خرید خانهاول در ویکتوریا بدون وام؛ شکاف آمارها چه میگوید؟
یک فاصله قابلتوجه میان تعداد تخفیفها و معافیتهای تمبر مالیاتی برای خریداران خانهاول در ویکتوریا¹ و تعداد وامهای ثبتشده برای خانهاولیها دیده میشود؛ فاصلهای که از نگاه برخی کارشناسان میتواند نشان بدهد بخشی از خریداران، خانه را نقدی میخرند یا با کمک مالی خانواده وارد بازار میشوند.
طبق دادههای اداره آمار استرالیا² و اداره درآمد ایالت ویکتوریا³ در سال مالی ۲۰۲۵ تعداد ۴۲٬۲۰۸ مورد تخفیف/معافیت تمبر مالیاتی برای خریداران خانهاول صادر شده، اما تعداد ۳۸٬۶۴۵ وام خانهاولیها در آمار وامدهی ثبت شده است. این یعنی ۳٬۵۶۳ مورد «تخفیف» بیشتر از «وام» وجود دارد.
این اختلاف تازه نیست. در سال مالی ۲۰۲۴ هم تعداد تخفیفها نسبت به وامها ۴٬۸۹۳ مورد بیشتر بود و این الگو از سال مالی ۲۰۱۸ ادامه داشته؛ بهطوری که مجموع اختلاف از آن زمان تا ۲۰۲۵، نزدیک به ۲۹ هزار مورد به نفع تخفیفها گزارش شده است.
چرا ممکن است خانهاولیها بدون وام خرید کنند؟
در گزارش آمده که در برخی موارد، بانک مامان و بابا نقش پررنگی دارد؛ از ارث و پسانداز گرفته تا خانوادههایی که با فروش سهام یا استفاده از سرمایه/اعتبار خانه خودشان، هزینه خرید فرزند را تامین میکنند. کیت باکوس⁴ (مشاور خرید) گفته در تجربهاش هر سال دستکم با یک خرید مواجه میشود که خریدار پول نقد را از طریق ارث یا خانواده تامین کرده و نمونههایی هم دیده که خانوادههای متمول برای فرزندشان خانه میخرند؛ از جمله سناریوهایی با والدینی که در چین⁵ زندگی میکنند و هزینه را نقدی پرداخت میکنند.
در عین حال، حتی اگر خرید با پول نقد انجام شود، خریدار ممکن است همچنان واجد شرایط دریافت تخفیف تمبر مالیاتی باشد. برای نمونه، در طرح امتیاز خریداران خانهاول در ویکتوریا¹، اگر قیمت خانه تا ۶۰۰ هزار دلار باشد معافیت کامل وجود دارد و از ۶۰۰٬۰۰۱ تا ۷۵۰ هزار دلار میزان تمبر مالیاتی به شکل پلکانی افزایش پیدا میکند. در گزارش گفته شده برای خانه ۶۰۰ هزار دلاری، صرفهجویی تمبر مالیاتی حدود ۳۱٬۰۷۰ دلار است.
کجاها زیر سقفهای معافیت و تخفیف قرار میگیرند؟
گزارش اشاره میکند که در ملبورن⁶ فقط دو حومه ملتون⁷ و ملتون ساوت⁸ هستند که قیمت میانه خانه در آنها زیر ۶۰۰ هزار دلار است. همچنین حدود ۷۵ منطقه وجود دارد که «خانه معمولی» در آنها زیر ۷۵۰ هزار دلار قابل خرید است؛ یعنی در محدودهای که همچنان تخفیف تمبر مالیاتی برای خانهاولیها اعمال میشود.
در متن، برای مثال به چند فایل فروش هم اشاره شده است: خانهای چهارخوابه در کریگیبرن⁹ با قیمت پیشنهادی ۶۹۰ تا ۷۵۰ هزار دلار، یک خانه در ملتون⁷ با قیمت ۵۲۹ تا ۵۶۹ هزار دلار و خانهای سهخوابه در ملتون ساوت⁸ با ۵۹۹ تا ۶۳۹ هزار دلار. همچنین گفته شده آپارتمانهای CBD ملبورن¹⁰ از گزینههایی هستند که احتمال خرید نقدی در آنها بیشتر است؛ برای نمونه، یک ملک در ساوتبنک¹¹ با قیمت ۳۸۵ تا ۴۲۰ هزار دلار تبلیغ شده است.
کارشناسان درباره اختلاف آمار چه میگویند؟
توبی بالازس¹² مدیرعامل موسسه املاک ویکتوریا¹³ گفته برای بیشتر خانهاولیها، ورود به بازار فشار زیادی دارد و هدف طرحهای حمایتی این نیست که به کسی که «بهراحتی» میتواند نقدی خرید کند، عملاً مشوقی برای پایینتر آمدن هزینهها بدهد.
از طرف دیگر، آنیا پانِک¹⁴ مدیرعامل انجمن وام و تامین مالی استرالیا¹⁵ تاکید کرده که آمار تخفیفها و دادههای وامدهی روششناسی متفاوت دارند و بخشهای جداگانهای از فرآیند معامله را اندازه میگیرند، بنابراین «کمی اختلاف» طبیعی است. او گفته جمعآوری دادههای اداره آمار استرالیا² برای پوشش حدود ۹۵٪ فعالیت وامدهی مسکن طراحی شده و برخی وامدهندگان کوچکتر یا جدیدتر ممکن است خارج از دامنه گزارشدهی باشند. همچنین ممکن است تفاوت زمانی وجود داشته باشد؛ یعنی زمانی که وام قطعی میشود با زمانی که معامله ملک ثبت میشود یکی نباشد.
او همچنین به دادههای PEXA¹⁶ (سازمان تسویه معاملات) اشاره کرده و گفته در سطح ویکتوریا¹ سهم خریدهای نقدی حدود ۲۳٪ گزارش شده که از سطحهای پایینتر در استرالیا¹⁷ به شمار میآید؛ موضوعی که میتواند نشان بدهد بخش قابلتوجهی از شکاف آمار، به تفاوت روشها مربوط است. با این حال در گزارش آمده که کمک خانواده برای خانهاولیها در حال افزایش است، اما غالباً به شکل کمک برای پیشپرداخت یا ضمانت (گارانتی) است و نه جایگزینی کامل وام.
در گزارش به یک نظرسنجی فوریه از انجمن وام و تامین مالی استرالیا¹⁵ هم اشاره شده که بر اساس آن، خانهاولیها جزو مشتریان ۹۷٪ از بروکرها بودهاند و این میتواند نشان بدهد بسیاری از آنها همچنان به پشتیبانی وام نیاز دارند.
جایی که خرید نقدی پررنگتر دیده میشود
همزمان، دادههای PEXA¹⁶ نشان میدهد برخی مناطق در ویکتوریا برای خرید نقدی برجستهتر هستند؛ از جمله CBD ملبورن¹⁰ که در سال ۲۰۲۴ حدود ۵۱٫۸٪ از فروشهای مسکونی آن بدون وام انجام شده است.
پاورقی منابع نامهای خاص:
¹ Victoria
² Australian Bureau of Statistics (ABS)
³ Victorian State Revenue Office (SRO)
⁴ Cate Bakos
⁵ China
⁶ Melbourne
⁷ Melton
⁸ Melton South
⁹ Craigieburn
¹⁰ Melbourne CBD
¹¹ Southbank
¹² Toby Balazs
¹³ Real Estate Institute of Victoria (REIV)
¹⁴ Anja Pannek
¹⁵ Mortgage and Finance Association of Australia (MFAA)
¹⁶ PEXA
¹⁷ Australia