نقشه تازه زونینگ: ملبورن جلوتر از بقیه در تراکمپذیری
طبق یک مطالعه جدید درباره محدودیتهای زونینگ، ملبورن¹ تنها پایتخت استرالیا² است که در «بخش عمده» زمینهای مسکونی خود اجازه ساخت مسکن با تراکم متوسط را میدهد؛ یعنی ساخت تاونهاوس یا ساختمانهای سهطبقه در قسمت زیادی از زمینهای مسکونی امکانپذیر است.
این گزارش میگوید نزدیک به چهار سال پس از تعهد ملی برای کاهش محدودیتهای برنامهریزی و کمک به حل بحران مسکن، ملبورن¹ از نظر آزادی عمل برای ساختوساز مسکونی، یک استثنا در میان پایتختهاست. همچنین اشاره شده در ویکتوریا³ مسکن نسبت به پنج پایتخت بزرگ دیگر، مقرونبهصرفهتر است.
«اطلس زونینگ» چیست و زمین «محدود» یعنی چه؟
یک «اطلس» جامع از قوانین زونینگ هشت پایتخت استرالیا² توسط گروه ییمبی ملبورن⁴ تهیه و بهصورت رایگان آنلاین منتشر شده است. این اطلس، قواعد ساختوساز را برای همه قطعات مسکونی در شهرهای پایتخت دنبال میکند.
در این اطلس، یک قطعه زمین «محدود» محسوب میشود اگر یکی از این شرایط را داشته باشد: سقف دو طبقه داشته باشد، تحت حفاظت میراثی باشد، فقط برای خانههای جدا (Detached) زونبندی شده باشد (و در نتیجه جلوی تاونهاوسها را بگیرد) یا بهطور کلی در دسته کمتراکم قرار بگیرد.
اعداد چه میگویند؟ ملبورن کممحدودیتترین شهر است
بر اساس این اطلس، ملبورن¹ با ۴۵٪ زمین مسکونیِ محدود، کمترین میزان محدودیت را دارد. در مقابل، سایر پایتختها بسیار محدودتر هستند: هوبارت⁵ ۹۷٪، آدلاید⁶ ۹۲٪، داروین⁷ ۸۸٪، پرت⁸ ۸۷٪، بریزبن⁹ ۸۶٪، سیدنی¹⁰ ۸۱٪ و کانبرا¹¹ ۷۴٪.
جاناتان اُبرایِن¹²، یکی از نویسندگان این اطلس، میگوید قفل بودن بخش زیادی از زمینهای مسکونی شهرها زیر زونینگهای محدودکننده، توضیح میدهد چرا ساخت تعداد خانههای مورد نیاز دشوار شده است.
هدف ۱.۲ میلیون خانه؛ عقبافتادگی و وضعیت ایالتها
گزارش میگوید در یک توافق مهم مسکن طی سالهای ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳، دولت فدرال و دولتهای ایالتی و قلمروها بر سر هدف ۱.۲ میلیون خانه جدید در پنج سال توافق کردند؛ بازهای که از اواسط ۲۰۲۴ شروع میشود و تا جون ۲۰۲۹ ادامه دارد. این هدف از هدفهای جداگانه برای هر ایالت و قلمرو تشکیل شده است.
طبق برآوردها، این برنامه در مسیر هدف اعلامی نیست و مجموعاً به حدود ۱ میلیون خانه میرسد. هیچ حوزهای هم بهطور کامل در مسیر سهم هدف خودش نیست، اما ویکتوریا³، استرالیای غربی¹³ و قلمرو پایتختی استرالیا (ACT)¹⁴ نزدیکتر توصیف شدهاند. در جدول برآوردیِ گزارش، برای نمونه سهم تحقق هدف و زمانهای تخمینی اینطور آمده است: ویکتوریا ۲۳٪ (سپتامبر ۲۰۲۹)، ACT ۲۳٪ (سپتامبر ۲۰۲۹)، استرالیای غربی ۲۲٪ (سپتامبر ۲۰۲۹)، استرالیای جنوبی ۱۹٪ (سپتامبر ۲۰۳۰)، کوئینزلند ۱۷٪ (سپتامبر ۲۰۳۰)، نیو ساوت ولز ۱۵٪ (جون ۲۰۳۱)، تاسمانیا ۱۲٪ (سپتامبر ۲۰۳۳)، قلمرو شمالی ۵٪ (پس از ۲۰۳۴).
