احتمال رسیدن نرخ بهره استرالیا به بالاترین سطح از ۲۰۰۸

افزایش دوباره نرخ بهره و تغییر مالیات؛ موج تازه نگرانی در بازار مسکن

صاحبان خانه و خریداران بالقوه در استرالیا با دوره تازه‌ای از ابهام روبه‌رو شده‌اند؛ چون احتمال افزایش‌های بیشتر نرخ بهره توسط Reserve Bank of Australia¹ هم‌زمان با تغییرات مالیاتی فدرال، تقاضای مسکن را ضعیف‌تر کرده است.

بانک‌های بزرگ به‌تدریج بیشتر انتظار دارند RBA² در نشست ۲۸ تا ۲۹ سپتامبر، نرخ نقدی را ۲۵ واحد پایه بالا ببرد. بر اساس پیش‌بینی‌هایی که Domain³ نقل کرده، بسته به مسیر تصمیم‌گیری، نرخ نقدی می‌تواند همین ماه به ۴٫۶۰ درصد برسد و ممکن است تا پایان سال به ۴٫۸۵ درصد هم افزایش پیدا کند.

ریسک بازار ملک این است که هزینه‌های بالاتر وام‌گیری درست در زمانی برسد که فعالیت خریداران تحت‌تأثیر تغییرات مالیات ملک قرار گرفته است. اقتصاددان‌ها این ترکیب را «دو ضربه» توصیف می‌کنند: نرخ‌های بهره ظرفیت وام‌گیری را کم می‌کند و تغییرات مالیاتی هم سرمایه‌گذاری در ملک را کم‌جذاب‌تر می‌کند.

رکود مسکن از قبل شروع شده است

قیمت خانه در بیشتر شهرهای بزرگ استرالیا رو به کاهش بوده و تعداد وام‌های جدید مسکن هم افت کرده است. رئیس RBA، Michele Bullock⁴ گفته بازار مسکن بیشتر از انتظار نرم شده، هرچند تأکید کرده بانک مرکزی مستقیماً قیمت ملک را هدف‌گذاری نمی‌کند.

نگرانی RBA بیشتر این است که مسکن چگونه روی اقتصاد گسترده‌تر اثر می‌گذارد. افت قیمت‌ها می‌تواند ثروت خانوار را کاهش دهد، هزینه‌کرد را عقب بیندازد و فعالیت ساخت‌وساز را ضعیف کند. کاهش حجم معاملات هم به صنایعی که به خریدوفروش ملک وابسته‌اند ضربه می‌زند؛ از جمله مبلمان، بازسازی و خدمات املاک.

این کندی بعد از دوره‌ای از رشد قابل‌توجه قیمت‌ها رخ داده است. طبق اظهارنظرهای اخیر که Broker Daily⁵ گزارش کرده، قیمت‌ها هنوز حدود ۵۰ درصد بالاتر از اوایل ۲۰۲۰ هستند و بیشتر وام‌گیرندگان با وجود کاهش‌های اخیر، همچنان «حاشیه سرمایه» (equity) دارند.

همین موضوع می‌تواند ریسک‌های فوری ثبات مالی را محدود کند، اما احتمال یک اصلاح طولانی‌تر را از بین نمی‌برد.

هشدار اقتصاددان‌ها درباره افت‌های بزرگ‌تر

برآوردها درباره میزان افت نهایی متفاوت است، اما شماری از اقتصاددان‌ها می‌گویند اگر دوباره نرخ‌ها بالا برود، قیمت‌ها می‌تواند بیشتر هم پایین بیاید.

اقتصاددان ارشد Commonwealth Bank⁶، Luke Yeaman⁷، افت «اوج تا کف» (peak-to-trough) در سطح ملی را حدود ۹ تا ۱۰ درصد برای شهرهای بزرگ پیش‌بینی کرده و گفته در Sydney⁸ و Melbourne⁹ افت‌های ۱۲ تا ۱۳ درصد هم ممکن است.

اقتصاددان ارشد HSBC¹⁰، Paul Bloxham¹¹، سناریوی سخت‌تری مطرح کرده و هشدار داده اگر RBA افزایش‌های بیشتری بدهد، قیمت‌های ملی می‌تواند از اوج خود ۱۳ درصد کاهش پیدا کند. او می‌گوید افت ثروت خانوار در این حالت می‌تواند روی هزینه‌کرد مصرف‌کننده و رشد اقتصادی فشار بگذارد.

