فشار روی وعده ساخت ۸۰۰ هزار خانه در ویکتوریا¹
برنامه ویکتوریا¹ برای ساخت ۸۰۰ هزار خانه در یک دهه، با فاصله‌ای رو‌به‌افزایش بین هدف‌گذاری و روند واقعی ساخت‌وساز روبه‌رو شده است. گزارش‌های اخیر نشان می‌دهد این ایالت تقریباً ۵۵ هزار خانه از سرعت لازم برای رسیدن به هدف عقب است و گروه‌های صنفی می‌گویند برای برگرداندن ساخت‌وساز به مسیر، تغییرات جدی لازم خواهد بود.
این هشدار در شرایطی مطرح می‌شود که چشم‌انداز ساخت خانه‌های جدید ضعیف‌تر شده است. تازه‌ترین پیش‌بینی مستر بیلدرز² می‌گوید ویکتوریا تا میانه سال ۲۰۲۹ حدود ۲۷۱ هزار خانه خواهد ساخت؛ رقمی که از برآورد قبلی ۲۸۳ هزار کمتر است. با این حساب، ویکتوریا حدود ۳۶ هزار خانه کمتر از سهم ۳۰۷ هزار واحدی خود از هدف پنج‌ساله اکورد ملی مسکن³ خواهد بود.
این پیش‌بینی از یک کندی کوتاه‌مدت هم خبر می‌دهد: انتظار می‌رود ویکتوریا در پنج سال آینده حدود ۴۱۰۰ خانه کمتر نسبت به پنج سال گذشته بسازد. در گزارش گفته شده بخشی از کاهش برآورد به تغییرات مربوط به تنظیمات مالیاتی سرمایه‌گذاران در بودجه فدرال برمی‌گردد؛ تغییراتی که به گفته گزارش، توجیه اقتصادی برخی پروژه‌های مسکونی را ضعیف کرده است.
نشانه‌هایی از افزایش فعالیت هم دیده می‌شود، اما هنوز تصویر کلی را عوض نکرده است. طبق آمار اداره آمار استرالیا⁴، تاییدیه‌های ساخت‌وساز در ویکتوریا در آگوست ۸.۹ درصد رشد کرد و ۵۱۶۳ واحد مسکونی جدید مجوز گرفت. با این حال، مجوز ساخت با خانه تکمیل‌شده یکی نیست و برآوردهای فعلی همچنان از کسری قابل توجه نسبت به هدف اکورد خبر می‌دهند.
همزمان، گزارش دیگری می‌گوید رشد جمعیت در بخش‌های زیادی از ملبورن⁵ از سرعت تاییدیه‌های ساخت خانه جلو زده است. در بیش از ۷۰ محدوده از ملبورن، رشد تعداد ساکنان سریع‌تر از افزایش تامین مسکن بوده؛ موضوعی که به‌عنوان نشانه‌ای نگران‌کننده برای عرضه مسکن شهر مطرح شده است. از جمله نقاطی که به عنوان «کانون‌ها» معرفی شده‌اند می‌توان به کالینگ‌وود⁶، برانسویک ایست⁷، تروگانینا⁸، دانکستر⁹، پوینت کوک¹⁰ و کریگیبرن¹¹ اشاره کرد.
این پژوهش با سفارش بولست پراپرتی گروپ¹² و با استفاده از داده‌های اداره آمار استرالیا انجام شده و مناطقی را بررسی کرده که «رشد جمعیت» در آنها بیشتر از «مجوزهای ساخت» بوده است. این بررسی بر اساس محدوده‌هایی انجام شده که در آمار رسمی با عنوان سطح آماری ۲ (SA2)¹³ شناخته می‌شوند؛ محدوده‌هایی که می‌توانند بخشی از یک محله، یک محله کامل یا چند محله باشند و معمولاً جمعیتی در حدود ۱۰ تا ۳۰ هزار نفر دارند. گفته شده در این مطالعه، خانه‌های build-to-rent و پروژه‌های knockdown rebuild هم لحاظ شده‌اند، اما اسکان دانشجویی عمدتاً کنار گذاشته شده است.
تام بولست¹⁴، بنیان‌گذار بولست پراپرتی گروپ، می‌گوید نتایج گزارش باید دولت‌ها را وادار کند بررسی کنند چه چیزهایی مثل ظرفیت برنامه‌ریزی، زیرساخت‌ها یا توجیه اقتصادی پروژه‌ها، تحویل مسکن را عقب می‌اندازد. او گفته حتی با اینکه کالینگ‌وود در صدر فهرست قرار گرفته، در سال مالی ۲۰۲۶-۲۰۲۵ فقط ۴۰ ساخت‌وساز جدید برای آن منطقه تایید شده است.