کدام شهرها چه نوع محدودیتی دارند؟
اطلس، تفاوت نوع محدودیتها را هم نشان میدهد. در آدلاید⁶ و هوبارت⁵ محدودیت اصلی، استفاده گسترده از سقف دو طبقه است. در هوبارت⁵ تقریباً همه شهر (۹۷٪) به این شکل محدود شده و گفته شده یکی از استثناهای محدود، اطراف فرانکلین وارف¹⁵ است. در آدلاید⁶ نیز برای ۹۱٪ زمینهای مسکونی در شعاع ۲۰ کیلومتری مرکز شهر، سقف دو طبقه گزارش شده و استثناها شامل خود شهر و چند حومه شمالی مثل ماوسون لیکز¹⁶ و داورن پارک¹⁷ عنوان شدهاند.
بریزبن⁹ و داروین⁷ هم سقف دو طبقه را بهطور گسترده دارند، اما ویژگی برجستهشان این است که در بخش بزرگی از زمینها فقط خانه جدا مجاز است؛ موضوعی که به گفته گزارش، عملاً ساخت تاونهاوس را در ۶۶٪ زمینهای بریزبن⁹ و ۷۳٪ زمینهای داروین⁷ محدود میکند.
کانبرا¹¹ تاونهاوس را ممنوع نمیکند، اما برای حدود سهچهارم زمینهای مسکونی، زونبندی کمتراکم دارد که تعداد خانه در هر قطعه را محدود میکند. در عین حال گفته شده اصلاحات اخیر با عنوان طرح میسینگ میدل¹⁸ بخشهایی از بلکانن¹⁹، گانگالین²⁰، وودن²¹ و «شمال داخلی» را بالازون (Upzone) کرده است.
میراث فرهنگی؛ عامل مهم در بخشهایی از ملبورن و سیدنی
گزارش میگوید ملبورن¹ و سیدنی¹⁰ از نظر استفاده از حفاظتهای میراثی متمایز هستند: ۱۱٪ زمینهای مسکونی در ملبورن و ۱۳٪ در سیدنی مشمول این محدودیتهاست. این سهمها کوچکاند، اما به شکل متمرکز در مناطق مطلوب نزدیک مرکز شهر قرار گرفتهاند.
در ملبورن¹، مناطق وسیعی از فیتزروی²²، کارلتون²³، ریچموند²⁴، ساوت ملبورن²⁵ و سنت کیلدا²⁶ دارای «اورلی»های میراثی معرفی شدهاند و این موضوع ظرفیت افزایش تراکم را محدود میکند. همچنین گفته شده شوراهای بوروندارا²⁷ و یارا²⁸ بهتنهایی محدودتر از کل سیدنی¹⁰ هستند.
در سیدنی¹⁰ که گفته شده هر چهار نوع محدودیت را در مقیاس بالا بهکار میبرد، تفاوتهای جغرافیایی شدید هم وجود دارد و شوراهای شمالی مرفه مثل کو-رینگ-گای²⁹، هورنزبی³⁰ و نورثرن بیچز³¹ تقریباً همه زمینهایشان را محدود کردهاند.
فشار برای اصلاح زونینگ و بحث «فقط مجوز کافی نیست»
در گزارش، از گروه ییمبی ملبورن⁴ بهعنوان یک نهاد غیرانتفاعی یاد شده که میگوید پولی از صنعت املاک نمیگیرد و خود را نیروی اجتماعیِ مخالف «نیمبی»ها معرفی میکند؛ اصطلاحی که گاهی برای کسانی به کار میرود که با ساختوساز در محلهشان مخالفت میکنند.
پیتر تولیپ³² از سنتر فور ایندیپندنت استادیس³³ گفته شهرهایی که مشکل مقرونبهصرفه بودن مسکن در آنها قدیمیتر بوده، حالا در اصلاح زونینگ جلو افتادهاند؛ بهویژه ملبورن¹. او همچنین به دادههای تازه کوتالیتی³⁴ استناد کرده است.
