سقوط تاریخی بازار مسکن استرالیا؛ بازگشت رونق تا اواخر ۲۰۲۷ بعید است

بازگشتِ بازار مسکن استرالیا شاید تا اواخر ۲۰۲۷ عقب بیفتد

به‌گفته تحلیل‌ها، بازار مسکن استرالیا¹ ممکن است برای یک بهبود گسترده و سراسری، تا اواخر سال ۲۰۲۷ منتظر بماند؛ چون نرخ‌های بهره بالاتر و کاهش تقاضای خریداران، هم روی قیمت‌ها فشار می‌آورد و هم تعداد معاملات را پایین می‌کشد. افزایش نرخ در نشست نوامبرِ بانک مرکزی استرالیا² هم فشار بیشتری به بازاری وارد کرده که از قبل در مسیر افت قرار داشت.

RBA³ در ۳ نوامبر نرخ نقدی را ۰٫۲۵ واحد درصد بالا برد و به ۴٫۸۵ درصد رساند. این نهاد همچنین گفت انتظار دارد تورم در بخش زیادی از سال ۲۰۲۷ بالا بماند و پیش‌بینی می‌کند نرخ تورم تا اواخر سال آینده به محدوده بالای هدف ۲ تا ۳ درصد برنگردد.

بالا رفتن هزینه وام‌ها، رکود را عمیق‌تر می‌کند

RBA³ گزارش داد قیمت مسکن به‌طور محسوسی کاهش یافته و نرخ‌های بالاتر—در کنار افت قیمت‌ها و کاهش گردش معاملات—احتمالاً مصرف خانوار و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکونی را تحت فشار قرار می‌دهد. چشم‌انداز نوامبر این بانک همچنین به رشد ضعیف‌تر از میانه سال ۲۰۲۷ اشاره می‌کند؛ موضوعی که بخشی از آن به مسیر بالاترِ فرض‌شده برای نرخ نقدی و ضعیف‌تر شدن بازار مسکن نسبت داده شده است.

شرکت کوتالیتی⁴ اعلام کرد بازار ترکیبیِ پایتخت‌های ایالتی، از اوج ماه مارچ ۸٫۱ درصد پایین آمده و حجم فروش در پایتخت‌ها طی سه ماه منتهی به اکتبر، تقریباً ۲۶ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بوده است. این شرکت انتظار دارد قیمت‌ها و میزان معاملات، تحت تأثیر هزینه بالای وام‌گیری، فشارهای مربوط به استطاعت خرید و ضعف احساسات بازار، همچنان روند نزولی داشته باشند.

پیش‌بینی‌ها از افت‌های بیشتر در قیمت‌ها می‌گویند

اقتصاددان‌های بانک کامنولث⁵ پیش‌بینی خود را درباره قیمت‌ها پایین آورده‌اند و انتظار دارند ارزش مسکن در سطح ملی، در سال ۲۰۲۶ حدود ۸ درصد و در سال ۲۰۲۷ نیز ۳ درصد دیگر کاهش پیدا کند. این بانک می‌گوید بازار احتمالاً در نیمه دوم ۲۰۲۷ به ثبات می‌رسد، اما در همان مقطع هم برای «بهبود قابل‌توجه» پیش‌بینی روشنی ارائه نمی‌کند.

برآورد CBA⁶ این است که افت «از اوج تا کف» در سطح ملی حدود ۱۴ درصد خواهد بود و در پنج بازار بزرگ شهری، کاهش شدیدتری هم دیده می‌شود. به‌گفته این بانک، نرخ‌های بالاتر باعث طولانی‌تر شدن دوره تعدیل بازار مسکن شده است؛ با این حال، عرضه محدود مسکن و بالاتر رفتن بازده اجاره می‌تواند در مسیر رسیدن بازار به ثبات، نقش حمایتی داشته باشد.

