بزرگ‌ترین رونق مسکن استرالیا؛ ۱۸۰۶ منطقه در یک دهه دو برابر شدند

جهش قیمت خانه‌ها در ۱۸۰۶ حومه؛ اما یک ایالت بیشترین سهم را برد

یک بوم ملکی در استرالیا میلیون‌ها دلار به ثروت مالکان اضافه کرده است؛ طوری که طی یک دهه گذشته، قیمت خانه‌ها در بیش از ۱۸۰۰ حومه در سراسر کشور دو برابر شده—اما سهم اصلی این رشد به کوئینزلند¹ رسیده است.

بررسی تازه‌ای از داده‌های پراپ‌ترک² نشان می‌دهد بین سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۶، قیمت خانه‌ها در ۱۸۰۶ حومه دو برابر شده است. این تحلیل فقط حومه‌هایی را حساب کرده که در ۱۲ ماه گذشته بیش از ۳۰ معامله فروش خانه در آن‌ها ثبت شده باشد.

چرا حومه‌های «مقرون‌به‌صرفه» برنده شدند؟

هرچند دوره جهش‌های «فوق‌العاده» ممکن است پشت سر گذاشته شده باشد، اما اعداد نشان می‌دهد مقیاس رشد قیمت‌ها—به‌خصوص در کوئینزلند¹—چقدر بزرگ بوده است؛ جایی که شهرها و حومه‌هایی که زمانی ارزان‌تر بودند، حالا در بسیاری موارد به بازارهای میلیون‌دلاری تبدیل شده‌اند و برای مالکان قدیمی، «سودهای بزرگ» و رشد قابل‌توجه اکویتی در ملک ایجاد کرده‌اند.

آمار ایالتی: کوئینزلند جلوتر از همه

طبق داده‌ها، قیمت خانه‌ها در ۷۱۳ حومه در کوئینزلند¹ دو برابر شده است؛ در نیو ساوت ولز³ نزدیک به ۴۰۰ حومه، و در ساوت استرالیا⁴ حدود ۳۲۰ حومه چنین رشدی را تجربه کرده‌اند. در مقابل، در ویکتوریا⁵ فقط ۱۳۰ حومه و در وسترن استرالیا⁶ کمتر از ۱۳۵ حومه به دو برابر شدن قیمت رسیدند. همچنین در تاسمانیا⁷ قیمت خانه‌ها در ۱۰۴ شهر و حومه دو برابر شد و چند نقطه محدود هم در قلمرو شمالی⁸ و قلمرو پایتختی استرالیا (ACT)⁹ دیده می‌شود.

بریزبن: رشد سنگین خانه و آپارتمان

در بریزبن¹⁰ قیمت خانه‌ها در مجموع طی دهه گذشته ۱۵۲ درصد بالا رفته و آن را به قوی‌ترین بازار میان پایتخت‌های استرالیا تبدیل کرده است. قیمت یونیت‌ها (آپارتمان‌ها) هم در همین دوره ۱۲۶ درصد افزایش یافته است.

در تالیبودجرا ولی¹¹ رشد بلندمدت قیمت خانه‌ها در کوئینزلند¹ برجسته بوده: افزایش ۲۷۱ درصدی طی یک دهه و رسیدن میانه قیمت به ۲.۸ میلیون دلار—که عملاً به معنای چند برابر شدن ارزش است.

مگان لیو¹²، تحلیل‌گر ارشد اقتصادی در REA Group¹³ می‌گوید هرچند در گذشته معمولاً ارزش ملک در حدود هر دهه دو برابر می‌شد، اما آمار جدید نشان می‌دهد نتیجه‌ها بسته به موقعیت جغرافیایی می‌تواند به‌شدت متفاوت باشد. او توضیح می‌دهد میانه قیمت‌ها مدام در حال تغییر است و حومه‌هایی که ده سال پیش «خرید خوب» محسوب می‌شدند، الزاماً همان موقع هم بازده بالایی نشان نمی‌دادند. به گفته او، جابه‌جایی تقاضای خریداران به عوامل متعدد وابسته است و پیش‌بینی را سخت می‌کند؛ با این حال، تجربه نشان می‌دهد با گذشت زمان «نقاط جدید» می‌توانند شکل بگیرند و ظرفیت رشد قیمت بلندمدت داشته باشند.

