افت کلی بازار، اما نه برای همه محلهها
بازار مسکن سیدنی¹ وارد یک دوره افت گسترده شده، اما این کاهش در همه محلهها یکسان نیست. با وجود افت محسوس ارزشها در سطح شهر، چندین محله همچنان رشد سالانه قابلتوجهی در قیمتها ثبت کردهاند.
طبق تازهترین دادههای ریِلاِستِیت دات کام دات آیو²، ارزش خانهها در سیدنی¹ اکنون ۴.۹ درصد پایینتر از اوج نوامبر ۲۰۲۵ است. با این حال، آمارهای محلهمحور نشان میدهد در برخی نقاط، تقاضا همچنان بالا مانده؛ بهویژه جایی که خانهها نسبتاً مقرونبهصرفهترند یا عرضه محدود است.
محلههای مقرونبهصرفه جلوتر افتادهاند
قویترین رشد قیمت خانهها بیشتر در ترکیبی از بازارهای غربی و نواحی حاشیهای/منطقهای دیده شده است.
ونتوُرث فالز³ بیشترین رشد سالانه را ثبت کرده و قیمت خانه در این محله ۲۴.۴ درصد بالا رفته است. دیگر محلههای با عملکرد قوی عبارتاند از:
نُرث ریچموند⁴: ۱۳.۹ درصد
بلَکهیث⁵: ۱۳.۷ درصد
جوردن اسپرینگز⁶: ۱۳ درصد
کَسولا⁷: ۱۲.۳ درصد
این ارقام نشان میدهد «اصلاح» کلی بازار در سطح شهر، میتواند نتایج بسیار متفاوتی را از یک محله تا محله دیگر پنهان کند. خریدارانی که از بازارهای داخلی و گرانقیمت عقب ماندهاند، بیشتر به سمت مناطق مقرونبهصرفه حرکت میکنند؛ جایی که حتی با ضعیف شدن بازار کلی، رقابت میتواند همچنان شدید بماند.
این الگو با پیشبینیهای دیگر بازار نیز همراستاست. در یک تحلیل از بیش از ۶۰۰ محله در سیدنی¹ گفته شده مناطق بیرونیِ ارزانتر احتمالاً در شش ماه آینده مقاومتر از بسیاری از محلههای پریمیوم خواهند بود؛ برای نمونه، برای هِبرشَم⁸ افت ۱ تا ۲ درصد و برای لیلیفیلد⁹ افت ۶ تا ۷ درصد پیشبینی شده بود.
واحدها هم بعضی از بزرگترین رشدها را ثبت کردهاند
این مقاومت فقط محدود به خانهها نیست. چند بازار «واحد» در سیدنی¹ طی یک سال گذشته افزایش داشتهاند؛ بهویژه در محلههایی که آپارتمان برای خریداران، نقطه ورود قابلدسترستری است.
بالاترین رشد سالانه قیمت واحدها در دادههای اخیر:
اینگِلبِرن¹⁰: ۱۹.۶ درصد
گِلیب¹¹: ۱۹.۱ درصد
وولووِر¹²: ۱۸.۴ درصد
باندای بیچ¹³: ۱۷.۱ درصد
اِتالانگ بیچ¹⁴: ۱۴.۳ درصد
واهرونگا¹⁵: ۱۳.۳ درصد
پیترشَم¹⁶: ۱۲.۳ درصد
کَسِل هیل¹⁷: ۱۲ درصد
عملکرد محلههایی مثل گِلیب¹¹، پیترشَم¹⁶ و باندای بیچ¹³ نشان میدهد «نوع ملک» میتواند نقش تعیینکنندهای داشته باشد. هرچند مناطق گرانقیمت معمولاً بیشتر در معرض افت قرار میگیرند، اما واحدهای خوشموقعیت همچنان میتوانند خریدار جذب کنند؛ مخصوصاً برای کسانی که توان خرید خانه در همان محله را ندارند.
بازاری که با «سطح قیمت» دوپاره شده است
افت سیدنی¹ در بخشهای گرانتر شدیدتر بوده است. طبق تحلیل تازهای از دادههای کوتالیتی¹⁸، ارزش خانهها در «چارک بالایی» بازار ۱۰.۷ درصد پایینتر از اوج خود قرار دارد. در مقابل، خانهها و واحدهای ارزانتر مقاومتر بودهاند.
آمار کلی شهر همچنان ضعیف است: قیمت میانه خانه در جولای حدود ۱.۴ درصد افت کرد و به حدود ۱.۲۸ میلیون دلار رسید. دادههای ملی نیز سیدنی¹ را در میان ضعیفترین بازارهای پایتختی نشان دادهاند.
