هشدار رکود مسکن نیوزیلند¹ برای وامگیرندگان استرالیا²
رکود طولانیمدت مسکن در نیوزیلند¹ برای استرالیا² یک هشدار روشن دارد: افت قیمت ملک لزوماً مسکن را «قابلخریدتر» نمیکند، وقتی همزمان هزینه وام مسکن، بیکاری و فشار مالی خانوارها بالا میرود.
دادههای تازه نشان میدهد بازار مسکن نیوزیلند¹ بعد از چند سال افت، وارد یک مرحله ضعیف دیگر شده است. کوتالیتی³ کاهش ۱.۳ درصدی ارزش املاک در سطح ملی را در سهماهه آگوست ثبت کرده؛ قیمتها نسبت به سال قبل ۱ درصد پایینتر و ۱۸.۲ درصد زیر اوج قبلی هستند. اگر تورم هم در نظر گرفته شود، افت واقعی ارزشها بیشتر است.²
این افت حالا بخش زیادی از کشور را درگیر کرده است. هرچند سقوطهای تندتر در ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ رخ داد، اما شرایط بازار همچنان کمرمق مانده: عرضههای زیاد، وضعیت ضعیف اقتصاد و نامطمئن بودن نرخ وام باعث شده خریداران محتاطتر شوند. کلوین دیویدسون⁴، اقتصاددان ارشد بخش املاک در کوتالیتی نیوزیلند⁵، میگوید بازار در یک «حالت انتظار» قرار دارد و محرک مشخصی برای یک بازگشت قوی دیده نمیشود.²
فشار وام مسکن، ریسک اصلی
برای مالکان خانه، مهمترین نکته این است که اصلاح بازار مسکن زمانی دردناکتر میشود که وامگیرنده مجبور باشد وام را با نرخهای بالاتر تمدید یا بازتأمین مالی کند.
طبق گزارش ASB⁶، نرخهای وام مسکن در نیوزیلند¹ از کفهای قبلی بالاتر آمدهاند. این بانک اعلام کرده نرخ ثابت یکساله حدود ۴.۹۹ درصد بوده و نرخ شناور به ۶.۲۹ درصد رسیده است. همچنین گفته پس از آنکه بانک مرکزی نیوزیلند⁷ نرخ رسمی بهره (OCR) را به ۲.۷۵ درصد افزایش داد، امکان فشار افزایشی بیشتر روی نرخها وجود دارد.⁹
این ترکیب برای خانوارها دشوار میشود:
- ارزش ملک در حال افت است؛
- اقساط وام بالا میرود؛
- بازتأمین مالی میتواند هزینه ماهانه را افزایش دهد؛
- فروش سختتر میشود چون خریداران عقب میکشند؛
- وامگیرنده اهرم مالی کمتری دارد، چون دسترسی به «سهم مالکانه» (equity) کاهش پیدا میکند.
در نیوزیلند¹ تعداد فایلهای «فروشِ تحت اختیار وامدهنده» هم بیشتر شده است. دادههایی که از realestate.co.nz⁸ نقل شده نشان میدهد در هشت ماه اول ۲۰۲۶، تعداد ۴۲۳ ملکِ mortgagee (فروش تحت اختیار وامدهنده) برای فروش فهرست شده که ۳۴ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. این افزایش لزوماً به معنی موج اجبار به فروش نیست، اما نشان میدهد چرا آمار معوقهها، بیکاری و میزان بازتأمین مالی با دقت دنبال میشود.¹⁰
استرالیا² مثل نیوزیلند¹ نیست، اما فشارهای مشابه دارد
بازار مسکن استرالیا² از نظر ساختاری با نیوزیلند¹ فرق دارد؛ از جمله اقتصاد بزرگتر، بازارهای منطقهای متنوعتر و شرایط متفاوت وامدهی. با این حال خانوارهای استرالیا² با فشار جدی در توان خرید روبهرو هستند.
در یکی از سنجههای اخیر، توان خرید مسکن به بدترین سطح ثبتشده رسیده است. طبق این گزارش، یک خانوار با درآمد حدود ۱۲۵ هزار دلار فقط میتوانست حدود ۱۲ درصد از خانههای فروختهشده در سطح ملی را بخرد و سهم اقساط وام از درآمد خانوار به بالاترین سطح از سال ۱۹۸۹ رسیده است.¹
این فشار فقط محدود به سیدنی⁹ و ملبورن¹⁰ نیست. گزارش انجمن صنعت مسکن¹¹ نشان میدهد در سهماهه جون، توان خرید در همه بازارهای استرالیا² بدتر شده؛ حتی در جاهایی که قیمت واحدهای مسکونی کاهش داشته است. برآوردها میگوید برای بازپرداخت «راحت» وام یک خانه با قیمت میانه در شهرهای پایتخت، حدود ۱.۹ درآمد متوسط لازم است؛ در مناطق غیرشهری این عدد ۱.۸ درآمد متوسط بوده است.⁷
به همین دلیل، پایین آمدن قیمتها بهتنهایی ممکن است سریعاً به معنی «نفس راحت» خریداران نباشد. اگر نرخ بهره سریعتر از رشد درآمد حرکت کند—یا بانکها معیارهای وامدهی را سختتر کنند—خریداران حتی در دوره اصلاح بازار هم میتوانند بیرون بمانند.
کاهش قیمت میتواند «زندان وام» بسازد
یکی از ریسکها برای وامگیرندگان استرالیا²، «ارزش منفی» یا نزدیک به ارزش منفی است؛ یعنی زمانی که بدهی وام به ارزش ملک نزدیک میشود یا از آن جلو میزند.
