هجوم برای خرید خانه پیش از اجرای قانون جدید؛ ممنوعیت خرید ملک با SMSF

ممنوعیت تازه وام‌گیری SMSF برای مسکن و تغییر ناگهانی برنامه خریداران

یک مقررات تازه که دریافت وام توسط صندوق‌های بازنشستگی خودمدیریت‌شده ¹(SMSF) برای خرید ملک مسکونی را مسدود می‌کند، از همین حالا برنامه برخی خریداران ملک در ¹استرالیا را در لحظه آخر تغییر داده است. به گزارش ¹Nine، این تغییر باعث شده «سرمایه‌گذاران معمولی» معاملات خود را جلو بیندازند؛ بعضی‌ها خریدی را که برای یکی‌دو سال بعد برنامه‌ریزی کرده بودند، به چند هفته مانده تا اجرای ممنوعیت منتقل کرده‌اند.

استیو مک‌لین ²(Steve McLean)، کارگزار بازار وام، به ¹Nine گفت طی هفته‌های اخیر ده‌ها مشتری را دیده که خریدهای برنامه‌ریزی‌شده‌شان را جلو انداخته‌اند، چون نمی‌خواستند ریسک از دست دادن ملکی را بپذیرند که قرار بود از مسیر ¹SMSF بخرند. او گفت در برخی پرونده‌ها، خریدارانی که دنبال ملک گران‌تر با بازده بهتر یا ریسک کمتر از نظر مستأجر بودند، حالا مجبور شده‌اند گزینه‌های کم‌ریسک‌تر یا کم‌هزینه‌تری را انتخاب کنند و از برنامه‌های جاه‌طلبانه‌تر عقب‌نشینی کنند.

این تغییر سیاستی از تصمیم دولت ³Labor در ماه جون می‌آید؛ تصمیمی که بر اساس آن، ¹SMSFها دیگر نمی‌توانند برای خانه‌های مسکونی وارد «ترتیبات جدید وام‌گیری» شوند؛ تصمیمی که بعد از توافق دقیقه‌نودی با ⁴Greens برای تصویب بسته اصلاحات مالیاتی دولت پیش از تعطیلی زمستانی پارلمان اعلام شد. ¹Nine گزارش داد این مقررات از دوشنبه اجرا می‌شود.

برای بعضی از ¹استرالیایی‌ها، این تغییر همین حالا هزینه داشته است. فردی به نام دنیل لاتو ⁵(Daniel Latu) به ¹Nine گفت او و همسرش حدود یک سال بود تلاش می‌کردند از طریق ¹SMSF خانه بخرند، اما بعد از اعلام ممنوعیت از معامله خارج شدند. به گفته او، در این عجله حدود ۲,۰۰۰ دلار بابت هزینه‌های حقوقی و بازرسی از دست دادند. او گفت: «نمی‌خواستیم دوباره ریسک کنیم، برای همین تصمیم گرفتیم بی‌خیالش شویم.»

زمان‌بندی این تغییر هم مهم است، چون بازار مسکن از قبل تحت فشار مجموعه‌ای از عامل‌های اقتصادی و سیاستی قرار داشته است. گزارش‌های اخیر ⁶ABC و ⁷The Guardian می‌گویند روند نزولی بازار مسکن در ¹استرالیا گسترده‌تر شده و داده‌های ⁸Cotality نشان می‌دهد ارزش واحدهای مسکونی در سطح ملی در ماه جولای کاهش داشته و در برخی بازارهای پایتخت‌های ایالتی هم افت یا نرم‌شدن قیمت‌ها دیده می‌شود. ⁷The Guardian همچنین اشاره کرده که جذابیت شرط‌بندی روی افزایش قیمت خانه با کمتر سخاوتمندانه شدن تنظیمات مالیاتی برای سرمایه‌گذاران ملکی کاهش پیدا کرده است. در همین فضا، ⁹Westpac هم گفته افزایش‌های اخیر نرخ بهره و تغییرات مالیاتی، روی تعداد معاملات و قیمت‌ها اثر گذاشته و چشم‌انداز کوتاه‌مدت را ضعیف‌تر توصیف کرده است.

برای سرمایه‌گذاران ¹SMSF، این ممنوعیت در بازاری اجرایی می‌شود که همین حالا هم با عدم‌قطعیت مواجه است. به جای این‌که ملک بخشی از یک راهبرد آرام و بلندمدت برای بازنشستگی باشد، برخی خریداران حالا یا به تصمیم‌گیری شتاب‌زده سوق داده می‌شوند یا کلاً از ایده خرید ملک از این مسیر فاصله می‌گیرند.

چرا این تغییر مهم تلقی می‌شود

¹SMSFها برای کمک به پس‌انداز بازنشستگی طراحی شده‌اند، اما وام‌گیری از طریق آن‌ها از ابتدا هم با ریسک و پیچیدگی بیشتری همراه بوده است. محدودیت جدید، یکی از مسیرهای تهاجمی‌تری را که برخی سرمایه‌گذاران برای دسترسی به املاک مسکونی از طریق پس‌انداز بازنشستگی استفاده می‌کردند، محدود می‌کند. در عمل، مطابق گزارش ¹Nine این موضوع بیشتر به سرمایه‌گذاران کوچک‌تر فشار آورده؛ به‌خصوص کسانی که به جای سفته‌بازی، با برنامه‌ریزی جلو می‌رفتند.

با توجه به نرم‌شدن قیمت‌ها در بخش‌هایی از کشور و تغییر احساسات سرمایه‌گذاران، این تصمیم می‌تواند تقاضای بخشی از سرمایه‌گذارانی را که معمولاً در بازار ملک فعال بوده‌اند، تحت تأثیر قرار دهد.

جمع‌بندی خبر

تغییر اصلی روشن است: ¹SMSFها دیگر نمی‌توانند برای خرید ملک مسکونی وارد ترتیبات جدید وام‌گیری شوند و نشانه‌های اثرگذاری آن در رفتار خریداران دیده می‌شود. هم‌زمان، این تغییر در دوره‌ای رخ می‌دهد که ارزش مسکن در برخی مناطق در حال کاهش است، فشار نرخ بهره ادامه دارد و درباره مالیات سرمایه‌گذاری ملکی هم تغییراتی مطرح است؛ عواملی که باعث می‌شود بعضی خریداران محتاط‌تر شوند یا برخی معاملات به هم بخورد.

پاورقی نام‌ها و معادل انگلیسی

¹ SMSF = Self-managed super fund

¹ Nine = Nine

² Steve McLean = Steve McLean

³ Labor = Labor

⁴ Greens = Greens

⁵ Daniel Latu = Daniel Latu

⁶ ABC = ABC

⁷ The Guardian = The Guardian

⁸ Cotality = Cotality

⁹ Westpac = Westpac