افت تاریخی قیمت مسکن در استرالیا؛ برندگان و بازندگان مشخص شدند

افت قیمت مسکن در استرالیا؛ چه کسانی جلو می‌افتند و چه کسانی عقب می‌مانند؟

رکود بازار مسکن در استرالیا¹ دیگر فقط به سیدنی² و ملبورن³ محدود نیست. بعد از پنج ماه پیاپی کاهش ارزش‌ها، افت قیمت به تقریباً همه بازارهای پایتخت‌-شهری سرایت کرده و برای مالکان، خریداران، سرمایه‌گذاران و مستأجرها نتیجه‌های متفاوتی ساخته است.

طبق داده‌های کوتالیتی⁴ که ان‌ای‌بی⁵ گزارش کرده، ارزش املاک مسکونی در سطح ملی در آگوست ۰.۹ درصد کاهش داشته است. بازار ملی حالا ۳.۶ درصد پایین‌تر از اوج مارچ قرار دارد و شاخص ترکیبی شهرهای پایتخت‌نشین هم ۴.۶ درصد از اوج خود عقب آمده است.

سیدنی² همچنان ضعیف‌ترین بازار بزرگ است: قیمت‌ها در آگوست ۱.۴ درصد افت کرده و اکنون ۷.۱ درصد پایین‌تر از اوج اخیر قرار دارد. در ملبورن³ هم قیمت‌ها در همین ماه ۱.۱ درصد کاهش یافته و ۶.۵ درصد زیر اوج خود است. افت قیمت به بریزبن⁶، پرت⁷ و آدلاید⁸ هم رسیده و این شهرها نیز پایین‌تر از سقف‌های اخیر خود قرار گرفته‌اند.

گروه‌هایی که امکان بهره‌بردن دارند

۱) آپسایزرها (خانوارهایی که قصد خرید خانه بزرگ‌تر دارند)

مالکانی که می‌خواهند به ملک بزرگ‌تر نقل مکان کنند، می‌توانند در این فضا گزینه‌های بیشتری ببینند. وقتی کاهش قیمت‌ها در کل بازار اتفاق می‌افتد، این گروه ممکن است خانه فعلی را ارزان‌تر بفروشند اما در عوض، ملک گران‌تر را با تخفیفِ ریالی بزرگ‌تری بخرند؛ مثلاً افت ۱۰ درصدی روی یک خانه ۱.۵ میلیون‌دلاری، از نظر مبلغ نهایی خیلی بزرگ‌تر از افت ۱۰ درصدی روی یک خانه ۷۰۰ هزار‌دلاری است.

گزارش ناین⁹ به نقل از مشاوران وام مسکن می‌گوید بعضی از این خریداران از رکود برای «ارتقا» استفاده می‌کنند؛ چون کم شدن فاصله قیمتی بین خانه فعلی و خانه بعدی، در برخی موارد از کاهش ارزش خانه‌ای که می‌فروشند بیشتر به چشم می‌آید. این وضعیت برای خانوارهایی پررنگ‌تر است که درآمد مطمئن، بدهی قابل‌کنترل و نقدینگی کافی برای هزینه‌هایی مثل عوارض انتقال (stamp duty)، هزینه‌های حقوقی و جابه‌جایی دارند.

۲) خریداران خانه‌اولیِ دارای نقدینگی

این افت قیمت می‌تواند برای بخشی از خریداران خانه اول که پس‌انداز بالاتر و امکان دریافت وام دارند، فضای چانه‌زنی ایجاد کند. در زمستان، در ۹۳ درصد حومه‌های شهرهای پایتخت‌نشین کاهش ارزش ثبت شده و در نتیجه، برخی خریداران امکان بیشتری برای مذاکره نسبت به دوره رشد اخیر داشته‌اند. در بعضی موارد، شاید خانه‌هایی که قبلاً دور از دسترس بودند، با انعطاف بیشتر فروشنده به پیشنهادهای پایین‌تر قابل خرید شوند.

با این حال، این فرصت برای همه یکسان نیست. کسانی که ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، شغل پایدار و توان تحمل اقساط بالاتر دارند، موقعیت محکم‌تری دارند؛ در حالی که خرید با اهرم بالا و وام‌های سنگین ریسک بیشتری ایجاد می‌کند.