در عین حال، لیو¹² می‌گوید دو برابر شدن قیمت‌ها در برخی حومه‌ها احتمالاً به همان شکل در دهه آینده تکرار نمی‌شود، چون بخشی از رشد گذشته در دوره‌ای اتفاق افتاد که نرخ بهره در پایین‌ترین سطح تاریخی قرار داشت.

برندگان بزرگ بازار در سطح کشور (نمونه‌ها)

بزرگ‌ترین برندگان ملکی استرالیا (بر اساس داده‌های پراپ‌ترک²) شامل حومه‌هایی مانند North Rothbury¹⁴ در نیو ساوت ولز³، Moncrieff¹⁵ در ACT⁹، Aintree¹⁶ در ویکتوریا⁵، Nelly Bay¹⁷ و Churchill¹⁸ در کوئینزلند¹، و Somerton Park¹⁹ در ساوت استرالیا⁴ بوده است.

ملبورن: حومه‌های «Battler» جلوتر از محله‌های آپارتمانی

در ملبورن²⁰ هم حومه‌هایی که زمانی به‌عنوان مناطق «سخت‌گذران» یا battler suburbs شناخته می‌شدند، جزو پول‌سازترین‌ها شدند؛ حومه‌هایی که به گفته گزارش، تصویر قدیمیِ جرم و درگیری («گاهی هم کتک‌کاری») را با رشدهای چندصد هزار دلاری عوض کردند.

در سطح ملبورن²⁰، از میان ۱۰۰ حومه‌ای که اگر ۱۰ سال پیش در آن‌ها خانه می‌خریدید بهترین نتیجه را می‌گرفتید، در ۷۷ حومه هنوز میانه قیمت خانه زیر ۱ میلیون دلار است. همچنین ۲۲ حومه دیگر هم در همان بازه زمانی معمولاً خانه‌ها را زیر مرز هفت‌رقمی معامله می‌کردند.

Balnarring²¹ در Mornington Peninsula²² بهترین عملکرد را داشت و با میانگین رشد سالانه ۹.۲ درصد در دهه گذشته، نزدیک به ۹۳۰ هزار دلار به ارزش قدیمی خانه‌ها (حدود ۶۵۲,۵۰۰ دلار) اضافه کرد. Pearcedale²³ در جنوب‌شرق شهر هم با جهشی نزدیک به ۷۰۰ هزار دلار وارد «باشگاه میلیون‌دلاری» شد.

حومه‌ای که زمانی «battler» حساب می‌شد، یعنی Frankston North²⁴، از میانه قیمت ۳۱۰ هزار دلار در ۱۰ سال قبل به بیش از ۷۱۱ هزار دلار رسیده است؛ یعنی ۴۰۱,۵۰۰ دلار افزایش. Norma Lavell²⁵ می‌گوید این تغییرات را از نزدیک دیده؛ او ۴۲ سال پیش خانه‌اش را ۳۱ هزار دلار خریده و حالا میانه قیمت در منطقه بالای ۷۱۱ هزار دلار است.

مارک برک²⁶، مشاور املاک در O’Brien Real Estate²⁷ می‌گوید رشد Frankston North²⁴ تا حد زیادی به این برمی‌گردد که مدت طولانی «کم‌ارزش‌گذاری» شده بود. او اضافه می‌کند در گذشته شهرتی درباره سرقت از خانه‌ها و «گاهی کتک‌کاری» وجود داشت، اما وضعیت خیلی تغییر کرده است؛ به گفته او، خودش شب و روز در منطقه رفت‌وآمد می‌کند و مشکلی نمی‌بیند و در بازدیدهای عمومی ملک هم با مسئله‌ای مثل ورود غیرقانونی مواجه نشده است.