بازگشت بازار به نرخ‌ها و اعتماد خریداران گره خورده است

کوتالیتی⁴ گفته است برای اینکه یک بهبود گسترده شکل بگیرد، ممکن است به کاهش نرخ‌ها نیاز باشد—کاهشی که از نگاه این شرکت تا نیمه دوم ۲۰۲۷ بعید به نظر می‌رسد. این شرکت در عین حال هشدار داده که جهت حرکت نرخ بهره در کوتاه‌مدت همچنان نامطمئن است.

برای خریداران و فروشندگان، این چشم‌انداز یعنی دوره‌ای طولانی از احتیاط: هزینه‌های بالاتر وام مسکن، توان استقراض را محدود کرده و هم‌زمان افت اعتماد و کمتر شدن تعداد معاملات، فشار نزولی بیشتری به قیمت‌ها وارد می‌کند. RBA³ همچنین اشاره کرده که پایین آمدن قیمت‌ها می‌تواند حجم معاملات را کاهش دهد و همین موضوع، کندی بازار را تقویت کند.

افزایش فشار روی بودجه خانوارها

در گزارش‌ها آمده است افرادی که وام مسکن نزدیک به میانگینِ ۷۳۰,۷۱۹ دلار دارند، با این افزایش نرخ، حدود ۵۳۸ دلار در ماه (یا ۶,۴۶۰ دلار در سال) بیشتر پرداخت خواهند کرد. همچنین برای وام ۱ میلیون دلاری، افزایش پرداختی می‌تواند حدود ۷۳۷ دلار در ماه (یا ۸,۸۴۰ دلار در سال) باشد.

اظهارات مقام‌های بانکی و فضای نامطمئنِ آینده

مدیر پژوهش کوتالیتی⁴، تیم لاولس⁷ گفته نرخ‌های بهره محدودکننده، تقاضای ملک مسکونی را به‌طور جدی تحت تأثیر قرار داده و یکی از عوامل اصلیِ سریع‌ترین افت بازار در مجموعه شهرهای پایتختی طی حدود ۴۰ سال گذشته بوده است. او همچنین گفته اثر تجمعی پنج افزایش نرخ در سال ۲۰۲۶، هزینه وام مسکن را بالا برده و ظرفیت وام‌گیری خانوارها را کاهش داده است.

از سوی دیگر، اقتصاددان ارشد بانک کامنولث⁵، ترنت ساندرز⁸ گفته بر اساس پیش‌بینی‌های به‌روزشده، ارزش مسکن در سطح ملی ممکن است در مجموع نزدیک به ۱۴ درصد از اوج تا کف پایین بیاید. او همچنین به داده‌هایی اشاره کرده که از افت متوالی قیمت‌ها در چند ماه پیاپی خبر می‌دهد و می‌گوید سرعت افت در برخی شاخص‌ها، از سریع‌ترین روندهای ثبت‌شده در چند دهه اخیر محسوب می‌شود.

میشل بولوک⁹، رئیس RBA³، در نشست خبری بعد از تصمیم نرخ بهره گفته درباره حرکت بعدی بانک مرکزی مطمئن نیست و «راهنمایی آینده‌نگر» ارائه نمی‌کند. او تأکید کرده افزایش‌های اخیر هنوز به‌طور کامل اثر خود را در اقتصاد نشان نداده‌اند و بهتر است مدتی داده‌های جدید بررسی شود تا مشخص شود اقتصاد چقدر مطابق پیش‌بینی‌ها حرکت می‌کند. او همچنین گفته بانک مرکزی رکود اقتصادی را پیش‌بینی نمی‌کند و در کنار تمرکز بر تورم، موضوع بازار کار هم در نظر گرفته می‌شود.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Australia

² Reserve Bank of Australia

³ RBA

⁴ Cotality

⁵ Commonwealth Bank

⁶ CBA

⁷ Tim Lawless

⁸ Trent Saunders

⁹ Michele Bullock