داروین¹⁰ یک استثنا در روند عمومی بوده است: تنها شهری که در آگوست رشد ثبت کرد و قیمت‌ها ۰.۶ درصد بالا رفت، هرچند همچنان ارزان‌ترین شهر پایتختی کشور از نظر میانه قیمت است.

گروه‌هایی که فشار بیشتری حس می‌کنند

۱) خریداران تازه‌وارد با بدهی بالا و پیش‌پرداخت کم

خریدارانی که با پیش‌پرداخت‌های کوچک وارد بازار شده‌اند، در برابر افت قیمت آسیب‌پذیرترند. زیر طرح فدرالِ پیش‌پرداخت پنج‌درصدی، برخی مالک‌ها با سهم اندکی از «ارزش واقعی» خانه وارد بازار شده‌اند. اگر افت قیمت ادامه پیدا کند، این سهم ممکن است کاهش یابد یا از بین برود؛ یعنی بدهیِ مالک به وام‌دهنده نزدیک به ارزش روز خانه شود یا حتی از آن بیشتر شود (negative equity).

منفی شدن ارزشِ خالص، خودبه‌خود بحران نیست اگر صاحب‌خانه بتواند اقساط را پرداخت کند و مجبور به فروش نشود؛ اما می‌تواند بازپرداخت‌گیری دوباره (refinance)، جابه‌جایی یا مدیریت فشار مالی ناگهانی را سخت‌تر کند.

۲) فروشنده‌هایی که مجبورند جابه‌جا شوند

بازار نرم‌تر برای کسانی دشوارتر است که زمان ندارند و باید سریع بفروشند؛ مثل خانواده‌هایی که برای کار نقل مکان می‌کنند، زوج‌های در حال جدایی، پرونده‌های مربوط به املاک افراد فوت‌شده یا کسانی که تحت فشار مالی هستند.

طبق گزارش ناین⁹ برخی فروشنده‌های محتاط، فایل‌ها را از بازار بیرون می‌کشند؛ موضوعی که روی شرایط حراج‌ها اثر گذاشته و سطح عرضه را هم محدود کرده است. فروشنده‌هایی که در بازار می‌مانند ممکن است با زمان فروش طولانی‌تر، مذاکره‌های بیشتر و پیشنهادهای پایین‌تر از انتظار مواجه شوند.

خبرگزاری رویترز¹¹ هم گزارش داده فروش‌ها در سه ماه گذشته، ۱۵.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بوده و همین کاهش فعالیت معاملاتی روی قیمت‌ها فشار می‌آورد.

۳) مستأجرها

در ظاهر ممکن است افت قیمت خانه این تصور را ایجاد کند که اجاره‌ها هم پایین می‌آید، اما کاهش قیمت لزوماً به معنی اجاره ارزان‌تر نیست. گزارش ناین⁹ می‌گوید مستأجرها از گروه‌هایی هستند که بیشتر فشار را حس می‌کنند؛ چون ضعیف شدن قیمت‌ها می‌تواند برخی مالکان را از خرید یا فروش منصرف کند و در عین حال، کمبود فایل اجاره‌ای همچنان اجاره‌ها را بالا نگه دارد. اگر سرمایه‌گذاران از بازار عقب‌نشینی کنند، نگرانی درباره عرضه خانه‌های اجاره‌ای هم بیشتر می‌شود؛ خصوصاً برای خانوارهایی که همین حالا با هزینه‌های مسکن درگیرند.

برای مستأجرانی که قصد خرید دارند، پایین آمدن قیمت‌ها ممکن است با سخت‌گیری‌های اعتباری، هزینه بالاتر وام و دشواریِ پس‌انداز پیش‌پرداخت در کنار پرداخت اجاره خنثی شود.

۴) سرمایه‌گذاران ملکی

سرمایه‌گذاران با ترکیبی از افت ارزش دارایی، هزینه بالای تأمین مالی و تغییرات مالیاتی روبه‌رو هستند. گزارش‌های اخیر، افت بازار را به نرخ‌های بهره بالاتر و تغییرات فدرال در حوزه‌هایی مانند negative gearing و مالیات بر عایدی سرمایه (capital gains tax) مرتبط دانسته‌اند. این تغییرات می‌تواند برای بخشی از خریداران، جذابیت سرمایه‌گذاری در ملک را کمتر کند؛ به‌ویژه وقتی درآمد اجاره همه هزینه‌های وام، نگهداری، بیمه و سایر مخارج را پوشش ندهد.

