاضای بالا را از محرکهای مهم این روند دانست. از نگاه او، اصلاح اخیر بازار بیشتر «تعدیل» است تا یک راهحل ساختاری برای خریدارانی که هنوز از مالکیت خانه جا ماندهاند.
کمبود عرضه، محور اصلی بحران
اقتصاددان ارشد NAB² گفت کمبود عرضه مسکن، علت مرکزی بحران است و برای بهترشدن استطاعتپذیری، استرالیا³ به یک جهش طولانیمدت در ساختوساز نیاز دارد؛ نه تکیه بر یک ابزار سیاستی یا یک افت موقت در بازار.
در همین جلسه تحقیق، گزارشهایی مطرح شد که نشان میدهد اقتصاددانان بانکهای بزرگ نیز عمدتاً بر همین نکته تأکید دارند و افزایش محسوس عرضه را «پایه» بهتر شدن شرایط برای خریداران خانه اول میدانند.
کمبود عرضه فقط به بازار خصوصی محدود نیست و بخش مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه را هم درگیر کرده است. در جلسات تحقیق، درخواستهایی برای سرمایهگذاری بیشتر در مسکن عمومی مطرح شد و این نگرانی هم شنیده شد که دولتها طی چند دهه، برنامههای ساخت کافی را حفظ نکردهاند.
فشارهای همزمان؛ از نرخ بهره تا هزینه ساخت
در کنار مسئله بلندمدت عرضه، عوامل کوتاهمدت دیگری هم شرایط را سختتر کردهاند؛ از جمله نرخهای بهره بالاتر، افزایش هزینههای ساخت، تغییرات سیاستهای مالیاتی دولت و نااطمینانی اقتصادی. بالا رفتن هزینه وام، قدرت وامگیری خریداران را کاهش داده و هزینههای بالای ساختوساز نیز کار توسعهدهندگان را برای تحویل خانههایی با قیمت قابل دسترس برای خانوارهای کمدرآمد و میاندرآمد دشوارتر کرده است.
NAB² همچنین هشدار داده اگر نرخ بهره مطابق انتظار افزایش پیدا کند، قیمتها میتوانند افت بیشتری را هم تجربه کنند. در گزارش «مانیتور مسکن» این بانک برای سپتامبر ۲۰۲۶، کاهش قیمت در هر هشت پایتخت ایالتی پیشبینی شده؛ با محوریت افتهایی در حدود ۱۰ درصد در سیدنی⁵ و ملبورن⁶ و کاهشهای کوچکتر در پایتختهای میانرده.
هیچ سیاست واحدی کافی نیست
سالی اولد¹ گفت اندازه و طول مدت بحران به شکلی است که دولتها باید با صنعت ساختوساز، نهادهای مالی و سایر ذینفعان همکاری کنند. او تأکید کرد پاسخ سیاستی باید ترکیبی باشد: افزایش عرضه مسکن، سرمایهگذاری در مسکن عمومی و هماهنگی بین دولت فدرال، دولتهای ایالتی و شوراهای محلی. در شواهد ارائهشده به تحقیق سنا نیز این موضوع مطرح شد که اتکا به یک مداخله واحد، به تنهایی کارساز نیست.
کمیته سنا قرار است گزارش نهایی خود را تا پایان سپتامبر ارائه کند. این تحقیق، اثر هزینههای مسکن بر جوانترها و شکاف رو به رشد بین کسانی که ملک دارند و کسانی که ندارند را بررسی میکند. در جریان همین بحثها مطرح شد که نرخ مالکیت خانه در میان افراد زیر ۴۰ سال به پایینترین سطح از دهه ۱۹۵۰ رسیده است.
پاورقی نامها:
¹ Sally Auld
² NAB (National Australia Bank)
³ Australia
⁴ Australian Senate
⁵ Sydney
⁶ Melbourne