فشار وام مسکن استرالیا اکنون بالاتر از سطح سال ۱۹۸۹ با نرخ بهره ۱۷ درصد

فشار وام مسکن در استرالیا از سطح سال ۱۹۸۹ بالاتر رفت

تحلیل تازه‌ای از کی‌پی‌ام‌جی¹ نشان می‌دهد «بار و فشار وام مسکن» در استرالیا² اکنون از سطح اواخر دهه ۱۹۸۰ بالاتر است؛ دوره‌ای که نرخ‌های وام‌دهی تا حدود ۱۷٪ هم رسیده بود. تری راونزلی³ اقتصاددان شهری در کی‌پی‌ام‌جی می‌گوید یکی از هدف‌های این پژوهش «افسانه‌زدایی» از ادعایی است که بارها تکرار می‌شود: اینکه نسل‌های قبل برای خرید خانه و پرداخت وام، سختی بیشتری را تحمل می‌کردند.

راونزلی می‌گوید داده‌ها «داستان روشنی» را نشان می‌دهند و اضافه می‌کند در گذشته پرداخت وام مسکن برای بسیاری «منبع امنیت» بود، اما حالا «بیشتر به منبع اضطراب» تبدیل شده است.

مقایسه با دوره اوج نرخ‌ها در ۱۹۸۹–۱۹۹۰

بر اساس داده‌های تاریخی بانک مرکزی استرالیا⁴، نرخ وام مسکن در میانه سال ۱۹۸۹ به ۱۷٪ رسید و نرخ نقدی این نهاد هم در سال ۱۹۹۰ در اوج ۱۷.۵٪ قرار گرفت. طبق تحلیل کی‌پی‌ام‌جی، در اوایل ۱۹۹۰ پرداخت‌های بهره به‌عنوان سهمی از درآمد خانوار به ۵.۷٪ رسید؛ که در آن، بهره مربوط به مسکن ۳.۴٪ و بهره مربوط به بدهی مصرفی ۲.۳٪ بود.

وضعیت در ۲۰۲۶ و نقش افزایش بدهی‌ها

این تحلیل سپس به اوایل ۲۰۲۶ می‌پردازد؛ زمانی که نرخ‌های وام مسکن طی سه ماه منتهی به مارچ به‌طور میانگین ۸.۳٪ گزارش شده است. در این دوره، افزایش شدید ارزش خانه‌ها باعث شده خریداران در دهه‌های اخیر رقم‌های بیشتری وام بگیرند؛ هم‌زمان نرخ مالکیت خانه به‌تدریج پایین‌تر آمده است.

با وجود اینکه نرخ‌ها در ۲۰۲۶ حدود نصف اواخر دهه ۱۹۸۰ است، خانوارها در مجموع سهم بیشتری از درآمدشان را صرف بازپرداخت بهره می‌کنند: حدود ۵٪ از درآمد برای وام مسکن و ۵.۴٪ وقتی بدهی‌های مصرفی هم در نظر گرفته شود. راونزلی می‌گوید با اثر کامل سه نوبت افزایش نرخ بهره در سال جاری، این رقم می‌تواند به سمت ۶٪ حرکت کند. او تاکید می‌کند با اینکه اواخر دهه ۱۹۸۰ و اوایل دهه ۱۹۹۰ اغلب به عنوان «اوج تاریخی فشار وام» مطرح می‌شود، داده‌ها نشان می‌دهد وام‌گیرندگان طی چند سال گذشته شرایط سخت‌تری را تجربه کرده‌اند.

این فشار برای همه یکسان نیست

راونزلی می‌گوید این اعداد، تصویر کلی از مجموع درآمد خانوار و پرداخت‌های بهره است و در دل این میانگین، وضعیت‌های بسیار متفاوتی پنهان شده است؛ از خریداران اولین خانه که بدهی سنگینی دارند، تا کسانی که در میانه دوره وام هستند، و همچنین افرادی که حدود ۲۰ سال پیش خانه خریده‌اند و کمتر تحت تاثیر قرار می‌گیرند.

افت قیمت‌ها در سیدنی⁵ و ملبورن⁶ و بحث درباره پایداری آن

در ماه‌های اخیر، بالا رفتن نرخ بهره، افزایش هزینه‌های زندگی در پی درگیری‌های خاورمیانه⁷ و اصلاحات مالیاتی، با کاهش قیمت خانه در سیدنی و ملبورن همراه بوده است. با این حال تیم ریردن⁸ اقتصاددان ارشد انجمن صنعت مسکن⁹ می‌گوید این کاهش احتمالاً کوتاه‌مدت است و به تحلیل این نهاد اشاره می‌کند که طبق آن، توان خرید مسکن در بدترین وضعیت ثبت‌شده از سال ۱۹۹۴ قرار دارد.

ریردن می‌گوید الگوی ۲۵ سال گذشته معمولاً شامل دوره‌های کوتاه افت قیمت و سپس دوره‌های طولانی رشد سریع قیمت‌ها بوده است. او همچنین می‌گوید حتی افت ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت خانه‌ها، معمولاً فقط آن‌ها را به سطح ۱۲ تا ۱۸ ماه قبل برمی‌گرداند.

نگاه انجمن صنعت مسکن به سیاست‌های مالیاتی

ریردن می‌گوید خرید خانه امروز از اواخر دهه ۱۹۸۰ دشوارتر شده و از اصلاحات حزب کارگر¹⁰ درباره CGT¹¹ و negative gearing¹² انتقاد می‌کند؛ با این استدلال که این تغییرات می‌تواند عرضه مورد نیاز را کاهش دهد. او می‌گوید اگر نرخ خانه‌های خالی برای اجاره بالای ۳٪ نگه داشته شود، قیمت اسمی خانه‌ها تغییر زیادی نمی‌کند و این می‌تواند در سیاست‌گذاری مسکن «موفقیت» تلقی شود. همچنین او هدف را «ثبات قیمت خانه» در یک بازه طولانی، حتی بیش از یک دهه، مطرح می‌کند.

پاورقی نام‌ها
¹ KPMG
² Australia
³ Terry Rawnsley
⁴ Reserve Bank of Australia (RBA)
⁵ Sydney
⁶ Melbourne
⁷ Middle East
⁸ Tim Reardon
⁹ Housing Industry Association (HIA)
¹⁰ Labor
¹¹ Capital Gains Tax (CGT)
¹² negative gearing