هشدار بانک NAB: سیدنی و ملبورن در آستانه شدیدترین افت‌های تاریخی مسکن

هشدار NAB درباره ادامه‌دار بودن افت بازار

اصلاح قیمت مسکن در سیدنی¹ و ملبورن² می‌تواند مسیر طولانی‌تری داشته باشد. بانک ملی استرالیا (NAB)³ اعلام کرده افت بازار در این دو شهر، به گفته اقتصاددان ارشد این بانک، «حدود یک‌سوم مسیر» را طی کرده است.

سالی آلد⁴، اقتصاددان ارشد NAB³، در یک نشست صنعتی در ملبورن² گفت تعدیل ارزش‌ها در دو بازار بزرگ مسکن استرالیا «احتمالاً بخش عمده‌ای از یک سال» طول می‌کشد. او گفت افت‌های رخ‌داده تا اینجا، هم از نظر زمان و هم از نظر حرکت قیمت‌ها، تقریباً یک‌سوم کاهش مورد انتظار را نشان می‌دهد.

پیش‌بینی افت بیشتر برای سیدنی و ملبورن

طبق برآوردهای جدید NAB³، میانگین قیمت مسکن (به‌عنوان «میانگین واحدهای مسکونی») در شهرهای پایتختی استرالیا از اوج تا کف، حدود ۷ درصد کاهش پیدا می‌کند. آلد⁴ اضافه کرد که عملکرد سیدنی¹ و ملبورن² احتمالاً ضعیف‌تر از میانگین شهرهای پایتختی خواهد بود.

گزارش‌ها می‌گویند پیش‌بینی‌های تازه NAB³، سیدنی¹ و ملبورن² را در بین ضعیف‌ترین بازارهای کشور قرار داده است: انتظار می‌رود قیمت‌ها در سیدنی¹ در سال تقویمی ۲۰۲۶ حدود ۹ درصد افت کند و ملبورن² هم تقریباً ۹ درصد پایین بیاید. برای مجموع بازار شهرهای پایتختی، افت حدود ۵ درصد عنوان شده است.

این چشم‌انداز نسبت به پیش‌بینی‌های قبلی NAB³ بدبینانه‌تر شده و از افت قیمت در همه شهرهای پایتختی در نیمه دوم سال خبر می‌دهد، هرچند شدت آن در شهرها یکسان نیست. بریزبین⁵، پرت⁶ و آدلاید⁷ که قبلاً رشد بهتری داشتند نیز طبق این ارزیابی وارد فاز کندی می‌شوند، اما انتظار می‌رود همچنان نسبت به سیدنی¹ و ملبورن² وضعیت بهتری داشته باشند.

اثر نرخ بهره و تغییرات مالیاتی بر تقاضا

این هشدار پس از سه افزایش نرخ بهره در سال جاری و همچنین تغییرات در امتیازهای مالیاتی فدرال که بر سرمایه‌گذاران ملکی اثر می‌گذارد مطرح شده است.

بر اساس گزارش Australian Financial Review⁸، اقتصاددان‌های NAB³ معتقدند قیمت مسکن می‌تواند بیش از شش ماه دیگر هم کاهشی بماند؛ چون سرمایه‌گذاران در حال سنجش اثر هم‌زمان افزایش هزینه وام‌گیری و تغییر در نحوه برخورد مالیاتی هستند. در همین گزارش گفته شده بود قیمت‌ها در سطح ملی طی سال حدود ۳ درصد افت کرده و سیدنی¹ و ملبورن² کاهش‌های بیشتری داشته‌اند.

به‌طور کلی، نرخ‌های بالاتر می‌تواند توان وام‌گیری را کاهش دهد و اقساط وام مسکن را بالا ببرد؛ موضوعی که هم روی خریداران جدید و هم صاحبان خانه‌های فعلی فشار می‌گذارد. هم‌زمان، افت حس‌وحال مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار می‌تواند باعث عقب‌انداختن خریدها شود و رقابت در مزایده‌ها و فروش‌های خصوصی را کمتر کند. NAB³ همچنین به بدتر شدن استطاعت خرید مسکن و اثرات گسترده‌تر تغییرات سیاستی دولت اشاره کرده است.

داده‌های جدید: ضعف بازار به شهرهای دیگر هم سرایت کرده

داده‌های اخیر نشان می‌دهد اصلاح بازار دیگر فقط محدود به دو شهر بزرگ نیست. گزارشی که در ۲۵ آگوست منتشر شد، اعلام کرد فعالیت مزایده‌ها در شهرهای پایتختیِ تجمیع‌شده در هفته منتهی به ۲۳ آگوست افزایش داشته، اما تقاضای خریداران همچنان کم‌رمق بوده است. نرخ اولیه تسویه مزایده (clearance) به ۵۳.۲ درصد رسید و تعداد مزایده‌ها همچنان به‌طور محسوسی پایین‌تر از مدت مشابه سال قبل گزارش شد.

