پایان رونق چند دهه‌ای بازار مسکن استرالیا؛ هشدار درباره تداوم نرخ بهره بالا

پایان وام‌های ۱ و ۲ درصدی؛ «نرخ‌های بالاتر» احتمالاً عادی می‌شود

به گفته جاناتان کرنز¹، اقتصاددان ارشد چلنجر² و رئیس پیشین بخش بازارهای داخلی بانک مرکزی استرالیا³، وام‌گیرندگان استرالیایی باید انتظارشان از نرخ بهره را دوباره تنظیم کنند. او می‌گوید نرخ‌های وام مسکن ۱ و ۲ درصدی در دوران همه‌گیری، استثنایی بود و سطحی نیست که خانوارها بتوانند روی بازگشتش حساب کنند. از نگاه او، نرخ‌هایی در محدوده حدود ۵ درصد در افق بلندمدت «عادی‌تر» است، حتی اگر نرخ‌ها در آینده از سطح بالای فعلی پایین‌تر بیاید.

فشار اصلی روی قیمت‌ها: نرخ‌ها، نه تغییرات مالیاتی

کرنز¹ در رویدادی مرتبط با بخش املاک در بریزبن⁴ گفت افت اخیر بازار مسکن بیشتر از هر چیز نتیجه بالا رفتن نرخ‌های بهره است. او تاکید کرد اثر تغییرات مربوط به نگتیو گیرینگ⁵ و امتیازهای مالیاتیِ مالیات بر عایدی سرمایه⁶ در مقایسه با هزینه استقراض، محدود بوده است.

این ارزیابی در حالی مطرح می‌شود که گزارش‌ها از تضعیف قیمت خانه در استرالیا خبر می‌دهد. طبق یک تحلیل بازار، ارزش واحدهای مسکونی در سطح ملی ۵.۲ درصد پایین‌تر از اوج مارچ ۲۰۲۶ قرار گرفته و سپتامبر نیز افت ماهانه ۱.۱ درصدی ثبت کرده است.

تمرکز روی احتمال افزایش دوباره نرخ بهره

در زمان انتشار گزارش‌ها، نرخ نقدی بانک مرکزی استرالیا³ روی ۴.۶ درصد قرار داشت؛ سطحی که پس از چهار افزایش در سال ۲۰۲۶ ثبت شده است. تصمیم بعدی بانک برای ۳ نوامبر برنامه‌ریزی شده بود.

پس از انتشار آمار تورم بالاتر از انتظار، احتمال یک افزایش دیگر بیشتر مورد توجه قرار گرفت. تازه‌ترین عدد تورم سالانه ۴.۳ درصد اعلام شد و تورم پایه که با شاخص میانگین تعدیل‌شده (Trimmed Mean)⁷ سنجیده می‌شود، ۳.۶ درصد بود؛ بالاتر از بازه هدف ۲ تا ۳ درصدی بانک مرکزی.

کرنز¹ گفت افزایش بعدی در نشست پیشِ‌رو «تقریباً قطعی» است و آن را به تداوم تورم نسبت داد. این یک پیش‌بینی است و تصمیم تاییدشده بانک مرکزی استرالیا³ محسوب نمی‌شود.

این وضعیت برای وام‌گیرندگان چه معنایی دارد؟

نرخ‌های بالاتر می‌تواند اقساط را گران‌تر کند و همچنین مقدار وامی را که خریداران توان گرفتنش را دارند پایین بیاورد؛ موضوعی که ممکن است تقاضا و قیمت‌ها را تحت فشار بگذارد. برآورد کن‌استار⁸ نشان می‌دهد افزایش ۰.۲۵ واحد درصدی می‌تواند حدود ۹۲ دلار در ماه به بازپرداخت وام ۶۰۰ هزار دلاری اضافه کند.

پیام کلی کرنز¹ این است که خانوارها برای برنامه‌ریزی مالی، روی بازگشت دوباره هزینه وام‌گیریِ «فوق‌العاده پایین» حساب باز نکنند. ممکن است نرخ‌ها از سطح فعلی پایین‌تر بیاید، اما از نگاه او پایین‌ترین نرخ‌های دوران همه‌گیری یک دوره غیرمعمول بوده و معیار مطمئنی برای آینده نیست.

یادآوری: این مطلب خلاصه‌ای از گزارش لینک‌شده و پوشش‌های اخیر است و توصیه مالی محسوب نمی‌شود.

پاورقی نام‌ها

¹ Jonathan Kearns

² Challenger

³ Reserve Bank of Australia (RBA)

⁴ Brisbane

⁵ Negative gearing

⁶ Capital gains tax (CGT) concessions

⁷ Trimmed mean

⁸ Canstar

⁹ Herron Todd White