عقبماندگی «توافق ملی مسکن» و جنجال بر سر افت قیمتها
بازار مسکن ¹استرالیا¹ دوباره زیر فشار قرار گرفته و گزارشها و تحلیلهای تازه از چشمانداز نرمتر برای ارزش خانهها در سال آینده خبر میدهند. گزارش ²اسکای نیوز² با تیتر «موفقیت توافق مسکن میتواند ۲۷۰ هزار دلار از ارزش املاک استرالیا کم کند» به این بحثها دامن زده و همزمان برخی پوششهای خبری دیگر میگویند افت قیمتها در شهرهای کلیدی از همین حالا شروع شده است.
بر اساس گزارشها، ارزش خانهها در سطح ملی از اوج تاریخی عقبنشینی کرده و ³سیدنی³ و ⁴ملبورن⁴ در خط مقدم این کاهش قرار دارند؛ در عین حال بعضی اقتصاددانها هشدار دادهاند اگر تقاضای سرمایهگذاران بیشتر تضعیف شود، این عقبگرد میتواند ادامهدار باشد. ⁵پاول بلاکسام⁵، اقتصاددان ارشد ⁶اچاسبیسی⁶، گفته است این افتها ممکن است «فقط شروع ماجرا» باشد و پیشبینیها از کاهشهای بیشتر در یکی دو سال آینده خبر میدهند.
این فشار به مجموعهای از عوامل نسبت داده میشود؛ از جمله سختتر شدن فضای وامدهی، سرد شدن بازار سرمایهگذاری و اثر تغییرات سیاست مالیاتی اخیر بر سرمایهگذاری ملکی. در تحلیلهای جداگانه، به مشکل گستردهتر «توان خرید» هم اشاره شده و گفته میشود خانههای گران، شکاف بیننسلی را عمیقتر کرده و ورود خریداران باراول را سختتر میکند.
در همین بحثها، برخی دیدگاهها هشدارهای تندتری مطرح کردهاند و از احتمال «مادرِ همه اصلاحهای قیمت مسکن» گفتهاند، اگر شرایط فعلی ادامه پیدا کند. همزمان، گزارشهای دیگر یادآوری میکنند با وجود افت فعلی، بازار مسکن طی دهه گذشته بیش از دو برابر شده و بنابراین حتی یک اصلاح هم ممکن است بهتنهایی برای حل مسئله affordability کافی نباشد.
در گزارش ²اسکای نیوز² آمده فاصله ¹استرالیا¹ تا هدف «⁷توافق ملی مسکن⁷» بیشتر شده و کشور اکنون حدود ۱۲۵ هزار خانه از هدف ۱.۲ میلیون واحد مسکونی جدید تا سال ۲۰۲۹ عقب است. طبق این گزارش، دادههای سهماهه مارچ نشان میدهد ساختوسازها کند شده: آغاز ساخت خانههای جدید در این فصل نسبت به فصل قبل ۱۱.۲ درصد افت کرده و به ۴۸,۰۱۲ واحد رسیده است. بیشترین کاهش مربوط به مسکنهای پرتراکم بوده که ۱۹.۸ درصد افت کرده و به ۱۹,۱۱۶ واحد رسیده؛ شروع ساخت خانههای مستقل هم ۳.۵ درصد کاهش یافته و ۲۷,۶۵۸ واحد ثبت شده است.
به نوشته گزارش، اگر ¹استرالیا¹ بخواهد به هدف اعلامشده برسد، باید در هر فصل حدود ۶۰ هزار خانه جدید بسازد. همچنین گفته میشود پس از سال نخست که هدفگذاری محقق نشده، برای رسیدن به برنامه تا ۲۰۲۹ به حجم ساخت بیشتری نیاز است.
اقتصاددان مستقل ⁸سائول ازلیک⁸ در گفتوگو با ⁹نیوزوایر⁹ گفته دولتها با یک مسئله ساده روبهرو هستند: افزایش عرضه معمولاً به کاهش ارزش ملک منجر میشود و همین موضوع از نظر سیاسی جذاب نیست، چون بخش بزرگی از رأیدهندگان مالک خانهاند. او همچنین به نقش سیاستهای مالیاتی مثل ¹⁰نگتیو گیرینگ¹⁰ و ¹¹مالیات بر عایدی سرمایه¹¹ در سمت تقاضا اشاره کرده و گفته بخشی از تقاضای سرمایهگذاران به سمت خانههای موجود میتواند تحت تأثیر تغییر مشوقهای مالیاتی کاهش پیدا کند؛ دیدگاهی که منتقدانش میگویند ممکن است سرمایهگذاری را کم کند و در نهایت به افزایش قیمتها بینجامد.
در ادامه، مدیر پژوهش و داده در ¹²پریمارا ریسرچ¹²، ¹³پیتر درنن¹³، گفته اگر دولت به اهداف ساخت مسکن برسد، میتواند «فرصت خرید» برای یک نسل ایجاد کند و بر اساس مدلسازی این مجموعه، در سناریوی تحقق هدف، احتمال افت معنادار قیمتها مطرح شده است. در همین حال، ¹⁴مستر بیلدرز استرالیا¹⁴ هم با اشاره به کمبود نیروی کار، نیازهای زیرساختی و سنگینی مقررات، از کند شدن روند تحویل پروژهها و اثر محدودیتها بر هزینه ساخت گفته است.
در مجموع، روایت گزارشها این است که برای مالکان، مسئله اصلی این است که آیا افت قیمتها یک نوسان کوتاهمدت است یا شروع دورهای طولانیتر از تعدیل. برای خریداران هم پیامها دوگانه است: از یک سو قیمتهای نرمتر میتواند شرایط ورود را بهتر کند، اما ابهام درباره مالیات، نرخها و رفتار سرمایهگذاران میتواند نوسان بازار را برای ماههای آینده بالا نگه دارد.
پاورقی نامها (اصل انگلیسی):
¹ Australia
² Sky News
³ Sydney
⁴ Melbourne
⁵ Paul Bloxham
⁶ HSBC
⁷ National Housing Accord
⁸ Saul Eslake
⁹ NewsWire
¹⁰ negative gearing
¹¹ capital gains tax
¹² Primara Research
¹³ Peter Drennan
¹⁴ Master Builders Australia