کاهش ۱۵ درصدی بازار مسکن آدلاید؛ املاک بالای ۲ میلیون دلار زیر فشار

سرد شدن بازار مسکن آدلاید و فشار بیشتر بر خانه‌های گران

بازار مسکن آدلاید¹ بعد از یک دوره رشد طولانی، حالا وارد فاز خنک شدن شده و افت قیمت‌ها دارد اختلاف بین بخش‌های مختلف بازار را واضح‌تر می‌کند. داده‌های تازه از کاهش کلی ارزش ملک در سطح شهر خبر می‌دهند و در عین حال، پیش‌بینی‌ها می‌گویند خانه‌های گران‌تر ممکن است آسیب‌پذیرتر باشند؛ چون با کاهش قدرت وام‌گیری خریداران، تعداد متقاضیان واقعی برای خریدهای بزرگ کمتر می‌شود.

این تغییر مسیر هم‌زمان با کند شدن بازار در سطح ملی رخ داده؛ روندی که شش ماه پیاپی ادامه داشته است. طبق آمار کوتالیتی² در سپتامبر، ارزش املاک مسکونی در استرالیا³ در یک ماه ۱.۱٪ افت کرد و در مجموع ۵.۲٪ پایین‌تر از اوج ماه مارچ قرار گرفت. در آدلاید¹ هم ارزش میانه واحدهای مسکونی پس از افت ماهانه ۱.۳٪، حدود ۹۲۸,۵۶۰ دلار گزارش شد.

چرا بخش بالای بازار بیشتر زیر فشار می‌رود؟

خانه‌های گران‌قیمت به گروه کوچک‌تری از خریداران وابسته‌اند؛ کسانی که هم می‌توانند وام‌های بزرگ بگیرند و هم در شرایط نامطمئن اقتصادی حاضرند تعهد مالی سنگین بدهند. با بالا رفتن نرخ‌های بهره و فشار همیشگیِ موضوع توان خرید، سقف وامی که خریداران می‌توانند دریافت کنند پایین می‌آید و از طرف دیگر، کاهش اعتماد مصرف‌کننده باعث می‌شود بسیاری از خریدهای «اختیاری» راحت‌تر به تعویق بیفتند.

شین اولیور⁴، اقتصاددان ارشد اِی‌اِم‌پی⁵، هشدار داده اصلاح قیمت‌ها در سطح کشور می‌تواند عمیق‌تر شود و از افت ۱۰٪ تا ۱۵٪ از اوج تا کف صحبت کرده است. در نگاه او، آدلاید¹ می‌تواند در کنار سیدنی⁶ و بریزبن⁷ جزو شهرهایی باشد که کاهش‌های تندتری را تجربه می‌کنند.

این پیش‌بینی قطعی نیست و برآوردهای ملی دقیقاً نشان نمی‌دهند هر محله از آدلاید¹ یا هر بازه قیمتی چه روندی خواهد داشت. با این حال، به ریسک فروشندگانی اشاره می‌کند که قیمت‌گذاری را بر پایه این فرض انجام می‌دهند که رشد سریع سال‌های اخیر ادامه پیدا می‌کند.

گسترده شدن افت قیمت در کل بازار

کاهش قیمت فقط محدود به چند نقطه خاص نیست. داده‌های کوتالیتی² که به نقل از ایندیلی⁸ منتشر شده می‌گوید در سه‌ماهه منتهی به سپتامبر، ۹۷٪ از حومه‌های شهرهای پایتختی کاهش ارزش داشته‌اند؛ نشانه‌ای از گسترده بودن موج افت قیمت‌ها. افت آدلاید¹ هم هم‌زمان با ضعیف شدن قیمت‌ها در بازارهای بزرگ دیگر رخ داده و نشان می‌دهد واکنش خریداران بیشتر به فشارهای مشترک است تا یک عامل کاملاً مخصوص این شهر.

این فشارها شامل هزینه بالاتر وام، ضعف اعتماد، و محدودیت‌های ناشی از توان خرید است. در گزارش‌های تازه درباره داده‌های ملی بازار هم آمده که فروش خانه نسبت به سال قبل پایین‌تر بوده؛ یعنی خریداران و فروشندگان کمتر به توافق می‌رسند.

این شرایط برای خریداران و فروشندگان چه معنایی دارد؟

برای فروشندگانِ بخش گران‌قیمت، وضعیت می‌تواند به معنی نیاز به قیمت‌گذاری واقع‌بینانه‌تر و صبر بیشتر باشد. وقتی تعداد خریداران کمتر می‌شود، ویژگی‌های خاص ملک و موقعیت مکانی خوب همچنان مهم است، اما ممکن است تضمین نکند فروش با سرعت بالا و با انتظارهای قبلی انجام شود.

برای خریداران، پایین آمدن قیمت‌ها می‌تواند فرصت ایجاد کند، اما عدم‌قطعیت همچنان وجود دارد. پیش‌بینی افت‌های بیشتر باعث می‌شود بعضی خریداران صبر کنند؛ و کسانی که مجبور به جابه‌جایی هستند، باید توان پرداخت را دقیق بسنجند و روی بازگشت سریع قیمت‌ها در کوتاه‌مدت حساب نکنند.

افت بازار آدلاید¹ هنوز در حال شکل گرفتن است. آمار موجود نشان می‌دهد بازار ضعیف شده، اما ثابت نمی‌کند که هر ملک لوکس الزاماً شدیدتر از خانه‌های ارزان‌تر پایین می‌آید. اندازه اثر نهایی به مسیر نرخ بهره، اعتماد خریداران و تقاضای محلی بستگی دارد.

پاورقی

¹ Adelaide

² Cotality

³ Australia

⁴ Shane Oliver

⁵ AMP

⁶ Sydney

⁷ Brisbane

⁸ InDaily

⁹ Reserve Bank

¹⁰ University of Adelaide

¹¹ JLL

¹² Tim Lawless

¹³ Propertybuyer

¹⁴ Jonathon Moore

¹⁵ Waterman Property Advocates

¹⁶ Matt O’Donoghue

¹⁷ Thebarton

¹⁸ Salisbury

¹⁹ Parra Hills

²⁰ Pooraka

²¹ Brahma Lodge

²² Rick Warner

²³ Akshay Vij