سیدنی: خانه‌های حاشیه‌ای رشد کردند، یونیت‌های پرتراکم عقب ماندند

در سیدنی²⁸، کسانی که برای «رویای استرالیایی» سراغ خانه در حومه‌های بیرونی رفتند، در این دهه از بهترین رشدهای ارزش ملک بهره بردند؛ اما بسیاری از خریداران یونیت‌های بلندمرتبه در بازارهای پرتراکم، با کاهش ارزش یا حتی زیان مواجه شدند.

دیاسواتی ماردیاسمو²⁹، اقتصاددان ارشد گروه ملکی PRD³⁰ می‌گوید تفاوت رشد قیمت بین خانه و یونیت عمدتاً به عرضه برمی‌گردد: «خریداران برای یونیت‌های پرتراکم هزاران گزینه دارند. اما برای خانه در بیشتر مناطق، انتخاب خیلی محدود است.»

حومه‌هایی که میانه قیمت یونیت در آن‌ها ۵ تا ۲۷ درصد کمتر از ۲۰۱۶ بوده، شامل Sydney Olympic Park³¹، Parramatta³²، Hillsdale³³، Zetland³⁴، Rosebery³⁵، Mortlake³⁶، Lewisham³⁷ و Auburn³⁸ است.

نمونه‌ای که گزارش به آن اشاره می‌کند، یک یونیت در Sydney Olympic Park³¹ است که در سال ۲۰۱۶ به‌صورت «off the plan» خریداری شده، در ۲۰۱۹ ساخته شده و در ۲۰۲۶ با قیمتی پایین‌تر دوباره فروخته شده است.

همین الگو در ملبورن²⁰ هم دیده می‌شود؛ در حومه‌هایی که یونیت‌ها غالب هستند، میانه قیمت یونیت در پایان دهه پایین‌تر از گذشته ثبت شده و در بین ضعیف‌ترین‌ها از Carlton³⁹، Docklands⁴⁰ و Melbourne CBD⁴¹ نام برده شده است.

در مقابل، رشد قیمت خانه در برخی مناطق مانند Jordan Springs⁴² (در پِنریث⁴³) نزدیک به دو برابر شده و در مناطق ساحلی North Manly⁴⁴ و Fairlight⁴⁵ هم رشد مشابهی گزارش شده است. همچنین در حومه‌های دورترِ غربی Claremont Meadows⁴⁶ و St Marys⁴⁷ رشد حدود ۷۵ درصد ثبت شده که بالاتر از میانگین Greater Sydney⁴⁸ یعنی ۵۸ درصد بوده است.

نمونه دیگر: ملکی در Moola Street⁴⁹ در Jordan Springs⁴² که در سال ۲۰۱۶ به قیمت ۴۲۰ هزار دلار فروخته شده و در ۲۰۲۶ با قیمت ۱,۱۸۷,۰۰۰ دلار دوباره معامله شده است.

بازندگان بزرگ بازار (نمونه‌ها)

در فهرست «بازندگان»—بر اساس داده‌های پراپ‌ترک²—مناطقی هم دیده می‌شود که میانه قیمت آن‌ها نسبت به ۲۰۱۶ افت کرده است؛ از جمله Gables⁵⁰، Austral⁵¹، Catherine Field⁵²، Oakville⁵³ و Rhodes⁵⁴ در نیو ساوت ولز³، Forrestdale⁵⁵ در وسترن استرالیا⁶، Townview⁵⁶ در کوئینزلند¹، و Fannie Bay⁵⁷ و Coolalinga⁵⁸ در قلمرو شمالی⁸؛ همچنین Carlton³⁹ در ویکتوریا⁵ و Sydney Olympic Park³¹ نیز در این فهرست آمده‌اند.