وقتی ارزیابی ملک پایین میآید، نسبت وام به ارزش ملک (LVR) بالا میرود. این موضوع میتواند روی توان بازتأمین مالی، گرفتن نرخ بهره بهتر یا حتی فروش بدون آوردن پول اضافه اثر بگذارد. این ریسک برای خریداران تازهواردی که وام سنگین گرفتهاند یا نزدیک اوج بازار خرید کردهاند، مهمتر است.⁶
با این حال، افت قیمتها خودبهخود به معنی ارزش منفی گسترده نیست. بسیاری از وامگیرندگان قدیمی در استرالیا² طی سالهای رشد قیمت و پرداخت اقساط، سهم مالکانه قابلتوجهی ساختهاند. برای تبدیل شدن این وضعیت به یک مسئله سیستماتیک، معمولاً ترکیب شدیدتری از بیکاری، معوقهها و فروشهای اجباری لازم است.
در عین حال، در برخی تحلیلها همچنان به «تابآوری» سیستم بانکی استرالیا² اشاره میشود، هرچند ضعف بازار مسکن گستردهتر شده است. یک تحلیل اخیر گزارش داده ارزش خانهها در ۹۳ درصد از حومههای شهرهای پایتخت طی سه ماه تا آگوست کاهش داشته و ارزش ملی خانهها ۳.۶ درصد پایینتر از اوج ماه مارچ بوده است.⁴
اصلاح بازار ممکن است آهسته باشد، اما طولانی
افت بازار مسکن استرالیا² چند ماهی است ادامه دارد. در گزارشهای اخیر با استناد به دادههای کوتالیتی³ آمده که ارزشها در پنج بازار بزرگ شهرهای پایتخت حدود ۵ درصد پایینتر از اوج ماه آپریل است و همزمان انتظار مصرفکنندگان درباره نرخهای وام بدتر شده است.⁵
فشار محتمل برای بسیاری از خانوارها نه یک سقوط ناگهانی، بلکه یک دوره طولانی قیمتهای ضعیف همراه با اقساط بالا است؛ وضعیتی که میتواند خریداران را مردد کند، حجم معاملات را کاهش دهد و استرس مالی را بالا ببرد، بدون اینکه فوراً به بحران بانکی تبدیل شود.
ارزش خانهها در استرالیا² از رکوردهای قبلی هم پایینتر آمده است. طبق گزارشی مبتنی بر دادههای اداره آمار استرالیا¹²، ارزش کل املاک مسکونی در سطح ملی طی سه ماه ۳۴ میلیارد دلار کاهش داشته است.⁸
اثر این کاهش حتی وقتی درصد افت «کم» به نظر میرسد، میتواند بزرگ باشد؛ چون ملک بزرگترین دارایی بسیاری از خانوارهاست و کاهش ارزشگذاریها میتواند اعتماد را پایین بیاورد، تصمیمهای ساختوساز و بازسازی را عقب بیندازد و هزینهکرد مصرفکننده را ضعیفتر کند.
وامگیرندگان چه چیزهایی را زیر نظر داشته باشند
تجربه نیوزیلند¹ نشان میدهد موضوع فقط تیتر قیمت ملک نیست. وامگیرندگان و سیاستگذاران در استرالیا² معمولاً این شاخصها را هم دنبال میکنند:
1) معوقات وام: آیا تعداد قسطهای پرداختنشده بهطور محسوس بالا میرود؟
2) فشار بازتأمین مالی: چه تعداد وامگیرنده با پایان دوره وام ثابت، با جهش جدی اقساط روبهرو میشوند؟
3) بیکاری: از دست دادن شغل معمولاً همان نقطهای است که فشار اقساط را به فروش اجباری تبدیل میکند.
4) فروشهای تحت اختیار وامدهنده: آیا سهم فایلهای اضطراری در بازار بیشتر میشود؟
5) نسبت وام به ارزش: آیا خریداران اخیر سهم مالکانه کافی برای بازتأمین مالی یا فروش دارند؟
6) استانداردهای وامدهی بانکها: آیا با افت ارزشگذاریها، بانکها محتاطتر میشوند؟
در گزارشهای مربوط به توان خرید مسکن در استرالیا² نیز توصیه شده خانوارهایی که تحت فشار هستند، زودتر با وامدهنده تماس بگیرند و درباره گزینههای حمایتی صحبت کنند.¹
درس کلی مقایسه دو بازار
رکود مسکن نیوزیلند¹ پیشبینی دقیق برای استرالیا² نیست. این دو کشور شرایط اقتصادی، ساختارهای وامدهی و بازار مسکن متفاوتی دارند. اما نشان میدهد اگر بدهی بالا، نرخهای سنگین وام و رشد محدود درآمد کنار هم بمانند، یک بازار میتواند سالها ضعیف باقی بماند.
در استرالیا² مسئلهای که مطرح میشود این است: امکان دارد اصلاح بازار طولانی شود؛ قیمتها کاهش پیدا کند، اما توان خرید همچنان پایین بماند و خانوارهایی که از قبل زیر فشارند، فضای کمی برای تحمل افزایشهای بیشتر نرخ بهره داشته باشند.
پاورقی منابع نامهای انگلیسی
¹ New Zealand
² Australia
³ Cotality
⁴ Kelvin Davidson
⁵ Cotality New Zealand
⁶ ASB
⁷ Reserve Bank of New Zealand
⁸ realestate.co.nz
⁹ Sydney
¹⁰ Melbourne
¹¹ Housing Industry Association
¹² Australian Bureau of Statistics