کسانی که نزدیک به اوج بازار خرید کرده‌اند، در کوتاه‌مدت با ریسک بیشتری روبه‌رو هستند؛ چون افت ارزش می‌تواند سهم مالک از دارایی را کم کند و توسعه سبد یا refinance را سخت‌تر کند.

چرا افت قیمت گسترده‌تر شده است؟

کند شدن بازار مسکن نتیجه چند فشار هم‌زمان است: نرخ بهره بالاتر، قدرت وام‌گیری را پایین آورده و اقساط وام‌های با نرخ متغیر را بالا برده؛ بنابراین دامنه پیشنهادهایی که خریداران می‌توانند بدهند کاهش یافته و تعداد افرادی که توان رقابت برای خرید دارند کمتر شده است. در کنار آن، تغییرات مالیاتی هم بر تقاضای سرمایه‌گذاران اثر گذاشته است. حاصل، بازاری است که در آن خریداران محتاط‌ترند، فروشنده‌ها اعتماد کمتری دارند و حجم معاملات پایین‌تر مانده است.

داده‌های کوتالیتی⁴ نشان می‌دهد ۹۳ درصد حومه‌های شهرهای پایتخت‌نشین کاهش ارزش را ثبت کرده‌اند؛ در حالی که این رقم در پاییز ۴۵.۸ درصد بوده است. سیدنی² و ملبورن³ همچنان پیشتاز افت هستند، اما بریزبن⁶ و پرت⁷ هم که قبلاً بازارهای قوی‌تری بودند، وارد مسیر عقب‌نشینی شده‌اند.

قیمت‌ها تا کجا ممکن است پایین بیاید؟

چشم‌انداز هنوز قطعی نیست، اما چند تحلیل‌گر از احتمال افت بیشتر صحبت کرده‌اند. شین الیور¹²، اقتصاددان ارشد ای‌ام‌پی¹³ گفته ارزش‌های ملی ممکن است طی شش تا نه ماه آینده در مجموع حدود ۱۰ درصد از اوج اخیر پایین‌تر بیاید. تحلیل‌گران بانک کامن‌ولث¹⁴ افت‌های بزرگ‌تری را برای سیدنی² و ملبورن³ پیش‌بینی کرده‌اند که می‌تواند به ۱۲ تا ۱۳ درصد برسد؛ و برای بریزبن⁶، پرت⁷ و آدلاید⁸ حدود ۸ درصد.

این برآوردها قطعی نیستند و مسیر بازار به عواملی مثل نرخ بهره، تورم، اشتغال، وضعیت مالی خانوارها، سیاست‌های دولتی و تعداد خانه‌های عرضه‌شده برای فروش بستگی دارد. افزایش دوباره نرخ بهره می‌تواند فشار بیشتری به وام‌گیرندگان وارد کند و در مقابل، بهتر شدن سریع‌تر از انتظارِ تورم یا بالا رفتن اعتماد مصرف‌کننده می‌تواند به آرام‌تر شدن بازار کمک کند.

این وضعیت برای بازار چه معنایی دارد؟

این افت قیمت‌ها برای برخی گروه‌ها فضای عمل ایجاد کرده، اما عمدتاً برای کسانی که از نظر مالی آماده‌اند. خریداران خانه اولِ دارای نقدینگی و آپسایزرها ممکن است بتوانند بهتر مذاکره کنند و فاصله قیمتی تا ملک بعدی را کمتر کنند. در مقابل، خریداران تازه‌وارد با پیش‌پرداخت کم، فروشنده‌های ناگزیر، سرمایه‌گذاران با بدهی بالا و مستأجرهایی که با عرضه محدود روبه‌رو هستند، ممکن است فشار بیشتری حس کنند.

مرز اصلی فقط «افت قیمت» نیست؛ مسئله این است که خانوارها چقدر جریان نقدی، سهم مالکانه (equity) و انعطاف دارند تا با این شرایط کنار بیایند یا از آن استفاده کنند.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Australia | ² Sydney | ³ Melbourne | ⁴ Cotality | ⁵ NAB | ⁶ Brisbane | ⁷ Perth | ⁸ Adelaide | ⁹ Nine | ¹⁰ Darwin | ¹¹ Reuters | ¹² Shane Oliver | ¹³ AMP | ¹⁴ Commonwealth Bank