هوبارت: یک غافلگیری در Eastern Shore

در هوبارت⁵⁹، به گزارش این تحلیل، بهترین جای خرید ده سال پیش لزوماً محله‌های مشهور مثل Battery Point⁶⁰، Sandy Bay⁶¹ یا West Hobart⁶² نبوده است. در میان بازارهای پایتختی، فقط خانه‌های شش حومه در کل کشور عملکردی بهتر از Rokeby⁶³ داشته‌اند.

با ثبت ۱۱۶ فروش در ۱۲ ماه گذشته، میانه قیمت در Rokeby⁶³ به ۶۵۰ هزار دلار رسیده؛ در حالی که ده سال پیش ۱۹۱ هزار دلار بوده است. تونی دیون⁶⁴، مشاور املاک در Petrusma Property⁶⁵ می‌گوید ساخت خانه‌های جدید در منطقه و همچنین بازسازی و بهسازی خانه‌های قدیمی، به رشد قیمت‌ها کمک کرده است. او اضافه می‌کند Rokeby⁶³ برای خریدارانی که از حومه‌های مجاورِ گران‌تر مثل Howrah⁶⁶، Oakdowns⁶⁷ و Lauderdale⁶⁸ بیرون رانده شده‌اند، به یک گزینه نزدیک و قابل‌دسترس تبدیل شده است.

آدلاید: رشدها بیشتر در کریدور شمالی و مقرون‌به‌صرفه

در آدلاید⁶⁹، Somerton Park¹⁹ بالاترین رشد را ثبت کرده و میانگین تغییر سالانه میانه قیمت خانه در آن ۱۳.۴ درصد بوده که میانه را به ۲.۳۵ میلیون دلار رسانده است. کمی عقب‌تر، Elizabeth Downs⁷⁰ با رشد ۱۳.۳ درصد در سال طی یک دهه، به میانه ۶۱۰ هزار دلار رسیده است. همچنین Davoren Park⁷¹ با رشد ۱۳.۱ درصد در سال، در جایگاه بعدی قرار دارد و میانه آن هم ۶۱۰ هزار دلار گزارش شده است.

بخش زیادی از ۱۰ حومه برترِ آدلاید⁶⁹ در همین محور شمالی قرار دارند: Elizabeth North⁷²، Elizabeth Grove⁷³، Elizabeth South⁷⁴، Smithfield Plains⁷⁵، Elizabeth Park⁷⁶، Elizabeth East⁷⁷ و Elizabeth Vale⁷⁸؛ همگی با رشد ارزش خانه ۱۲ درصد یا بیشتر در سال.

جیمز پکهم⁷⁹ از Harcourts Packham Property⁸⁰ می‌گوید بازار آدلاید⁶⁹ قوی بوده و ساوت استرالیا⁴ با وجود فشارهای مختلف، انعطاف‌پذیری بالایی نشان داده است: ارزش‌ها در سطح‌های رکوردی قرار دارد و تقاضا هم در محله‌های قدیمی و هم در نقاط مقرون‌به‌صرفه ثابت مانده است. او محدودیت عرضه، رقابت خریداران و فشار بازار اجاره را از عوامل حمایتی رشد سالانه می‌داند.

کِیت باکوس⁸¹، رئیس Property Investment Professionals of Australia⁸² می‌گوید علاوه بر مسئله استطاعت مالی، تغییر ترکیب بافت مسکن در برخی حومه‌ها هم قیمت‌ها را بالا برده است؛ مثلاً وقتی در مناطقی که قبلاً خانه‌های بسیار قدیمی یا مسکن دولتی غالب بوده، شهرک‌های جدید ایجاد می‌شود، هزینه‌های ساخت بالاتر می‌تواند میانگین قیمت را به سمت بالا بکشد.