در بخش دیگری از گزارش، متیو کندلارز³⁵ از پراپرتی کانسیل آو استرالیا³⁶ اشاره میکند که کاهش محدودیتهای زونینگ «مثبت» است، اما «مجوزهایی که در کشو میمانند» بهتنهایی خانه نمیسازند و چالشهایی مثل هزینههای بالا، کمبود نیروی ماهر، و مسائل مربوط به امکانپذیری مالی هم مطرح است. او از وجود مجموعهای از کارمزدها و مراحل مقرراتی هم بهعنوان عامل اثرگذار بر صرفه اقتصادی پروژهها نام میبرد.
گزارش میگوید تحلیل یک توسعهدهنده که توسط ABC دیده شده، نشان میدهد یک سایت گرینفیلد در ملبورن¹ بعد از دریافت تاییدیه، حدود ۲۸ ماه زمان میخواهد تا آماده شروع ساخت شود. همچنین برآورد پراپرتی کانسیل آو استرالیا³⁶ این است که هزینههای مختلف (از جمله انواع عوارض، لِوی و مالیاتها در طول ساخت) میتواند حدود ۴۰٪ هزینه یک خانه جدید را تشکیل دهد.
پول زیرساخت و نقش برنامهریزان شهری
در ادامه آمده است دولت فدرال اخیراً برای کاهش برخی هزینهها اقداماتی را شروع کرده و فرآیندی را برای همکاری با صنعت جهت سادهسازی ساختوساز و افزایش بهرهوری بخش ساختوساز آغاز کرده است. همچنین در بودجه می، ۲ میلیارد دلار برای یک صندوق زیرساخت محلی اختصاص داده شده تا اتصال فاضلاب و آب و جادههای دسترسی فراهم شود و زمینهای بیشتری برای مسکن «آزاد» شود؛ و دولت در حال مذاکره با ایالتها و قلمروها برای آزادسازی سایتهای مشخص است.
نیکول بنتس³⁷ از پلنینگ اینداستری آو استرالیا³⁸ از این سرمایهگذاری و هدف ملی استقبال کرده و گفته این نخستین بار پس از مدت طولانی است که همه دولتها روی یک هدف مشترک کار میکنند. او همچنین گفته برنامهریزان شهری باید بیشتر به کار گرفته شوند تا طرحهای یکپارچه شامل زیرساخت و خدمات شهری شکل بگیرد و همراهی جامعه بیشتر شود.
در پایان گزارش آمده است خانم بنتس همچنین پیشنهاد داده یک مجموعهداده ملی لازم است تا مشخص شود چه تعداد خانه تاییدیه گرفتهاند اما به دلیل موانع دیگر وارد مرحله اجرا نشدهاند. در مقابل، آقای تولیپ گفته تصمیمگیری درباره اینکه خانهها کجا ساخته شوند باید به بخش خصوصی سپرده شود و دولت «کنار برود».
پاورقی نامها (اصل انگلیسی):
¹ Melbourne
² Australia
³ Victoria
⁴ YIMBY Melbourne
⁵ Hobart
⁶ Adelaide
⁷ Darwin
⁸ Perth
⁹ Brisbane
¹⁰ Sydney
¹¹ Canberra
¹² Jonathan O'Brien
¹³ Western Australia
¹⁴ Australian Capital Territory (ACT)
¹⁵ Franklin Wharf
¹⁶ Mawson Lakes
¹⁷ Davoren Park
¹⁸ Missing Middle
¹⁹ Belconnen
²⁰ Gungahlin
²¹ Woden
²² Fitzroy
²³ Carlton
²⁴ Richmond
²⁵ South Melbourne
²⁶ St Kilda
²⁷ Boroondara
²⁸ Yarra
²⁹ Ku-ring-gai
³⁰ Hornsby
³¹ Northern Beaches
³² Peter Tulip
³³ Centre for Independent Studies
³⁴ Cotality
³⁵ Matthew Kandelaars
³⁶ Property Council of Australia
³⁷ Nicole Bennetts
³⁸ Planning Institute of Australia