نشانه‌های تغییر در بازار مسکن پرت؛ کاهش فروش و افزایش زمان معاملات

بازار ملک «پرت»¹ وارد فاز متفاوتی شده است

بازار ملک «پرت»¹ بعد از چند سال رشد سریع، وارد مرحله‌ای متفاوت می‌شود. در حالی که شهر همچنان از رشد جمعیت، فعالیت اقتصادی و کمبود عرضه در بازار اجاره سود می‌برد، سرمایه‌گذاران دیگر نمی‌توانند فرض کنند عملکرد اخیر تا ابد تکرار می‌شود.

این تغییر با افزایش فایل‌های فروش، کندتر شدن معاملات، طولانی‌تر شدن زمان فروش و فشار بیشترِ استطاعت خرید شکل گرفته است. برای سرمایه‌گذارها، سؤال اصلی دیگر فقط «آیا پرت بازار خوبی است؟» نیست؛ بلکه این است که آیا یک ملک مشخص، در این نقطه از چرخه بازار، فرصت مناسبی محسوب می‌شود یا نه.

افزایش تندِ تعداد فایل‌های فروش

واضح‌ترین نشانه تغییر، رشد شدید تعداد املاکِ موجود برای فروش است.

طبق تازه‌ترین داده‌هایی که «ای‌پی‌آی مگزین»² به آن اشاره کرده، در هفته منتهی به ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۶، حدود ۷,۵۶۵ ملک برای فروش در پرت فهرست شده بود. این عدد در هفته مشابهِ یک سال قبل ۲,۹۴۱ ملک بود؛ یعنی افزایش حدود ۱۵۷ درصدی².

بالا رفتن موجودی بازار، انتخاب‌های خریداران را بسیار بیشتر کرده است. در فاز قبلی بازار، کمبود عرضه باعث می‌شد خریدارها سریع تصمیم بگیرند، با چند نفر رقابت کنند و شرایط کمتر مطلوب را بپذیرند. اما حالا ممکن است در یک حومه (سابرب) که قبلاً فقط دو یا سه گزینه جدی داشت، خریدار بین ۱۰ تا ۱۵ گزینه قابل‌قبول مقایسه انجام دهد².

این وضعیت برای سرمایه‌گذاران پیامد مستقیم دارد: ملکی که قیمت‌گذاریِ ضعیف دارد، ارائه‌اش (پریزنته) مناسب نیست یا در بخش‌های کم‌طرفدارتر قرار گرفته، ممکن است دیگر فوراً خریدار و رقابت جذب نکند.

کند شدن فروش و طولانی‌تر شدن زمان معامله

فروش‌های هفتگی هم کاهش پیدا کرده است. پرت در هفته منتهی به ۱۳ سپتامبر حدود ۶۰۰ معامله ثبت کرده؛ در حالی که رقم هفته مشابهِ سال قبل ۷۵۶ معامله بوده است².

هم‌زمان، میانه زمان فروش از حدود ۸ روز به ۲۳ روز افزایش یافته است. با اینکه این زمان هنوز هم در مقیاس ملی سریع محسوب می‌شود، اما نسبت به دوره‌ای که بازار با عجله و رقابت شدید پیش می‌رفت، تغییر قابل توجهی است².

در تحلیل‌های اخیر هم به این نکته اشاره شده که پرت از بازاری که «کمبود» در آن تعیین‌کننده بود، به بازاری حرکت می‌کند که در آن «قیمت»، «کیفیت ملک» و «استراتژی خرید» وزن بیشتری دارند. داده‌های «کوتالیتی»³ که در گزارش «ریل‌مارک»⁴ نقل شده، نشان می‌دهد میانه زمان فروش خانه‌ها ۲۲ روز بوده؛ در حالی که یک سال قبل ۱۲ روز ثبت شده بود⁴.

نتیجه عملی این تغییر، متعادل‌تر شدن فضای مذاکره است: خریدارها ممکن است زمان بیشتری برای بررسی، مذاکره روی قیمت و مقایسه گزینه‌های مشابه قبل از ثبت پیشنهاد داشته باشند.

