تغییرات نگتیو گیرینگ و CGT چه‌طور بر مبلغ اجاره ها تاثیر می‌گذارد

تغییرات «نگتیو گیرینگ» و تخفیف CGT؛ نگرانی مستأجران از افزایش اجاره

نویسنده: هانان درویسویچ¹، رسانه: ای‌بی‌سی نیوز²

تغییرات مربوط به نگتیو گیرینگ و تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) که قرار است در بودجه فدرال هفته آینده پررنگ باشد، نگرانی‌هایی را میان مستأجران ایجاد کرده که قیمت اجاره‌ها بالا برود. در حالی‌که هدف این اصلاحات رسیدگی به «عدالت بین‌نسلی» در بازار مسکن عنوان می‌شود، کارشناسان می‌گویند ممکن است فعالیت سرمایه‌گذاران کمتر شود و هم‌زمان با رشد جمعیت استرالیا³، عرضه جدید خانه‌های اجاره‌ای کند شود.

آنتونی آلبانیزی⁴، نخست‌وزیر، بر ضرورت «انصاف» تأکید کرده و گفته است جوان‌ترها احساس می‌کنند نسبت به نسل‌های قبل در موقعیت ضعیف‌تری هستند. او سه‌شنبه گذشته گفت: «در جامعه استرالیا، چیزی که می‌دانیم این است که برای خیلی از جوان‌ها، این حس وجود دارد که نسبت به نسل من و نسل‌های پیش از آن، فرصت منصفانه‌ای نصیبشان نشده است.»

ای‌بی‌سی تأیید کرده این تغییرات با تمرکز بر رأی‌دهندگان جوان مطرح شده است؛ در عین حال انتظار می‌رود برای نگتیو گیرینگ «حفظ کامل امتیاز برای دارایی‌های موجود» (Grandfathering) اعمال شود، اما برای تخفیف CGT این حفظ امتیاز فقط «جزئی» باشد. در ادامه، جزئیات مطرح‌شده مرور می‌شود:

نگتیو گیرینگ چیست و چه اصلاحاتی مطرح است؟

نگتیو گیرینگ چیست؟
نگتیو گیرینگ به مالکان ملک‌های سرمایه‌گذاری اجازه می‌دهد زیان‌هایشان را—وقتی درآمد اجاره کمتر از هزینه‌های وام مسکن و سایر هزینه‌هاست—از درآمد مشمول مالیات کم کنند؛ در نتیجه مالیات نهایی‌شان کمتر می‌شود.

تغییرات پیشنهادی:
گفته می‌شود این بخش «کاملاً حفظ امتیاز برای دارایی‌های موجود» خواهد داشت؛ یعنی ملک‌های فعلی امتیاز را نگه می‌دارند. اما جزئیات هنوز روشن نیست و گزینه‌هایی که مطرح شده شامل این موارد است: سقف گذاشتن روی تعداد ملک‌هایی که یک سرمایه‌گذار می‌تواند با نگتیو گیرینگ نگه دارد، محدود کردن امتیاز به ساخت‌وسازهای جدید، یا حذف تدریجی امتیاز برای خریدهای آینده.

اصلاح تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)

CGT چیست؟
CGT به سود حاصل از فروش دارایی‌هایی مثل ملک سرمایه‌گذاری تعلق می‌گیرد. در حال حاضر، با تخفیف ۵۰ درصدی، تنها نیمی از سود با نرخ مالیات حاشیه‌ای مالک مشمول مالیات می‌شود.

تغییرات پیشنهادی:
گزینه‌هایی که مطرح شده شامل بازگشت به قواعد پیش از سال ۱۹۹۹ (مثل شاخص‌گذاری سود نسبت به تورم)، یا تعیین یک تخفیف ثابت (مثلاً ۲۵ تا ۳۵ درصد) است. با «حفظ امتیاز جزئی»، ممکن است سودهای مربوط به قبل از بودجه همچنان با نرخ ۵۰ درصدی قبلی محاسبه شود و سودهای بعد از آن طبق قواعد جدید.

حفظ امتیاز (Grandfathering) یعنی چه؟
این سازوکار از سرمایه‌گذاری‌های موجود محافظت می‌کند و قواعد جدید را فقط برای سرمایه‌گذاری‌های آینده اعمال می‌کند؛ موضوعی که می‌تواند اثرات تغییرات را به تعویق بیندازد.