در بخش دیگری از گزارش‌ها به پیش‌بینی‌های تازه انجمن صنعت مسکن (HIA)¹⁵ اشاره شده که می‌گوید در سال ۲۰۲۵ و همچنین تا اینجای ۲۰۲۶، تعداد خانه‌های جدیدی که ساخت آنها شروع شده در ویکتوریا کمتر از ۶۰ هزار بوده است. این در حالی است که برای رسیدن به هدف «بیانیه مسکن» دولت ایالتی، به طور متوسط دست‌کم ۸۰ هزار شروع ساخت در هر سال لازم است. بر اساس این داده‌ها، ویکتوریا سال گذشته ۲۳,۳۷۱ واحد کمتر از مقدار لازم بوده و امسال هم تا اینجا ۲۱,۷۵۲ واحد عقب است.
کیت رایان¹⁶، مدیر اجرایی HIA در ویکتوریا، گفته این اعداد باید برای دولت «زنگ خطر بزرگ» باشد و از پایین بودن اعتماد کسب‌وکار در ویکتوریا صحبت کرده است. او همچنین گفته نرخ بهره، افزایش هزینه مصالح و کمبود برخی نیروهای ماهر و کارگران، از عوامل موثر هستند و سرمایه‌گذاران هم با تغییرات بودجه فدرال درباره Negative gearing¹⁷ و Capital gains tax (CGT)¹⁸ تحت فشار قرار گرفته‌اند. به گفته او، این وضعیت می‌تواند در آینده به کمبود خانه‌های اجاره‌ای منجر شود.
در همین حال، متریکان¹⁹ هم گفته با وجود علاقه برخی خانواده‌ها به ساخت خانه، این علاقه همیشه سریع به قرارداد تبدیل نمی‌شود؛ چون خریداران زمان بیشتری برای سنجیدن توان مالی، هزینه وام و بودجه خود می‌گذارند. مارک ریچاردسون²⁰، مدیر فروش متریکان در ویکتوریا، گفته تاییدیه‌های ثابت و سریع‌تر می‌تواند کمک کند و اشاره کرده سرمایه‌گذاران حدود ۳۰ درصد مشتریان متریکان را تشکیل می‌دهند و تغییرات مالیاتی سرمایه‌گذاری ملکی باعث شده بسیاری برنامه‌هایشان را دوباره بررسی کنند.
در گزارش همچنین به تجربه ساکنان پوینت کوک¹⁰ اشاره شده است. کاساندرا بلانکو²¹ و کوین لاو²² که از سال ۲۰۰۸ در این منطقه زندگی می‌کنند، گفته‌اند رشد جمعیت و توسعه مسکونی را در این سال‌ها از نزدیک دیده‌اند. بلانکو که پرستار است، توضیح داده افزایش جمعیت روی ترافیک رفت‌وآمدش اثر گذاشته و در کنار آن، رشد جمعیت باعث شده امکاناتی مثل فروشگاه‌ها و رستوران‌ها بیشتر شود. او گفته دوست دارند دولت هزینه بیشتری برای زیرساخت‌هایی مثل جاده‌ها، حمل‌ونقل عمومی، مراقبت از کودک و مدرسه‌ها اختصاص دهد.
گروه‌های صنفی می‌گویند پر کردن فاصله موجود فقط با یک هدف‌گذاری رسانه‌ای ممکن نیست. آنها خواستار کاهش مالیات، کمتر شدن بروکراسی و برنامه‌ریزی بهتر زیرساخت‌ها شده‌اند و می‌گویند رابطه دولت و بخش املاک باید تغییر کند تا عرضه مسکن بالاتر برود. در مجموع، حتی اگر تعهد بلندمدت ساخت ۸۰۰ هزار خانه پابرجا بماند، تحقق آن به این بستگی دارد که پروژه‌ها با سرعت خیلی بیشتری از مرحله برنامه‌ریزی و مجوز، وارد فاز ساخت شوند.
پاورقی منابع و اسامی:
¹ Victoria (ایالت ویکتوریا)
² Master Builders
³ National Housing Accord
⁴ Australian Bureau of Statistics
⁵ Melbourne
⁶ Collingwood
⁷ Brunswick East
⁸ Truganina
⁹ Doncaster
¹⁰ Point Cook
¹¹ Craigieburn
¹² Bolst Property Group
¹³ Statistical Area Level 2 (SA2)
¹⁴ Tom Bolst
¹⁵ Housing Industry Association (HIA)
¹⁶ Keith Ryan
¹⁷ Negative gearing
¹⁸ Capital gains tax (CGT)
¹⁹ Metricon
²⁰ Mark Richardson
²¹ Cassandra Blanco
²² Kevin Lau