در گزارشهای جدیدتر آمده است ۹۳ درصد از محلههای شهرهای پایتختی در زمستان کاهش ارزش را ثبت کردهاند؛ در حالی که این عدد در پاییز ۴۵.۸ درصد بوده است. همچنین سیدنی¹ در آگوست ۱.۴ درصد افت کرد که ابعاد اصلاح بازار را برجستهتر میکند.
با این حال، افت شاخص کلی شهر به این معنا نیست که همه محلهها با یک سرعت پایین میآیند. عوامل محلی مثل مقرونبهصرفه بودن، دسترسی حملونقل، عرضه مسکن و نسبت خانه به واحد، اهمیت بیشتری پیدا کردهاند.
رقابت برای خانههای ارزان و کمعرضه ادامه دارد
دادههای ریِلاِستِیت دات کام دات آیو² نشان میدهد تقاضا از بین نرفته، بلکه به سمت ملکهایی جابهجا شده که هنوز در محدوده توان مالی خانوادهها هستند.
با فشار روی قدرت وامگیری و نزدیک شدن «توان خرید» به پایینترین سطحهای تاریخی، خریداران برای تعداد محدودی از واحدهای مقرونبهصرفه رقابت میکنند. در محلههایی که فایلهای فروش کم است، همین رقابت میتواند با وجود افت کلی بازار، قیمتها را بالاتر ببرد.
این موضوع کمک میکند توضیح داده شود چرا محلههایی مثل جوردن اسپرینگز⁶، کَسولا⁷ و اینگِلبِرن¹⁰ همچنان عملکرد قوی داشتهاند: آنها گزینههای کمهزینهتری نسبت به محلههای تثبیتشده داخلی و شرقی سیدنی¹ هستند و همزمان از رشد جمعیت و تقاضای خریداران اولینخانه و مالکساکنها بهره میبرند.
نشانههایی از بهبود رفتوآمد در مناطق پریمیوم
همزمان گزارشهایی وجود دارد که نشان میدهد بخشی از بازارهای گرانقیمت شاید به نقطه تغییر نزدیک شوند، هرچند شواهد هنوز قطعی نیست.
بر اساس دادههای ری وایت¹⁹، تعداد مراجعهکنندگان به «اُپن هوم»ها در چند بازار گران سیدنی¹ شروع به افزایش کرده است. از زمان «بودجه فدرال» در ماه می، میانگین حضور در ایسترن سابربز²⁰ به اندازه ۰.۸ نفر در هر بازدید افزایش یافته و نُرث سیدنی²¹ و هورنسبی²² نیز حدود ۰.۶ افزایش داشتهاند.
برخی از همین مناطق در آگوست رشد ماهانه قیمت هم ثبت کردهاند: ایسترن سابربز²⁰ ۱.۱ درصد رشد کرده و نُرث سیدنی²¹ و هورنسبی²² هر کدام ۱ درصد بالا رفتهاند. راید²³، اینر وِست²⁴ و نُردرن بیچز²⁵ هم هر کدام حدود ۰.۸ درصد رشد داشتهاند.
در عین حال اشاره شده بسیاری از این بازارها هنوز ۶ تا ۸ درصد پایینتر از سطح یک سال قبل هستند و هزینههای وامگیری باعث میشود ملکهای گرانتر نسبت به تغییرات اعتماد خریدار حساستر باشند.
این دوپاره شدن بازار برای فروشنده و خریدار یعنی چه؟
برای فروشندهها، دادههای تازه نشان میدهد «استراتژی قیمتگذاری» اهمیت زیادی دارد. ملکهای مناطق مرفه ممکن است مجبور شوند با بودجههای کاهشیافته خریداران رقابت کنند، در حالی که خانهها در محلههای ارزانتر و کمعرضه همچنان میتوانند توجه و تقاضای جدی بگیرند.
برای خریداران، افت بازار در بخشی از محلهها گزینههای بیشتری ایجاد کرده؛ بهخصوص در بالای بازار. با این حال برای خانههای کمقیمتِ مرتب و واحدهای مقرونبهصرفه، رقابت همچنان شدید است.
پاورقی منابع نامها
¹ Sydney
² realestate.com.au
³ Wentworth Falls
⁴ North Richmond
⁵ Blackheath
⁶ Jordan Springs
⁷ Casula
⁸ Hebersham
⁹ Lilyfield
¹⁰ Ingleburn
¹¹ Glebe
¹² Woolooware
¹³ Bondi Beach
¹⁴ Ettalong Beach
¹⁵ Wahroonga
¹⁶ Petersham
¹⁷ Castle Hill
¹⁸ Cotality
¹⁹ Ray White
²⁰ Eastern Suburbs
²¹ North Sydney
²² Hornsby
²³ Ryde
²⁴ Inner West
²⁵ Northern Beaches