زوران سولانو⁸³، نایب‌رئیس Real Estate Buyers Agents Association of Australia (REBAA)⁸⁴ می‌گوید دهه آینده می‌تواند با دهه گذشته خیلی متفاوت باشد—به‌ویژه اگر تغییرات پیشنهادی مالیاتی در بلندمدت باقی بماند. او می‌گوید «مالک‌ساکنان» دوباره نیروی غالب در رشد قیمت و حجم معاملات خواهند شد. همچنین به روند downsizer اشاره می‌کند؛ یعنی انتقال افراد ۶۰ تا ۸۰ ساله به خانه‌های کوچک‌تر و قابل‌زندگی‌تر، که می‌تواند چیدمان بازار را تغییر دهد. او اضافه می‌کند اگر استرالیایی‌های جوان‌تر به خرید خانه برای سکونت تشویق شوند، شاهد بزرگ‌تر شدن خریدها (upsizing) و حرکت خریداران به سمت خانه‌هایی خواهیم بود که نسل مسن‌تر آن‌ها را ترک می‌کند.

پاورقی (نام‌های انگلیسی)

¹ Queensland | ² PropTrack | ³ New South Wales | ⁴ South Australia | ⁵ Victoria | ⁶ Western Australia | ⁷ Tasmania | ⁸ Northern Territory | ⁹ Australian Capital Territory (ACT) | ¹⁰ Brisbane | ¹¹ Tallebudgera Valley | ¹² Megan Lieu | ¹³ REA Group | ¹⁴ North Rothbury | ¹⁵ Moncrieff | ¹⁶ Aintree | ¹⁷ Nelly Bay | ¹⁸ Churchill | ¹⁹ Somerton Park | ²⁰ Melbourne | ²¹ Balnarring | ²² Mornington Peninsula | ²³ Pearcedale | ²⁴ Frankston North | ²⁵ Norma Lavell | ²⁶ Mark Burke | ²⁷ O’Brien Real Estate | ²⁸ Sydney | ²⁹ Diaswati Mardiasmo | ³⁰ PRD | ³¹ Sydney Olympic Park | ³² Parramatta | ³³ Hillsdale | ³⁴ Zetland | ³⁵ Rosebery | ³⁶ Mortlake | ³⁷ Lewisham | ³⁸ Auburn | ³⁹ Carlton | ⁴⁰ Docklands | ⁴¹ Melbourne CBD | ⁴² Jordan Springs | ⁴³ Penrith | ⁴⁴ North Manly | ⁴⁵ Fairlight | ⁴⁶ Claremont Meadows | ⁴⁷ St Marys | ⁴⁸ Greater Sydney | ⁴⁹ Moola Street | ⁵⁰ Gables | ⁵¹ Austral | ⁵² Catherine Field | ⁵³ Oakville | ⁵⁴ Rhodes | ⁵⁵ Forrestdale | ⁵⁶ Townview | ⁵⁷ Fannie Bay | ⁵⁸ Coolalinga | ⁵⁹ Hobart | ⁶⁰ Battery Point | ⁶¹ Sandy Bay | ⁶² West Hobart | ⁶³ Rokeby | ⁶⁴ Tony Dion | ⁶⁵ Petrusma Property | ⁶⁶ Howrah | ⁶⁷ Oakdowns | ⁶⁸ Lauderdale | ⁶⁹ Adelaide | ⁷⁰ Elizabeth Downs | ⁷¹ Davoren Park | ⁷² Elizabeth North | ⁷³ Elizabeth Grove | ⁷⁴ Elizabeth South | ⁷⁵ Smithfield Plains | ⁷⁶ Elizabeth Park | ⁷⁷ Elizabeth East | ⁷⁸ Elizabeth Vale | ⁷⁹ James Packham | ⁸⁰ Harcourts Packham Property | ⁸¹ Cate Bakos | ⁸² Property Investment Professionals of Australia | ⁸³ Zoran Solano | ⁸⁴ Real Estate Buyers Agents Association of Australia (REBAA)