چرخش مهم در پیشبینی بازار مسکن استرالیا
بازار مسکن ¹استرالیا در نقطهای حساس قرار گرفته و چند نهاد مالی بزرگ، چشمانداز خود را برای ادامه سال و سال ۲۰۲۶ بهشکل قابلتوجهی تغییر دادهاند. ¹نشنال آسترالیا بانک (NAB) و ²اِیاِنزی (ANZ) که پیشتر از رشد قیمتها صحبت میکردند، حالا از افت قیمتها در بازارهای اصلی میگویند؛ موضوعی که بیشترین اثرش به دو بازار بزرگ کشور یعنی ³سیدنی و ⁴ملبورن نسبت داده میشود.
بازنگری ¹NAB و ²ANZ در پیشبینیها
در یک تغییر جهت محسوس، ¹NAB اکنون انتظار دارد قیمت خانه در شهرهای پایتختی ¹استرالیا در سال ۲۰۲۶ حدود ۲.۰ درصد کاهش پیدا کند. این پیشبینی در حالی مطرح شده که برآورد قبلی بانک، از ۲.۸ درصد رشد حکایت داشت. ¹NAB همچنین نگاه خود را به مسیر نرخ بهره هم تغییر داده و بهجای احتمال افزایشهای بعدی، پیشبینی میکند ⁵بانک مرکزی استرالیا (RBA) نرخها را تا سال ۲۰۲۷ ثابت نگه دارد.
۲ANZ هم چشماندازی حتی منفیتر ارائه کرده و افت ۲.۱ درصدی قیمتها در شهرهای پایتختی را برای ۲۰۲۶ پیشبینی کرده است؛ بهعلاوه، این بانک از کاهش بیشتر ۳.۳ درصدی در سال ۲۰۲۷ صحبت میکند. هر دو بانک، ترکیبی از «سختتر شدن شرایط مالی»، کند شدن رشد اقتصادی و تغییرات مالیاتی مرتبط با سرمایهگذاران را از عوامل اصلی سرد شدن بازار میدانند؛ از جمله اصلاحات پیشنهادی درباره نگتیو گیرینگ و مالیات بر عایدی سرمایه.
³سیدنی و ⁴ملبورن در خط مقدم افت
بر اساس دادههای ماه می ۲۰۲۶، ³سیدنی و ⁴ملبورن از قبل نشانههایی از کاهش شتاب را نشان دادهاند:
• ³سیدنی: ارزشها از اوج ماه نوامبر ۲۰۲۵ تا حالا ۲.۱ درصد پایین آمده است. ¹NAB افت ۶ تا ۷ درصدی را برای این شهر مطرح میکند و ²ANZ از کاهش شدیدتر ۸.۴ درصدی در ۲۰۲۶ میگوید.
• ⁴ملبورن: ارزش ملک از رکورد ماه نوامبر ۲۰۲۵ تا حالا ۳.۲ درصد کاهش داشته است. پیشبینیها نشان میدهد افت قیمتها در ۲۰۲۶ میتواند بین ۷ تا ۷.۷ درصد باشد.
همزمان، دادهها و گزارشها از افت محسوس «نرخ موفقیت مزایدهها» در این دو شهر خبر میدهند؛ رقمی که در برخی موارد به زیر ۵۰ درصد رسیده و از نظر سطح، با دوره اوج محدودیتهای قرنطینه در سال ۲۰۲۰ مقایسه میشود.
گسترش نشانههای ضعف و عوامل اقتصادی
این کاهش شتاب فقط به ³سیدنی و ⁴ملبورن محدود نمانده و نشانههایی از گسترش آن در سطح ملی دیده میشود. «شاخص ملی ارزش خانه» در ماه می ۲۰۲۶ رشد صفر درصدی ثبت کرده که برای این چرخه، اولین بار است بازار در سطح ملی متوقف میشود.
اقتصاددانان از «فشارهای سمت تقاضا» صحبت میکنند؛ شامل تداوم محدودیتهای استطاعت خرید و فشارهای هزینههای زندگی. همچنین گفته میشود انتظار مصرفکنندگان از رشد قیمت خانهها در ماه جون نزدیک به ۱۵ درصد افت کرده و به سطوح نزدیک به پایینترین میزان در حدود ۵۰ سال اخیر رسیده است. در حالی که بازارهای کوچکتر مثل ⁶پِرث و ⁷آدلاید برای مدت بیشتری مقاوم ماندهاند، برخی برآوردها اکنون این سناریو را مطرح میکنند که تا ۲۰۲۷، هر هشت شهر پایتختی میتوانند افت قیمت را تجربه کنند.
جزئیات گزارش ¹NAB از وامدهی و عرضه مسکن
در گزارش «مانیتور مسکن جون» ¹NAB گفته شده رشد قیمتها پیش از بودجه فدرال هم در حال کند شدن بوده و اصلاحات پیشنهادی مالیاتی—بهویژه در مالیات بر عایدی سرمایه و نگتیو گیرینگ—میتواند این روند را تندتر کند، چون مشوقهای سرمایهگذاری در خانههای موجود را کاهش میدهد؛ آن هم در دورهای که نرخهای بهره بالاتر و نااطمینانی اقتصادی روی بازار فشار میآورد.
به گفته ¹NAB، قیمتهای ملی در ماه می بدون تغییر مانده که از نظر نتیجه ماهانه، ضعیفترین وضعیت از اواخر ۲۰۲۴ محسوب میشود. در عین حال، قیمتها در مقیاس سالانه همچنان ۸.۸ درصد بالاتر گزارش شده است. ¹NAB همچنین «ارزش میانه واحدهای مسکونی» را حدود ۹۴۰ هزار دلار اعلام کرده است.
در بخش وامدهی، ¹NAB گفته ارزش تعهدات جدید وام مسکن در سهماهه مارچ ۳.۸ درصد کاهش داشته و انتظار میرود وامدهی به سرمایهگذاران در ماههای آینده باز هم کندتر شود. در همین چارچوب، به پیشبینی اقتصاددانان ⁸وستپَک (Westpac) هم اشاره شده که گفتهاند فعالیت جدید سرمایهگذاران ممکن است در کوتاهمدت ۳۴ درصد افت کند و گردش کلی معاملات بازار مسکن حدود ۲۰ درصد پایین بیاید.
با وجود تغییرات در سمت تقاضا، ¹NAB میگوید سمت عرضه همچنان با چالش روبهروست. شروع ساختوساز از اواخر ۲۰۲۳ بهتر شده و این رشد بیشتر به آپارتمانها و تاونهاوسها مربوط است، اما تکمیل پروژهها همپای آن جلو نرفته است. طبق این گزارش، حدود ۲۳۵ هزار واحد مسکونی هنوز در حال ساخت است؛ رقمی که حدود ۳۵ درصد بالاتر از میانگین پیش از همهگیری است. کمبود نیروی کار، افزایش هزینههای ساخت و تأخیرهای برنامهریزی از موانع اصلی شروع پروژههای جدید عنوان شدهاند.
پاورقی نامها:
¹Australia / National Australia Bank (NAB)
²ANZ
³Sydney
⁴Melbourne
⁵Reserve Bank of Australia (RBA)
⁶Perth
⁷Adelaide
⁸Westpac