در سیدنی¹ نرخ اولیه تسویه کمی بهتر شد و به ۵۶.۶ درصد رسید، اما برای ۱۶ هفته پیاپی زیر ۶۰ درصد ماند. طبق همان گزارش، تعداد مزایده‌ها نسبت به دوره مشابه در ۲۰۲۵ حدود ۳۴ درصد کمتر بوده است.

ارزش خانه‌ها در بازارهای اصلی نیز به افت ادامه داده است: در آخرین هفته، ارزش‌ها در سیدنی¹ و بریزبین⁵ ۰.۴ درصد کاهش داشت، ملبورن² و آدلاید⁷ ۰.۳ درصد افت کردند و پرت⁶ ۰.۲ درصد پایین آمد. ارزش تجمیعی شهرهای پایتختی نیز در یک ماه حدود ۱ درصد کمتر گزارش شد.

آمار سالانه هم شکاف رو‌به‌گسترشی را نشان می‌دهد: ارزش‌های سیدنی¹ حدود ۳.۷ درصد و ملبورن² حدود ۴ درصد کمتر از یک سال قبل گزارش شده، در حالی که بریزبین⁵، آدلاید⁷ و پرت⁶ در مقایسه سالانه هنوز بالاتر بوده‌اند.

فشار هم‌زمان بر فروشندگان؛ فایل‌ها بیشتر، خریدار محتاط‌تر

ترکیبِ افت قیمت‌ها، افزایش فایل‌های فروش و احتیاط خریداران، شرایط را برای فروشندگان سخت‌تر کرده است. داده‌های Cotality⁹ که در همان گزارش به آن اشاره شده، نشان می‌دهد طی چهار هفته منتهی به ۱۶ آگوست نزدیک به ۸۴ هزار ملک برای فروش در شهرهای پایتختیِ تجمیع‌شده آگهی شده که حدود ۲۴ درصد بیشتر از یک سال قبل است.

بیشتر شدن فایل‌ها در نگاه اول حق انتخاب خریدار را بالا می‌برد، اما وقتی تقاضا هم‌پای عرضه رشد نکند، می‌تواند فشار بیشتری روی فروشندگان بگذارد. در چنین فضایی، ممکن است زمان فروش طولانی‌تر شود یا پیشنهادهای پایین‌تری مطرح شود؛ به‌خصوص در مناطقی که توان وام‌گیری به شکل محسوسی کاهش پیدا کرده است. بازار مزایده هم سیگنالی مشابه می‌دهد: تعداد خانه‌های عرضه‌شده بیشتر شده، اما نرخ‌های تسویه هنوز ضعیف است.

زمان‌بندی مورد انتظار NAB برای تثبیت قیمت‌ها

NAB³ انتظار دارد قیمت‌ها در اوایل ۲۰۲۷ به سطحی نزدیک به ثبات برسند و سپس در نیمه دوم همان سال، با فرض کاهش نرخ‌های بهره و بهتر شدن حس‌وحال بازار، رشد ملایمی آغاز شود. در این چارچوب، کاهش نرخ بهره، پایدار شدن اعتماد خانوارها و طی شدن دوره تعدیلِ تقاضای سرمایه‌گذاران، از عوامل اثرگذار عنوان شده‌اند.

این وضعیت برای خریداران چه معنی دارد؟

این چشم‌انداز می‌تواند برای بخشی از خریداران—به‌ویژه کسانی که درآمد مطمئن، سپرده قابل‌توجه و وابستگی کمتر به وام دارند—فرصت‌هایی ایجاد کند، چون کاهش قیمت‌ها می‌تواند استطاعت نسبی خرید را برای برخی بهتر کند، به‌خصوص اگر نگاه آن‌ها بلندمدت باشد.

در عین حال، ادامه افت می‌تواند ریسک‌هایی هم داشته باشد: خرید در زمانی که بازار هنوز در مسیر نزولی است، ممکن است با کاهش بیشتر ارزش ملک همراه شود. برای وام‌گیرندگان هم این نکته مطرح است که نرخ‌های بهره ممکن است برای مدت طولانی‌تری بالا بماند. برای فروشندگان نیز، با توجه به رقابت و حساسیت تقاضا، قیمت‌گذاری واقع‌بینانه می‌تواند نقش پررنگ‌تری در جذب خریداران داشته باشد.

پاورقی منابع نام‌های خاص

¹ Sydney | ² Melbourne | ³ National Australia Bank (NAB) | ⁴ Sally Auld | ⁵ Brisbane | ⁶ Perth | ⁷ Adelaide | ⁸ Australian Financial Review | ⁹ Cotality