افتِ بازار مسکن از بالاترین قیمتها شروع شده
کند شدن بازار مسکنِ استرالیا¹ بیشتر در بخش گرانقیمت بازار متمرکز شده و خانههای لوکس در سیدنی² و ملبورن³ بیش از ۱۰ درصد از اوج قیمتشان افت کردهاند.
بر اساس دادههای Cotality⁴ که ABC⁵ به آن استناد کرده، ارزش املاک در بالاترین یکچهارم بازار، در سیدنی ۱۰.۷ درصد و در ملبورن ۱۰.۵ درصد پایینتر از اوج خود قرار گرفته است. ارزش میانه خانهها در این بخش حدود ۲ میلیون دلار در سیدنی و ۱.۲ میلیون دلار در ملبورن گزارش شده است.
این اعداد نشان میدهد الگوی چندسالهای که در آن املاک لوکس معمولاً بهتر از کل بازار عمل میکردند، در حال تغییر است. خانههای گرانقیمت معمولاً از تقاضای قوی، عرضه محدود و سرمایه قابلتوجه مالکان فعلی سود میبرند؛ اما حالا هزینههای بالاتر وامگیری و کاهش توان خرید، فشار بیشتری روی این بخش گذاشته است.
از ضعفِ محدود به یک اصلاح گستردهتر
این افت ابتدا بیشتر در سیدنی، ملبورن و کانبرا⁶ دیده میشد. مدیر پژوهش Cotality، Gerard Burg⁷، گفته کاهشها حالا به بریزبن⁸، آدلاید⁹ و پرت¹⁰ هم سرایت کرده و نشان میدهد اصلاح قیمتها دیگر فقط به دو بازار بزرگ استرالیا محدود نیست.
در یک بهروزرسانی دورهای املاک برای سپتامبر، گزارش شده که در زمستان، قیمتها در ۹۳ درصد از حومههای شهرهای پایتختی افت داشته؛ رقمی که بیش از دو برابر سهم ثبتشده در پاییز است. در مجموعِ بازار شهرهای پایتختی، افت قیمت در سه ماه اخیر ۳.۷ درصد بوده و ارزش املاک در مناطق منطقهای هم ۱.۲ درصد کاهش داشته است.
طبق همین دادهها، سیدنی یکی از ضعیفترین بازارها باقی مانده و طی فصل، ۴.۷ درصد افت کرده است. ملبورن ۳.۹ درصد، بریزبن ۲.۷ درصد و پرت ۳.۲ درصد کاهش فصلی ثبت کردهاند.
چرا املاک لوکس زودتر ضربه میخورند
بخش بالایی بازار نسبت به تغییرات نرخ بهره و شرایط وامدهی حساستر است. خریداران خانههای گرانتر معمولاً به وامهای بزرگتری نیاز دارند؛ بنابراین حتی افزایشهای نهچندان بزرگ در نرخ وام مسکن، میتواند توان وامگیری و هزینه بازپرداخت را بهطور محسوس تغییر دهد.
از طرف دیگر، املاکِ با قیمت بالا معمولاً خریداران کمتری دارند. وقتی فضای بازار ضعیف میشود، فروشندهها یا مجبور میشوند قیمت را پایین بیاورند یا مدت بیشتری منتظر معامله بمانند؛ همزمان خریداران محتاطتر میشوند و سختتر چانه میزنند.
این افت اخیر همزمان با تغییراتی در تنظیمات مالیاتِ ملک و ضعیفتر شدن اعتماد اقتصادی رخ داده است. The Guardian¹¹ این وضعیت را یک «اصلاح قیمت» کمسابقه توصیف کرده که بیشترین افتها در میان خانههای گرانتر متمرکز شده است.
ضربه به ارزش ثروتِ مسکن
کاهش قیمتها در ارزش کلی موجودی مسکن استرالیا هم دیده میشود. آمار Australian Bureau of Statistics¹² که این هفته منتشر شد نشان میدهد بازار املاک مسکونی کشور در فصل ژوئن حدود ۳۴.۱ میلیارد دلار از ارزش خود را از دست داده و ارزش کل به حدود ۱۲.۶۸ تریلیون دلار رسیده است.