استطاعت خرید در حال تبدیل شدن به محدودیت است

مزیت «ارزان‌تر بودن» پرت در مقایسه با برخی شهرهای دیگر، یکی از موتورهای رشد قبلی بود. اما رشد شدید قیمت‌ها این مزیت را کم‌رنگ کرده است.

افزایش سریع ارزش‌ها، قدرت وام‌گیری را تحت فشار گذاشته و تعداد خریدارانی را که می‌توانند با قیمت‌های فعلی وارد بازار شوند، محدودتر کرده است. برای سرمایه‌گذاران، این موضوع می‌تواند دامنه رشد کوتاه‌مدت سرمایه (کپیتال گروث) را محدود کند؛ به‌خصوص در مناطقی که قیمت‌ها تند بالا رفته اما پشتوانه بنیادیِ هم‌سطحی نداشته است.

ریل‌مارک گزارش داده ارزش «دوئلینگ»‌های پرت در سه ماه منتهی به آگوست ۳.۲ درصد کاهش داشته، اما نسبت به سال قبل همچنان ۱۵.۶ درصد بالاتر بوده است⁴. این عددها تصویر گذار بازار را نشان می‌دهند: رشد سالانه هنوز قابل توجه است، اما شتاب اخیر ضعیف‌تر شده است.

در داده‌های دیگری هم به افت ۰.۸ درصدی ماهانه ارزش دوئلینگ‌های پرت در آگوست اشاره شده و گفته شده بازار ملک ملی پنجمین افت ماهانه پیاپی را تجربه کرده است⁵.

احتمال ادامه‌دار بودن روند اصلاح (Correction)

«مت پیوترُفسکی»⁶، سرمایه‌گذار ملکی ساکن پرت و مدیرعامل «داینامیک ادوایزری»⁷، به ای‌پی‌آی مگزین گفته سرمایه‌گذاران بهتر است درباره تکرار سطح رشد چند سال گذشته محتاط باشند².

ارزیابی او این است که پرت ممکن است هنوز در حال گذر از یک اصلاح باشد، نه اینکه اصلاح را کامل پشت سر گذاشته باشد. افزایش موجودی فروش، کاهش حجم معاملات، افتِ فعالیت سرمایه‌گذاران و فشار استطاعت خرید، همگی نشانه‌هایی هستند که بازار الزاماً به یک کفِ تثبیت‌شده نرسیده است².

این موضوع به معنی از دست رفتن جذابیت بلندمدت پرت نیست؛ بلکه یعنی سرمایه‌گذار باید بین بنیادهای اقتصادی کلی شهر و چشم‌اندازِ یک خرید مشخص تفاوت بگذارد.

اقتصاد قوی ایالتی و رشد جمعیت می‌تواند در بلندمدت تقاضای مسکن را حمایت کند، اما تضمین نمی‌کند هر حومه، هر نوع ملک یا هر قیمت خریدی عملکرد خوبی داشته باشد.

بازار اجاره همچنان نسبتاً قوی است

تضعیف بازار فروش، محسوس‌تر از بازار اجاره بوده است.

پرت همچنان با عرضه محدودِ اجاره و اجاره‌بهای بالا روبه‌رو است. در یک تحلیل بازار اخیر آمده اجاره خانه‌های پرت در یک سال ۸.۵ درصد افزایش داشته و اجاره ترکیبی هم حدود ۶.۵ درصد رشد کرده است⁸.

برای سرمایه‌گذاران، این یک تصویر «دوگانه» ایجاد می‌کند: از یک طرف، درآمد اجاره می‌تواند به جریان نقدی کمک کند و بخشی از اثر قیمت خرید بالاتر یا هزینه‌های وام را جبران کند؛ از طرف دیگر، قوی بودن اجاره به‌تنهایی لزوماً خرید یک ملک گران‌قیمت را در بازاری که انتظار رشد سرمایه تعدیل شده، توجیه نمی‌کند.

به همین دلیل، سرمایه‌گذار باید تقاضای اجاره را در سطح محلی بررسی کند؛ از جمله دسترسی به اشتغال، حمل‌ونقل، امکانات محلی، ترکیب جمعیتی مستأجران و عرضه آینده املاک رقیب.

«خرید در پرت» به‌تنهایی استراتژی سرمایه‌گذاری نیست

یکی از پیام‌های کلیدی برای سرمایه‌گذاران این است که «خرید در پرت» به خودی خود یک استراتژی سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود.

