شروع کند فصل بهار در بازار ملک ویکتوریا؛ کاهش ۲۴ درصدی مزایده‌ها

بازار بهاری مسکن در ملبورن هنوز جان نگرفته است

بازار مسکن ملبورن¹ با وجود چند نشانه کوتاه‌مدت از بهبود، همچنان شروعی آرام در فصل بهار دارد؛ هم حجم مزایده‌ها پایین‌تر از سال قبل است و هم داده‌های ارزش خانه‌ها از ادامه فشار نزولی روی قیمت‌ها خبر می‌دهد.

افزایش محدود نرخ فروش در مزایده‌ها

هرچند نرخ فروش در مزایده‌ها اخیراً بهتر شده، اما این بهبود شکننده توصیف می‌شود. ملبورن¹ در هفته منتهی به ۱۳ سپتامبر نرخ فروش اولیه ۶۳.۳ درصد را در میان ۷۱۳ مزایده ثبت کرد؛ نتیجه‌ای که در میان شهرهای پایتخت بالاترین بود و به‌عنوان بهترین عملکرد ۲۴ هفته اخیر این شهر گزارش شد.

با این حال، این عدد همچنان پایین‌تر از مدت مشابه سال گذشته است؛ دوره‌ای که رقابت خریداران به‌مراتب شدیدتر بود.

حجم مزایده‌ها بیشتر شده، اما هنوز پایین‌تر از سال قبل است

در مجموع شهرهای پایتخت، ۱۵۹۴ ملک در همان هفته به مزایده رفت که ۱۱.۴ درصد نسبت به هفته قبل افزایش داشت. اما با وجود این رشد، حجم مزایده‌ها همچنان ۳۳.۶ درصد کمتر از زمان مشابه در سال ۲۰۲۵ بود.

این اعداد نشان می‌دهد تعداد بیشتری از فروشندگان آرام‌آرام وارد بازار می‌شوند، ولی بسیاری هنوز با احتیاط درباره آزمودن شرایط فعلی تصمیم می‌گیرند.

فهرست فروش بیشتر، اما عجله خریدار کمتر

افزایش فعالیت مزایده‌ها با الگوی معمول فصل بهار هم‌خوان است؛ زمانی که فروشندگان معمولاً خانه‌های بیشتری را برای فروش می‌گذارند. اما این بار «بازگشت بهاری» از یک نقطه شروع ضعیف‌تر رخ می‌دهد.

داده‌های کوتالیتی² نشان داد نرخ فروش مزایده در مجموع شهرهای پایتخت به ۵۸.۵ درصد رسیده که بالاترین سطح در ۱۹ هفته اخیر است. با این وجود، این رقم هنوز با ۶۹ درصدِ یک سال قبل فاصله دارد؛ فاصله‌ای که به کم‌تر بودن میل خریداران به رقابت تهاجمی و نیاز فروشندگان به تعدیل انتظار قیمتی برای نهایی شدن معامله اشاره می‌کند.

بنابراین، نرخ نسبتاً بالاتر ملبورن¹ باید با احتیاط خوانده شود: عبور از ۶۰ درصد می‌تواند نشانه‌ای از شرایط بهتر باشد، اما پایین بودن حجم مزایده‌ها و مقایسه سالانه ضعیف‌تر می‌گوید بازار هنوز به قدرتِ بهار سال گذشته برنگشته است.

ارزش خانه‌ها همچنان در مسیر نزولی است

نتایج مزایده فقط یکی از معیارهای سنجش بازار است. داده‌های کلی‌ترِ ارزش خانه‌ها از ادامه ضعف در ملبورن¹ خبر می‌دهد.

شاخص ارزش خانه در مجموع شهرهای پایتخت طی چهار هفته منتهی به ۱۳ سپتامبر ۱.۱ درصد کاهش یافت؛ و طبق گزارش‌ها، سیدنی³ و ملبورن¹ از جمله بازارهایی بودند که بیشترین افت کوتاه‌مدت را ثبت کردند. این موضوع نشان می‌دهد بهبود نسبی در مزایده‌ها هنوز به بازگشت گسترده قیمت‌ها تبدیل نشده است.