گزارشها میگویند این افت بیشتر در نیو ساوت ولز¹³ و ویکتوریا¹⁴ متمرکز بوده است. در گزارش جداگانهای بر اساس دادههای ABS آمده که ارزش مسکن در نیو ساوت ولز ۹۲.۹ میلیارد دلار و در ویکتوریا ۴۴.۳ میلیارد دلار کاهش پیدا کرده است.
افت ملی در مقایسه با رشدهای چهار سال گذشته بزرگ نیست، اما تغییر جهت را نشان میدهد. میانگین قیمت واحد مسکونی در این فصل ۰.۷ درصد پایین آمده و نشانههایی از نرمتر شدن شرایط بازار را تقویت کرده است.
ضعف در مزایدهها و معاملات
با شروع فصل فروش بهار، نشانههای بیشتری از کاهش فعالیت بازار دیده شده است. طبق دادههای Cotality که Bloomberg¹⁵ گزارش کرده، در یک آخرهفته حدود ۱,۵۰۰ خانه در شهرهای پایتختی به مزایده گذاشته شد؛ عددی که ۳۱ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بوده است.
با اینکه نرخ موفقیت مزایدهها در مجموع تغییر زیادی نکرده، کاهش تعداد فایلهای عرضهشده میتواند نشان بدهد برخی مالکان تمایل ندارند در بازار نزولی فروش انجام دهند. برخی دیگر هم ممکن است تصمیم را عقب بیندازند تا ببینند قیمتها به کف رسیده یا نه.
کم شدن حجم معاملات، خواندن روندهای قیمتی را سختتر میکند؛ چون اگر تعداد فروشها پایین باشد، نمونه معاملات لزوماً نماینده کل بازار نیست. با این حال، ترکیب افت ارزش، کاهش فایلهای فروش و کم شدن فعالیت خریداران، از افت محسوس شتاب بازار خبر میدهد.
مسکن ارزانتر فعلاً مقاومتر است
این افت به همه بخشهای بازار به یک اندازه نرسیده است. خانههای ارزانتر از تقاضای قویتر خریدارانِ اولینخانه، از جمله حمایت طرحهای دولتی با سپرده پایین، بهره بردهاند.
با این حال، بخش پایین بازار هم کاملاً مصون نمانده است. تحلیلهای اخیر نشان میدهد ارزش املاک در پایینترین یکچهارم بازار هم در حال شروع افت است؛ چون محدودیتهای توان خرید و کاهش تقاضا گستردهتر میشود.
در این وضعیت، خریدارانِ اولینخانه ممکن است اگر قیمتها پایینتر بیاید با رقابت کمتری روبهرو شوند، اما همچنان با هزینه بالای وام مسکن و ارزیابیهای سختتر توان بازپرداخت مواجه هستند. در سمت دیگر، برخی مالکان ممکن است به امید برگشت قیمتها، ملک خود را برای فروش وارد بازار نکنند.
بازاری که در حال تغییر جهت است
مجموع شواهد نشان میدهد بازار مسکن استرالیا از یک اصلاح متمرکز به سمت افت گستردهتر حرکت کرده است. خانههای لوکس در سیدنی و ملبورن بیشترین کاهش را داشتهاند، اما ضعف حالا در دیگر شهرهای پایتختی و در طیف وسیعتری از حومهها هم دیده میشود.
پاورقی منابع نامها
¹ Australia
² Sydney
³ Melbourne
⁴ Cotality
⁵ ABC
⁶ Canberra
⁷ Gerard Burg
⁸ Brisbane
⁹ Adelaide
¹⁰ Perth
¹¹ The Guardian
¹² Australian Bureau of Statistics
¹³ New South Wales
¹⁴ Victoria
¹⁵ Bloomberg