افت قیمت خانهها شروع شده، اما فاصلهٔ استطاعت هنوز بزرگ است
بازار مسکن استرالیا¹ در ماه جون با افت سراسری قیمتها روبهرو شد؛ دادههای شرکت کوتالیتی² نشان میدهد ارزش خانهها در سطح ملی ۰٫۴ درصد کاهش یافته؛ بعد از کاهش ۰٫۳ درصدی در می. با این حال، به گفته کارشناسان، این افتها هنوز آنقدر بزرگ نیست که شکاف استطاعت خریدی را که طی سالها ایجاد شده، سریع پر کند.
پیتر تولیپ³، کارشناس حوزه مسکن و اقتصاددان ارشد سنتر فور ایندیپندنت استادیس⁴، گفت کاهشهای اخیر فقط بخش کوچکی از فاصلهای را کم کرده که از رشد سریعتر قیمت مسکن نسبت به رشد دستمزدها به وجود آمده است. او تاکید کرد برای اینکه مردم واقعاً احساس کنند بحران هزینههای مسکن فروکش کرده، ممکن است به سالهای بسیار طولانی کاهش قیمتها نیاز باشد.
در همین حال، افت اعتماد خریداران پس از سه نوبت کاهش نرخ بهره از سوی رزرو بانک⁵، فشارهای استطاعت خرید و تغییرات دولت فدرال در معافیتها و مشوقهای مالیاتی سرمایهگذاران، روی تقاضا اثر گذاشته است. گزارش میگوید نرخهای فروش در مزایدهها هم در چند هفته پیاپی زیر ۵۰ درصد مانده است.
نیکولا پاول⁶، اقتصاددان ارشد دومین⁷، معتقد است اندازه افت بازار هنوز «ملایم» است. او گفت برای اینکه قیمتهای شهرهای بزرگ دوباره به کف قبلی خود در مارچ ۲۰۲۳ برگردد، به افتی در حدود ۲۲٫۸ درصد نیاز است؛ رقمی که به گفته او در چرخههای سه دهه گذشته بازار مسکن کمتر دیده شده است.
پاول با بررسی هشت چرخه قیمتی از اواسط دهه ۱۹۹۰ توضیح داد دورههای رشد قیمت معمولاً طولانیتر و تندتر از دورههای افت پس از آن بودهاند. او همچنین گفت دو عامل معمولاً اجازه نمیدهد قیمتها در دوران افت، خیلی پایینتر برود: اول اینکه مالکان در چنین شرایطی کمتر برای فروش اقدام میکنند؛ و دوم اینکه ظرفیت محدود صنعت ساختوساز برای ساخت خانههای جدید، عرضه را محدود نگه میدارد.
کمبود عرضه، بحث اصلیِ گرانی مسکن
به گفته تولیپ، کمبود خانه همچنان مسئله بنیادی در غیرقابلتحمل شدن هزینههای مسکن است. با این حال، او افت قیمتها را برای خریداران خبر خوبی دانست و گفت متوجه نمیشود چرا دولت از پایین آمدن قیمتها استقبال نمیکند؛ وقتی از یک طرف گفته میشود مسکن گران است، طبیعی است که پایینتر آمدن قیمتها خواسته شود.
در فضای سیاسی هم این افت قیمتها بحثبرانگیز شده است. رهبر اپوزیسیون، انگس تیلور⁸، در جلسه پرسشوپاسخ پارلمان از نخستوزیر آنتونی آلبانیزی⁹ انتقاد کرد و پرسید آیا تضمین میدهد قیمت خانهها بیشتر از این پایین نیاید یا نه. ائتلاف کوالیشن¹⁰ میگوید ادامه افت میتواند بعضی مالکان را وارد وضعیت «ارزش منفی دارایی» کند؛ یعنی وقتی بدهی وام از ارزش خانه بیشتر میشود.
تیم لاولس¹¹، مدیر تحقیقات کوتالیتی، گفت این ریسک وجود دارد که بخشی از خریداران خانهاولی که از طرح تضمین سپرده ۵ درصدی دولت استفاده کردهاند، در صورت ادامه افت قیمتها وارد ارزش منفی شوند. او افزود این وضعیت معمولاً تا زمانی که مالک مجبور به فروش نشود، به مشکل بزرگی تبدیل نمیشود و با توجه به بازار کار نسبتاً قوی و قواعد سختگیرانه وامدهی در استرالیا، فروش اجباری برای بسیاری از افراد رایج نیست.
تولیپ همچنین گفت از نگاه او در چشمانداز موجود، احتمال «نکول گسترده وامهای مسکن» مطرح نیست. او به نظرسنجیهایی اشاره کرد که نشان میدهد اکثریت قابلتوجهی از رأیدهندگان، از جمله بسیاری از مالکان، خواهان قیمتهای پایینتر هستند.
سناتور مستقل دیوید پوکاک¹² نیز گفت کار برای رسیدگی به موضوع مسکن تازه شروع شده و از دولت خواست سرمایهگذاری در مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه را افزایش دهد. او قرار است لایحهای را به سنا¹³ ارائه کند که طبق آن، توسعهدهندگان در زمینهای فروختهشده توسط دولت فدرال، ملزم شوند ۳۰ درصد واحدها را به مسکن مقرونبهصرفه اختصاص دهند.
پاورقی منابع نامها
¹ Australia
² Cotality
³ Peter Tulip
⁴ Centre for Independent Studies
⁵ Reserve Bank
⁶ Nicola Powell
⁷ Domain
⁸ Angus Taylor
⁹ Anthony Albanese
¹⁰ Coalition
¹¹ Tim Lawless
¹² David Pocock
¹³ Senate