سپردهها قفل مانده؛ تلاش برای احیای برج «STH BNK»
گروه توسعه املاک BEULAH¹ که پشت طرح پر سر و صدای ساخت بلندترین آسمانخراش استرالیا قرار دارد، در حالی از خریداران جدید آپارتمان پیشفروش میگرفت که بخشی از پروژه با مشکلات جدی جریان نقدی روبهرو بود؛ مشکلاتی که بعدتر آینده پروژه را در هالهای از ابهام برد.
این پروژه با نام STH BNK² قرار بود به ارتفاع ۳۶۵ متر برسد و با شعار «یک جامعه میان ابرها» معرفی میشد؛ چیزی شبیه «شهر عمودی» که قرار بود ساکنانش بسیاری از امکانات شهری را بدون خروج از ساختمان در دسترس داشته باشند. اما پس از امضای قراردادهای پیشخرید چندصد میلیون دلاری با بندهای موسوم به «سانست» ۱۰ ساله، بالا رفتن هزینهها و مشکلات امکانسنجی در کل بازار ساختوساز، پروژه را تحت فشار گذاشت.
ABC³ میگوید سپردههای مربوط به حدود ۵۴۰ قرارداد که در مجموع حدود ۶۵۰ میلیون دلار ارزش دارند، همچنان در یک حساب امانیِ سودده نگهداری میشوند؛ در حالی که گزینههای مختلف برای احیای پروژه بررسی میشود.
خریداران: پول دادهایم، اما خبری از ساخت نیست
مادلین مکگی⁴ که همراه شریک زندگیاش در سال ۲۰۲۳ مبلغ ۱۳۰ هزار دلار سپرده برای خرید آپارتمان پرداخت کرده، میگوید در نبود تضمین برای شروع و تکمیل پروژه، باید سپردهها آزاد شود. او گفت: «فکر نمیکنم منصفانه باشد. پولمان را برای ساختمانی دادهایم که ساخته نمیشود.»
او همچنین به یک برنامه «معرفی مشتری» اشاره کرد که در مقطعی به خریداران قبلی پیشنهاد شده بود و آن را «شکارچیانه» توصیف کرد؛ چون به گفته او، در همان زمان نشانههایی از فشار مالی وجود داشته است. طبق پیامهای ارسالشده، این برنامه خریداران را تشویق میکرد دوستان، خانواده یا همکارانشان را معرفی کنند و در صورت خرید موفق معرفیشدهها، ۲ درصد از قیمت خرید جدید از هزینههای نهاییِ فرد معرفیکننده کم شود.
گروه BEULAH¹ از انجام مصاحبه خودداری کرد و بهطور مستقیم پاسخ نداد که آیا این برنامه معرفی، تلاشی برای افزایش امکان تأمین مالی پروژه بوده یا نه. این شرکت در بیانیهای گفت: «این وضعیتی نیست که میخواستیم در آن قرار بگیریم، اما پروژه ما از چالشهای بازار در سراسر ملبورن⁵ مصون نیست.»
هزینهها بالا رفت و «بنبست» شکل گرفت
پروژه پس از ورود به بازار با کمپین تبلیغاتی گسترده در آپریل ۲۰۲۲، از نرخ فروش ۸۰ درصدی خبر داده بود. طراحی پیچشی و خاص ساختمان پس از یک رقابت جهانی طراحی شکل گرفت، در سال ۲۰۲۰ مجوزهای برنامهریزی دولتی دریافت کرد و با رویدادهایی برای ارتباط خریداران با طراحان و تیم خلاق پروژه معرفی شد. همچنین گفته شده بود برندهای مطرحی به پروژه متصل هستند: Four Seasons⁶ قرار بود در برج دوم و کوتاهتر مستقر شود و Centre Pompidou⁷ پاریس هم در یک فضای فرهنگی اختصاصی مشارکت داشته باشد.
تونی پنا⁸ از Southbank Residents Association⁹ به یاد میآورد که فکر میکرد این پروژه چهره ساوتبنک¹⁰ در جنوب رود یارا¹¹ را تغییر میدهد. اما فعالان و چهرههای صنعت ساختوساز میگویند همین عناصر طراحی پرزرقوبرق که موتور تبلیغات پروژه بودند، آن را در برابر عدمقطعیتهای بعدی脆فتر کرد.
