افت بی‌سابقه نرخ موفقیت حراج‌های املاک در ملبورن؛ پایین‌ترین سطح ۵ سال اخیر

کلیرنس ریت پایینِ مزایده‌های ملبورن و عقب‌کشیدن سرمایه‌گذاران

شهر ملبورن¹ در حالی برای یک روز دیگر مزایده‌های ملکی آماده می‌شود که به پایین‌ترین «کلیرنس ریت» (نرخ فروش در مزایده) خود در پنج سال گذشته رسیده است. به گفته کارشناسان حوزه املاک، این افت نشان می‌دهد اعتماد سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در ملکِ مسکونی، تحت تاثیر مجموعه‌ای از عوامل از جمله تغییرات بودجه‌ای دولت فدرال و فشارهای هزینه‌های زندگی، تضعیف شده است.

یوکی هه² که دو سال پیش اولین ملک سرمایه‌گذاری خود را در ملبورن¹ خریده بود، می‌گوید در ابتدا از تصمیمش مطمئن بوده، اما با اعلام بودجه ماه می دولت فدرال، شرایط برایش پیچیده‌تر شد. به گفته او، این بودجه «مستقیماً» روی سبد سرمایه‌گذاری‌اش اثر گذاشته است.

دولت اعلام کرد از ۱ جولای سال آینده، «نگتیو گیرینگ» برای خانه‌های مسکونی موجودی که بعد از شب بودجه خریداری شوند حذف می‌شود. همچنین تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) در زمان فروش ملک سرمایه‌گذاری، قرار است از جولای ۲۰۲۷ به‌جای نرخ ثابت، بر پایه تورم محاسبه شود.

یوکی هه² می‌گوید از اینکه تغییرات «نگتیو گیرینگ» فعلاً شامل حالش نشده، آسوده‌خاطر است و از اقداماتی که برای قابل‌دسترس‌تر شدن مسکن انجام می‌شود حمایت می‌کند؛ اما هم‌زمان با تغییرات مربوط به مالیات بر سود سرمایه و در شرایطی که قیمت‌های ملک در ملبورن¹ در حال کاهش گزارش شده، می‌گوید باید درباره ادامه مسیر تصمیم‌های سختی بگیرد. او توضیح می‌دهد که پرداخت بهره ماهانه و افت قیمت‌ها، فشار مالی ایجاد کرده است.

افت کلیرنس ریت بعد از بودجه

آخر هفته گذشته، ملبورن¹ بدترین کلیرنس ریت پنج سال اخیر خود را ثبت کرد؛ تنها ۵۰.۲ درصد از املاکی که زیر چکش رفتند، فروخته شدند. طبق داده‌های شرکت تحقیقاتی املاک کوتالیتی³، هرچند این عدد در میان پایتخت‌های استرالیا دومین نرخ بهتر بود، اما با دوره‌ای قابل مقایسه دانسته شد که شهر در میانه قرنطینه‌های کووید در سال ۲۰۲۱ قرار داشت.

توبی بالازس⁴ مدیرعامل مؤسسه املاک و مستغلات ویکتوریا (REIV)⁵ می‌گوید کلیرنس ریت مانند یک شاخص برای سنجش حال‌وهوای خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران عمل می‌کند و داده‌های اخیر از کاهش اعتماد در بازار خبر می‌دهد.

در مقابل، وکیل خریدار کیت باکوس⁶ می‌گوید کلیرنس ریت از ابتدای ۲۰۲۶ به‌دلیل افزایش‌های پیاپی نرخ بهره و فشار هزینه‌های زندگی رو به کاهش بوده، اما بعد از ۱۲ می تغییر «شدیدی» رخ داده که آن را مرتبط با اعلام‌های بودجه‌ای می‌داند. او می‌گوید سرمایه‌گذاران در مناطق تثبیت‌شده تقریباً «بازار را ترک کرده‌اند» و این وضعیت روی خریداران مصرفی (مالک‌نشین‌ها) هم اثر گذاشته و باعث شده برخی برای خرید دست نگه دارند.

کیت باکوس⁶ همچنین از افزایش مواردی می‌گوید که در آن فروشنده‌ها ملک را از فروش—چه فروش خصوصی و چه مزایده—پس می‌کشند و نسبت به بدترشدن شرایط بازار نگران‌اند. او توضیح می‌دهد وضعیت مشابهی در مناطق منطقه‌ایِ ویکتوریا⁷ هم دیده می‌شود، با این تفاوت که مزایده در آن بازار کمتر رایج است. به گفته او، در حالی که برخی ایالت‌ها هم کلیرنس ریت‌های پایین دارند، ملبورن¹ به‌طور خاص تحت فشار است؛ از جمله به‌دلیل تغییرات دولت ویکتوریا⁷ در قوانینی که فروشندگان را ملزم می‌کند قیمت «رزرو» (حداقل قیمت قابل‌قبول) را یک هفته پیش از مزایده منتشر کنند.