برای فروشندگانی که وارد بازار بهار می‌شوند، افزایش تعداد فایل‌های فروش می‌تواند رقابت میان فروشندگان را بیشتر کند؛ به‌ویژه وقتی خریداران با محدودیت توان وام‌گیری روبه‌رو هستند یا نگران افزایش دوباره نرخ بهره‌اند. اگر رشد عرضه از تقاضا جلو بزند، احتمال دارد فروش خانه‌ها زمان بیشتری ببرد و نیاز به قیمت‌گذاری تندتر و واقعی‌تر بیشتر شود.

پیش‌بینی‌ها از احتمال افت بیشتر می‌گویند

اقتصاددان‌ها بیشتر درباره احتمال اصلاح بزرگ‌تر از میانگین در ملبورن¹ هشدار می‌دهند. لوک ییمن⁴، اقتصاددان ارشد کامن‌ولث بانک⁵ گفت قیمت مسکن در سطح ملی و در شهرهای اصلی ممکن است از اوج تا کف حدود ۹ تا ۱۰ درصد کاهش پیدا کند، و افتِ سیدنی³ و ملبورن¹ می‌تواند به ۱۲ تا ۱۳ درصد برسد.

این برآورد به چند فشار اشاره دارد: نرخ‌های بهره بالاتر، کاهش توان استقراض و گزینه‌های بیشتر برای خریداران. همچنین نشان می‌دهد صرفاً بالا رفتن نرخ فروش مزایده‌ها لزوماً برای جلوگیری از کاهش بیشتر قیمت‌ها کافی نیست.

در ادامه فصل بهار، «عرضه» می‌تواند نقش پررنگ‌تری پیدا کند. انتظار می‌رود خریداران انتخاب‌های بیشتری داشته باشند و همین موضوع فروشندگان را تحت فشار بگذارد تا قیمت‌های پیشنهادی را با شرایط روز بازار هماهنگ کنند.

برای فروشندگان ملبورن چه معنایی دارد؟

برای مالکانی که به فروش فکر می‌کنند، بازار فعلی بیشتر به قیمت‌گذاری واقع‌بینانه و ارائه درست ملک پاداش می‌دهد. داده‌ها نشان می‌دهد خریداران هنوز فعال‌اند، اما گزینشی‌تر شده‌اند و صرفاً به خاطر «بهار» حاضر نیستند برای هر ملکی پول اضافه بدهند.

همچنین ممکن است دوره فروش طولانی‌تر از سال‌های قبل باشد. در حالی که انتظار می‌رود با جلو رفتن فصل، تعداد مزایده‌ها بیشتر شود، کوتالیتی² هشدار داده که سطح فعالیت احتمالاً به دلیل شرایط سخت فروش و افت ارزش خانه‌ها، پایین‌تر از سال گذشته می‌ماند.

در نتیجه، بازار فعال است اما لزوماً از نگاه فروشنده «بازار سالمی» نیست. ملک‌هایی که موقعیت مناسب دارند، درست قیمت‌گذاری شده‌اند و با وضعیت خوب عرضه می‌شوند، احتمالاً همچنان رقابت ایجاد می‌کنند. اما برخی املاک ممکن است بدون مشتری بمانند یا پیش از پیدا کردن خریدار، نیاز به کاهش قیمت داشته باشند.

چشم‌انداز محتاطانه برای بهار

آمار تازه مزایده‌های ملبورن¹ یک بهبود محدود را نشان می‌دهد، اما هنوز علامت یک چرخش قطعی نیست. نرخ فروش بالا آمده و فایل‌های فروش در حال افزایش است، اما قیمت‌ها تحت فشار است و فعالیت بازار نسبت به یک سال قبل به شکل محسوسی ضعیف‌تر دیده می‌شود.

در شرایطی که برخی اقتصاددان‌ها از افت‌های بیشتر صحبت می‌کنند و خریداران گزینه‌های بیشتری پیدا می‌کنند، فروشندگان ملبورن¹ ممکن است با دوره طولانی‌تری از مذاکره روبه‌رو شوند. فصل بهار می‌تواند تعداد معاملات را بیشتر کند، اما شواهد فعلی از جهش فوری قیمت خانه‌ها حمایت نمی‌کند.

پاورقی نام‌ها

¹ Melbourne

² Cotality

³ Sydney

⁴ Luke Yeaman

⁵ Commonwealth Bank