در دوران رونق، قرار گرفتن کلی در معرض بازار پرت می‌توانست نتیجه‌های خوبی بدهد، چون قیمت‌ها در بسیاری از حومه‌ها بالا می‌رفت. اما در شرایط فعلی، انتخاب ملک احتمالاً خیلی تعیین‌کننده‌تر می‌شود.

املاک باکیفیت و مناسب سکونتِ مالک (Owner-occupier) ممکن است همچنان تقاضا جذب کنند؛ مخصوصاً وقتی ویژگی‌های کمیاب داشته باشند: موقعیت مطلوب، طراحی کاربردی، ارزش زمین و دسترسی به امکانات تثبیت‌شده. در مقابل، املاکی که صرفاً به‌خاطر ارزان بودن یا رشد اخیر خریداری می‌شوند، می‌توانند ریسک بیشتری داشته باشند.

همچنین توصیه شده سرمایه‌گذاران، پرت را با فرصت‌های سایر بازارهای استرالیا مقایسه کنند و فرض نکنند خرید بعدی باید حتماً در «وسترن استرالیا»⁹ باشد².

چه مواردی باید در مقایسه‌ها دیده شود

مواردی که در ارزیابی فرصت‌های سرمایه‌گذاری مطرح شده‌اند:

- درآمد اجاره مورد انتظار و ریسک خالی‌ماندن (Vacancy)؛

- قیمت خرید نسبت به املاک مشابه؛

- محرک‌های اشتغال و جمعیت؛

- عرضه آینده مسکن؛

- هزینه‌های وام‌گیری و نگهداری؛

- احتمال رشد سرمایه در کوتاه‌مدت؛

- میزان جذابیت ملک برای مالک‌نشین‌ها و خریداران آینده.

کارهایی که سرمایه‌گذارها می‌توانند همین حالا انجام دهند

تغییرات بازار لزوماً به معنی خروج کامل نیست، اما به تصمیم‌گیری منضبط‌تر نیاز دارد.

به سرمایه‌گذارها توصیه شده در پیش‌بینی‌ها به نرخ‌های رشد اخیر تکیه نکنند؛ ملکی که طی سال گذشته جهش داشته، ممکن است همان عملکرد را تکرار نکند، به‌خصوص اگر استطاعت خرید سد راه شود.

مذاکره هم می‌تواند مهم‌تر شود. وقتی فایل‌ها بیشتر شده و زمان فروش طولانی‌تر است، خریدار ممکن است در قیمت، شرایط تسویه (Settlement)، تعمیرات و اقلام همراه (Inclusions) فضای بیشتری برای چانه‌زنی داشته باشد.

«دیو دیلیجنس» همچنان باید محور باشد: بررسی معاملات مشابه، اجاره‌های واقعیِ محقق‌شده (نه فقط اجاره‌های تبلیغ‌شده)، و حجم فایل‌های رقیب در همان حومه. همچنین توصیه شده سرمایه‌گذاری در برابر سناریوهای نرخ بهره بالاتر، خالی‌ماندن ملک، هزینه‌های نگهداری و رشد سرمایه کمتر از انتظار، سنجیده شود.

بازار انتخابی‌تر در پرت

پرت همچنان از چند عامل بلندمدت کلیدی حمایت می‌گیرد: فعالیت اقتصادی، رشد جمعیت و بازار اجاره تنگ. اما شرایطی که رشد انفجاری اخیر را ساخت، تغییر کرده است.

حالا خریدارها گزینه‌های بیشتری دارند، فروش‌ها کندتر شده، استطاعت خرید فشرده‌تر است و بازار ممکن است هنوز در حال تنظیم شدن باشد. در نتیجه، تمرکز سرمایه‌گذار به سمت کیفیت ملک، انضباط در قیمت و تقاضای پایدارِ بلندمدت می‌رود.

پاورقی نام‌ها (اصل انگلیسی):

¹ Perth

² API Magazine

³ Cotality

⁴ Realmark

⁵ Buyers’ Club

⁶ Matt Piotrowski

⁷ Dynamic Advisory

⁸ Ideal Realty WA

⁹ Western Australia