نگرانی‌ها درباره عرضه و اجاره

به گفته فعالان صنعت املاک، خروج سرمایه‌گذاران از ویکتوریا⁷ می‌تواند عرضه مسکن را کم کند و به افزایش اجاره‌ها بینجامد. کیت باکوس⁶ می‌گوید سرمایه‌گذاران نه‌تنها از خرید فاصله گرفته‌اند، بلکه برای املاک فعلی‌شان ارزیابی قیمت می‌گیرند و با مشاوران املاک برای فروش وارد مذاکره می‌شوند؛ موضوعی که می‌تواند برای مستأجرها هم اثرگذار باشد.

او اضافه می‌کند که ساخت‌وساز جدید به اندازه کافی انجام نمی‌شود و گزینه‌های جایگزین برای مستأجرها اغلب به واحدهای کوچک‌تر مثل آپارتمان‌ها در محدوده‌های شهری یا خانه‌های حاشیه‌ای محدود می‌شود؛ گزینه‌هایی که برای همه خانواده‌ها مناسب نیست.

مشاور مالی الکس جیمیسن⁸ می‌گوید همین موضوع را در گفت‌وگو با مشتریانش می‌بیند و بخش زیادی از صحبت‌ها در هفته‌های اخیر حول «خروج از املاک سرمایه‌گذاری» بوده است. به گفته او، بعضی از این گفت‌وگوها پیش از بودجه هم شروع شده بود، اما تغییرات بودجه‌ای سرعت آن را بیشتر کرده است. او با این حال می‌گوید دیدن کلیرنس ریت آخر هفته گذشته برایش شوکه‌کننده بوده است.

الکس جیمیسن⁸ می‌گوید برخی افراد به‌خاطر دردسرهای مالک و مستأجر بودن، به بازار سهام و صندوق‌های قابل معامله فکر می‌کنند، اما نوسانات بازار سهام هم برای بعضی‌ها نگرانی ایجاد می‌کند. او می‌گوید همچنان کمبود موجودی مسکن در ملبورن¹ وجود دارد و پیشنهاد می‌کند افراد با عجله تصمیم نگیرند و در بازه ۱۲ تا ۱۸ ماه آینده دوباره شرایط را بررسی کنند؛ بازه‌ای که با اجرای رژیم جدید مالیات بر سود سرمایه هم هم‌زمان می‌شود.

واکنش دولت و نگاه فصلی به بازار

دولت فدرال می‌گوید افت کلیرنس ریت در ماه‌های ابتدایی سال نشان می‌دهد تغییرات مربوط به «نگتیو گیرینگ» و مالیات بر سود سرمایه تنها عامل ماجرا نیست. جیم چالمرز⁹ خزانه‌دار استرالیا گفته اصلاحات دولت با هدف ایجاد گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر، کمک به خریداران خانه اول و بهتر شدن شرایط برای جوانان انجام شده و تاکید کرده عوامل مختلفی بر قیمت خانه اثر می‌گذارند.

در همین حال، توبی بالازس⁴ از REIV⁵ می‌گوید بازار ملبورن¹ معمولاً در زمستان کندتر می‌شود و کاهش تعداد املاکِ عرضه‌شده در این فصل غیرعادی نیست. او تاکید می‌کند هنوز نشانه‌ای قطعی وجود ندارد که این کاهش اعتماد تا فصل پررونق‌تر فروش در بهار ادامه پیدا کند و می‌گوید صنعت از دولت می‌خواهد فضایی ایجاد شود که هم سرمایه‌گذاران و هم خریداران مصرفی با اعتماد بیشتری وارد معامله شوند.

شبکه ABC News¹⁰ اعلام کرد برای دریافت نظر، با دولت ویکتوریا⁷ تماس گرفته است.

پاورقی نام‌ها
¹ Melbourne
² Yuki He
³ Cotality
⁴ Toby Balasz
⁵ Real Estate Institute of Victoria (REIV)
⁶ Cate Bakos
⁷ Victoria / Victorian government
⁸ Alex Jamieson
⁹ Jim Chalmers
¹⁰ ABC News