مکس شیفمن¹² از شرکت Intrapac¹³ که در بخشی از آن دوره ریاست Urban Development Institute of Australia¹⁴ را هم بر عهده داشته، گفت کل صنعت با افزایش هزینه مصالح و مشکلات بهرهوری غافلگیر شد. او گفت در پروژهای به این بلندی و پیچیدگی، فاصله بین قیمتهایی که واحدها با آن فروخته شدهاند (از حدود ۵۳۴ هزار دلار تا یک واحد «سابپنتهاوس» ۳۸ میلیون دلاری) و هزینه واقعی ساخت، میتواند پروژه را زمینگیر کند. به گفته او، برآوردهایی که دیده نشان میداد هزینه ساخت میتواند به حدود ۲ میلیارد دلار برسد.
پس از رونمایی پروژه در ۲۰۲۳، سازندهای که ابتدا منصوب شده بود—Multiplex¹⁵—بیش از دو سال پیش از پروژه خارج شد. شیفمن توضیح داد خریداران وارد قراردادهایی با «سانست» ۱۰ ساله شدهاند؛ یعنی عملاً تا پایان آن بازه امکان فسخ ندارند، و در مقابل، توسعهدهندگان هم در شرایطی که ساخت دیگر از نظر مالی بهصرفه نیست، نمیتوانند بهسادگی قراردادها را بازنویسی یا لغو کنند. او این وضعیت را «بنبست» توصیف کرد.
ابهام در اطلاعرسانی و ساختار شرکتهای پروژه
چند خریدار به ABC³ گفتند گرفتن بهروزرسانی روشن از BEULAH¹ سخت بوده و زمانبندیهای اعلامشده یکی پس از دیگری گذشته است. جان میبِس¹⁶ که در فوریه ۲۰۲۳ مبلغ ۷۱ هزار دلار سپرده پرداخت کرده، گفت زمان تکمیل به او ۲۰۲۸ اعلام شده بود و به او گفته بودند بازه ثبت ۱۰ ساله از شروط تأمینکنندگان مالی پروژه است. او در زمستان ۲۰۲۴، با افزایش شایعات در شبکههای اجتماعی درباره مشکلات مالی پروژه، با تیم فروش تماس گرفت و نگران بود با بالا رفتن سن، گرفتن وام بانکی سختتر شود. او میگوید در پاسخِ آگوست همان سال به او گفته شد علت تأخیر مجوزهای تخریب است و از نظر مالی «جایی برای نگرانی نیست».
در جولای همان سال، City of Melbourne¹⁷ اعلام کرد یک دور از مجوزها صادر شده، اما گفته شد مراحل بعدی پیگیری نشد. سپس در فوریه ۲۰۲۵ به خریداران اطلاع داده شد یکی از شرکتهای دخیل در پروژه وارد «اداره داوطلبانه» شده است. در ایمیلی به خریداران آمده بود این اداره فقط مربوط به یک نهاد مدیریتی جداگانه است و «روی تحویل پروژه STH BNK توسط BEULAH یا فروشهای قراردادی اثر ندارد».
در گزارش آمده است پروژه توسط چند شرکت مرتبط—از جمله شرکتهای «وسایل نقلیه با هدف خاص» یا SPV¹⁸—پیش میرفت که در صنعت ساختوساز رایج است. یکی از نهادها که مسئول توسعه پروژه بود، پس از آنکه مشاورانی که مدعی طلب چندصد هزار دلاری بودند در ابتدای ۲۰۲۵ مسیر حقوقی برای انحلال را شروع کردند، حدود دو ماه وارد اداره داوطلبانه شد. مدیر آن نهاد به مدیران منصوب از Pitcher Partners¹⁹ گفته بود به دلیل ابعاد پروژه، تأمین مالی ساخت سخت شده و به همین خاطر نتوانسته بدهیها را در موعد پرداخت کند. در یافتههای اولیه آپریل گذشته، مدیران اعلام کردند این نهاد «احتمالاً» از ژانویه ۲۰۲۴ دچار وضعیت ورشکستگی بوده و بعدتر چندین اخطار رسمی برای مطالبات مربوط به دستکم از اکتبر ۲۰۲۳ دریافت کرده است. مدیر گفته بود هر اتهام مربوط به «تجارت در حالت ورشکستگی» را رد میکند و هنگام ایجاد بدهیها انتظار معقولی از توان پرداخت وجود داشته و گزینههای تأمین مالی مجدد در حال پیگیری بوده است.