به همین دلیل، بازار فقط تصمیم بعدی RBA را نگاه نمی‌کند؛ بلکه روی ادبیات و پیام‌های مربوط به نشست‌های بعدی هم حساس است. یک افزایش ممکن است در برخی پیش‌بینی‌ها از قبل لحاظ شده باشد، اما بالا رفتن دوباره در نوامبر می‌تواند انتظارها برای قیمت‌ها و ساخت‌وساز را بدتر کند.

چرا تغییرات مالیاتی فشار را بیشتر کرده است

بازار مسکن همچنین از اقدام‌های بودجه فدرال که انگیزه برخی سرمایه‌گذاران ملک را کمتر می‌کند اثر گرفته است. این تغییرات به تضعیف تقاضا کمک کرده، به‌خصوص وقتی سرمایه‌گذاران دوباره بازده مالی خریدهای جدید را حساب‌وکتاب می‌کنند.

اثر این وضعیت فقط محدود به خریدار و فروشنده نیست. New South Wales¹² در آگوست افت تندی در درآمد حق تمبر مسکونی ثبت کرده؛ دریافت‌ها نسبت به سال قبل ۲۴ درصد پایین آمده، چون حجم معاملات کمتر شده است. این ایالت برای احتمال کاهش ۵٫۳ میلیارد دلاری درآمد حق تمبر در چهار سال آماده می‌شود.

این موضوع برای دولت‌ها یک چرخه بازخورد ایجاد می‌کند: وقتی فعالیت مسکن ضعیف‌تر می‌شود درآمد مالیاتی پایین می‌آید و هم‌زمان افت قیمت‌ها و کاهش فروش می‌تواند اعتماد خانوارهایی را که به خرید فکر می‌کنند، کمتر کند.

انتظار بازار از نرخ بهره خیلی سریع تغییر کرده است

بازارهای مالی به سمت قیمت‌گذاری برای یک افزایش دیگر حرکت کرده‌اند و در گزارش‌های اخیر، احتمال افزایش در سپتامبر به محدوده بالای ۸۰ درصد یا بیشتر رسیده است.

فشار روی بانک مرکزی از ریسک‌های دوباره تورم می‌آید. Governor Bullock¹³ گفته بخشی از ریسک‌های صعودی که قبلاً سیاست‌گذاران به آن اشاره کرده بودند، در حال شکل گرفتن است؛ از جمله فشارهایی که به درگیری Middle East¹⁴ مربوط می‌شود و سرمایه‌گذاری قوی مرتبط با artificial intelligence¹⁵.

در نتیجه، RBA باید میان دو ریسک رقابت‌کننده تعادل برقرار کند: از یک سو نرخ‌ها را آن‌قدر بالا نگه دارد که تورم به هدف ۲ تا ۳ درصد نزدیک شود، و از سوی دیگر وارد انقباضی نشود که هزینه‌کرد خانوار، ساخت‌وساز مسکن و ارزش املاک را بیش از حد تحت فشار قرار دهد.

برای خریداران و صاحبان خانه چه معنایی دارد

برای دارندگان وام مسکن، یک افزایش ۲۵ واحد پایه‌ای می‌تواند اقساط را بالا ببرد و میزان توان وام‌گیری وام‌گیرندگان جدید را کمتر کند. وام‌گیرندگانی که دوره نرخ ثابت‌شان تمام می‌شود هم ممکن است هنگام تمدید یا بازپرداخت وام (refinance) با تغییر قابل‌توجه در نرخ روبه‌رو شوند.

برای خریداران بالقوه، پایین‌تر آمدن قیمت‌ها ممکن است فرصت ایجاد کند، اما نرخ‌های بهره بالاتر می‌تواند بخش زیادی از این مزیت را خنثی کند؛ چون ارزان‌تر شدن ملک الزاماً به معنای قسط ماهانه کمتر نیست وقتی هزینه وام‌گیری بالا می‌رود.

سرمایه‌گذاران هم احتمالاً محتاط می‌مانند، چون چشم‌انداز اجاره، مالیات و رشد سرمایه‌ای نامطمئن‌تر شده است. کم شدن فعالیت سرمایه‌گذاران می‌تواند در کوتاه‌مدت به فشارهای بازار اجاره اضافه کند، حتی در حالی که افت قیمت‌ها برای بخشی از خریدارانِ مصرفی، توان خرید را بهتر می‌کند.

پانویس نام‌ها (اصل انگلیسی):

¹ Reserve Bank of Australia

² RBA

³ Domain

⁴ Michele Bullock

⁵ Broker Daily

⁶ Commonwealth Bank

⁷ Luke Yeaman

⁸ Sydney

⁹ Melbourne

¹⁰ HSBC

¹¹ Paul Bloxham

¹² New South Wales

¹³ Governor Bullock

¹⁴ Middle East

¹⁵ artificial intelligence