آیا اجاره‌ها بالا می‌روند؟ نظر کارشناسان

بازار اجاره استرالیا همین حالا هم فشرده است. طبق «رنتال ریویو» کوتالیتی⁵، اجاره واحدهای مسکونی در سطح ملی در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶، ۲.۱ درصد رشد کرده است. میانه اجاره هفتگی در شهرهای بزرگ ۷۲۴ دلار و در مناطق غیرشهری ۶۱۲ دلار گزارش شده است. سه کارشناس دیدگاه‌های خود را مطرح کرده‌اند:

دیاسواتی ماردیاسمو⁶، اقتصاددان ارشد PRD⁷: او می‌گوید اجاره‌ها مثل جهش ۲۰ تا ۲۵ درصدی پس از دوران کرونا «سوپرشارژ» نمی‌شود. به گفته او «فکر نمی‌کنم قیمت‌ها به آن اندازه بالا برود» و تأکید می‌کند «شیطان در جزئیات است»؛ از جمله اینکه حفظ امتیاز چگونه اجرا شود. همچنین می‌گوید اثرگذاری می‌تواند با تأخیر ۶ تا ۱۲ ماهه دیده شود.

رابرت کارلینگ⁸، مرکز مطالعات مستقل⁹: او می‌گوید این تغییرات، سرمایه‌گذاری در بازار اجاره را کمتر جذاب می‌کند و می‌تواند عرضه را کاهش دهد و اجاره‌ها را بالا ببرد، اما «از نوع تغییراتی که شایعه‌اش هست، اثرات بزرگ» انتظار ندارد. او هم می‌گوید اگر سرمایه‌گذاری‌های موجود محافظت شوند، اثرات در یک بازه طولانی‌تر ظاهر می‌شود.

ریچل ویفورجی¹⁰، استاد اقتصاد دانشگاه کرتین¹¹: او احتمال افزایش کوتاه‌مدت اجاره‌ها را مطرح می‌کند، اما می‌گوید در بلندمدت ممکن است با فروش ملک‌ها توسط برخی سرمایه‌گذاران، خانه‌های بیشتری برای خریداران خانه‌اولی آزاد شود. او گفته است: «حتی اگر اجاره‌ها در کوتاه‌مدت بالا برود، در گذر زمان باید کاهش یابد یا ثابت شود.»

مدل‌سازی انجام‌شده توسط کیوایو¹² و تولیپ‌وود اکونومیکس¹³—که به سفارش گروه‌های مرتبط با املاک انجام شده—پیش‌بینی کرده مجموعه این اصلاحات می‌تواند شروع ساخت‌وساز واحدهای مسکونی را تا ده‌ها هزار واحد کاهش دهد و تا سال‌های ۲۰۲۹–۳۰ اجاره‌ها را ۲.۴ درصد بالاتر ببرد. با این حال، برخی اقتصاددان‌ها اثرات ملایم‌تری را محتمل می‌دانند.

از آنجا که قراردادهای اجاره معمولاً ۶ تا ۱۲ ماهه است، مستأجران در کوتاه‌مدت تا حدی از شوک فوری در امان می‌مانند. بر اساس داده‌های اداره مالیات استرالیا (ATO)¹⁴، حدود ۲.۲ میلیون نفر در سال‌های ۲۰۲۰–۲۱ مالک ملک سرمایه‌گذاری بوده‌اند و ۷۰ درصد آن‌ها فقط یک ملک سرمایه‌گذاری داشته‌اند.

زمینه کلی: نرخ بهره در برابر تغییرات مالیاتی

در این گزارش اشاره شده افزایش نرخ بهره بانک مرکزی استرالیا (Reserve Bank)¹⁵—که سه‌شنبه گذشته به ۴.۳۵ درصد رسید—ممکن است اثر بیشتری از اصلاحات مالیاتی داشته باشد. طبق گفته پروفسور ویفورجی¹⁰، نرخ‌های بالاتر هزینه‌های مالکان را بالا می‌برد و می‌تواند آن‌ها را به افزایش اجاره ترغیب کند، و هم‌زمان برخی خریداران را از بازار خرید کنار بزند؛ موضوعی که تقاضا برای اجاره را بیشتر می‌کند.

تحولات مرتبط

این اصلاحات در کنار سایر اقدامات بودجه‌ای درباره «تراست‌ها» و مسکن مطرح شده است. لابی‌های حوزه املاک هم نسبت به کند شدن ساخت‌وساز در شرایطی که تقاضا از مهاجرت تأثیر می‌گیرد، انتقاد کرده‌اند.

پاورقی نام‌ها و منابع:
¹ Hanan Dervisevic
² ABC News
³ Australia
⁴ Anthony Albanese
⁵ Cotality Rental Review
⁶ Diaswati Mardiasmo
⁷ PRD
⁸ Robert Carling
⁹ Centre for Independent Studies
¹⁰ Rachel ViforJ
¹¹ Curtin University
¹² Qaive
¹³ Tulipwood Economics
¹⁴ ATO (Australian Taxation Office)
¹⁵ Reserve Bank