فروش سایت توسط مدیران وصول و سپردههایی که فعلاً آزاد نیستند
نهاد توسعه پروژه پس از توافق طلبکاران با یک پیشنهاد—به عنوان جایگزین انحلال—از اداره داوطلبانه خارج شد؛ پیشنهادی که بازپرداخت بخشی از بدهیها را به فروش زمین پروژه گره میزد. گفته میشود این روند وقتی پیچیدهتر شد که نهاد مالک زمین پروژه در بازپرداخت وام به بانک مالزیایی Maybank²⁰ دچار نکول شد. در ادامه، مدیران وصول (Receivers) برای فروش سایت منصوب شدند و یک فرآیند «اعلام علاقهمندی بینالمللی» همین هفته بسته شد.
BEULAH¹ میگوید با وجود فروش سایت، پروژه میتواند با ورود یک شریک جدید ادامه پیدا کند. طبق آنچه گزارش شده، مالک جدید میتواند پروژه را پیش ببرد و قراردادها را اجرا کند، یا اگر پس از به دست گرفتن پروژه تغییراتی رخ دهد، ممکن است سپردهها همراه با سود به خریداران برگردد. BEULAH¹ در بیانیهای گفت کمپین فروش فعلی لزوماً مانع ادامه پروژه نیست و برای طرف جدید فرصتی ایجاد میکند تا ظرفیت توسعه زمین را اجرا کند.
نگاه حقوقی: هر جزء قانونی است، اما فشار روی خریدار میماند
ویوی تن²¹ مدرس و کارشناس حقوق قرارداد در RMIT University²² گفت این پرونده نشان میدهد خریداران پیشفروش وقتی پروژهها از مسیر خارج میشوند، محافظت کافی ندارند. او گفت حساب امانی، قراردادهای قیمت ثابت، بند سانست، و ساختار SPV هرکدام بهتنهایی میتواند قانونی و قابل دفاع باشد؛ اما وقتی اینها در کنار هم و در شرایط ورشکستگی قرار میگیرند، فشار منفی بیشتر روی خریداران میافتد.
او افزود هرچند چند ایالت در سالهای اخیر قوانین مربوط به سانستکلازها را سختگیرانهتر کردهاند، اما از محدودیت قانونی مشخص برای طول این بند در ویکتوریا²³ اطلاع ندارد.
مکگی⁴ در حالی که از کنار محل پروژه عبور میکرد و تابلوی بزرگ «For Sale» را روی ساختمان محل سایت میدید، گفت در سناریویی که قیمتها بالا برود اما پول او قفل بماند، عملاً امکان ورودش به بازار سختتر میشود. او گفت اگر سازنده نمیتواند چیزی را که هنوز میفروشد تحویل دهد، باید قانونی وجود داشته باشد که سپردهها یا پیشپرداختها را به خریداران برگرداند؛ چون فعلاً نمیتواند از سپردهاش برای خرید ملک دیگری استفاده کند و باید سالها منتظر بماند.
پانوشت منابع نامها
¹ BEULAH
² STH BNK
³ ABC (Australian Broadcasting Corporation)
⁴ Madelyn McGhie
⁵ Melbourne
⁶ Four Seasons
⁷ Centre Pompidou
⁸ Tony Penna
⁹ Southbank Residents Association
¹⁰ Southbank
¹¹ Yarra River
¹² Max Shifman
¹³ Intrapac
¹⁴ Urban Development Institute of Australia
¹⁵ Multiplex
¹⁶ John Mibus
¹⁷ City of Melbourne
¹⁸ SPV (Special Purpose Vehicle)
¹⁹ Pitcher Partners
²⁰ Maybank
²¹ Vivi Tan
²² RMIT University
²³ Victoria