طرح جنجالی مسکن در جیلانگ؛ عبور قیمت زمین مسکونی از ۵۰۰ هزار دلار

هشدار درباره گران‌شدن زمین در مسیر رشد غرب جیلانگ

به‌گفته توسعه‌دهنده Villawood¹، طرح پیشنهادی رشد در غرب Geelong² می‌تواند خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خریداران دشوارتر کند و روند توسعه را کند یا متوقف سازد.

شورای City of Greater Geelong³ با اختلافی اندک به تصویب «طرح ساختار محله» (PSP) رأی داد؛ طرحی که قرار است توسعه نخستین بخش از کریدور رشد غرب شهر را هدایت کند. با این حال، پیش از رأی‌گیری هشدار داده شده بود که تنظیمات مالی و الزامات زیرساختی این طرح ممکن است از نظر اقتصادی قابل‌اجرا نباشد و قیمت زمین‌های خالی را از توان بسیاری از خریداران خارج کند.

Villawood¹ اعلام کرد هزینه‌های زیرساخت و چارچوب‌های توسعه‌ای در این طرح می‌تواند کریدور را «غیرقابل تأمین مالی بانکی» کند؛ یعنی پروژه‌ها نتوانند برای وام و سرمایه‌گذاری تأمین مالی بگیرند یا بازده قابل‌قبول به دست آورند.

نگرانی سازندگان از مشکل «صرفه اقتصادی»

بر اساس تنظیمات اولیه شورا، هزینه‌های زیرساختی نزدیک به ۱.۶ میلیون دلار برای هر هکتار قابل توسعه برآورد شده بود. Villawood¹ گفت با این سطح هزینه، حدود ۷۶ هزار دلار برای تحویل هر قطعه زمین مسکونی در محدوده طرح، زیان خواهد داد.

نگرانی شرکت این است که در نهایت، توسعه‌دهندگان ناچار شوند این هزینه‌های اضافی را از طریق افزایش قیمت زمین به خریداران منتقل کنند.

مدیرعامل Villawood¹، Ali Wastie⁴، هشدار داد پروژه در صورتی می‌تواند پیش برود که قطعات خالی با قیمت بیش از ۵۰۰ هزار دلار فروخته شوند؛ قیمتی که با هدف اعلام‌شده کریدور—یعنی افزایش عرضه مسکن با مسیر «مقرون‌به‌صرفه‌تر»—هم‌خوانی ندارد.

بیش از ۱۰۰ هزار دلار بالاتر از میانه قیمت فعلی

طبق گزارش، قطعه زمین خالی با قیمت بالای ۵۰۰ هزار دلار، بیش از ۱۰۰ هزار دلار بالاتر از میانه قیمت فعلی زمین در حومه‌های کریدور رشد مانند Armstrong Creek⁵ و Lara⁶ خواهد بود.

این اختلاف، چالش مشترک برنامه‌ریزان و توسعه‌دهندگان را پررنگ می‌کند: از یک سو مناطق جدید برای افزودن به عرضه مسکن تعریف می‌شوند، اما از سوی دیگر، هزینه‌های زیرساختیِ لازم برای باز کردن این مناطق می‌تواند محصول نهایی را گران‌تر کند.

برای خریداران، اثر فقط به قیمت زمین محدود نمی‌شود. زمین گران‌تر به معنای پیش‌پرداخت (ودیعه) بالاتر است و همچنین سهم کمتری از بودجه خانوار برای ساخت‌وساز، هزینه‌های مالی و مخارج دیگر باقی می‌ماند.

پس از رأی شورا، مسیر طرح به سمت تصمیم وزیر

انتظار می‌رود «طرح ساختار محله» به وزیر برنامه‌ریزی⁷ ارجاع شود؛ کسی که بناست آن را به‌زودی تأیید کند. رأی نزدیک شورا باعث شد طرح، با وجود هشدارها درباره تنظیمات مالی و هزینه‌ای، یک گام جلوتر برود.

پرسش اصلی اکنون این است که آیا تنظیمات نهایی می‌تواند هم از توسعه پشتیبانی کند و هم زمین‌های جدید را در دسترس خریداران محلی نگه دارد. اگر نگرانی‌های Villawood¹ به واقعیت تبدیل شود، کریدور رشد غرب ممکن است با یک انتخاب سخت روبه‌رو شود: پذیرش افزایش قابل توجه قیمت زمین یا بازنگری در هزینه‌ها و الزامات اعمال‌شده بر توسعه.

برای Geelong² موضوع اهمیت بالایی دارد؛ زیرا طرحی که با هدف افزایش عرضه مسکن طراحی شده، اگر پروژه‌ها از نظر اقتصادی برای توسعه‌دهندگان قابل‌اجرا نباشد—یا اگر زمین‌ها از دسترس خریداران عادی خارج شود—ممکن است نتواند همان هدف را محقق کند.

پانوشت نام‌ها

¹ Villawood

² Geelong

³ City of Greater Geelong

⁴ Ali Wastie

⁵ Armstrong Creek

⁶ Lara

⁷ planning minister