آغاز قانون جدید ویکتوریا از اول اکتبر؛ ثبت قیمت نهایی رزرو ملک هفت روز پیش از حراج

افشای قیمت رزرو قبل از مزایده در ویکتوریا

خریداران خانه در ایالت ویکتوریا¹ به‌زودی قبل از روز مزایده تصویر روشن‌تری از انتظار فروشنده خواهند داشت؛ چون قانون جدیدی تصویب شده که فروشندگان را ملزم می‌کند قیمت رزرو (حداقل مبلغی که فروشنده حاضر است بپذیرد) را پیش از فروش اعلام کنند. هدف این اصلاحات، مقابله با «کم‌قیمت‌نمایی» (underquoting) و کم کردن تعداد خریدارانی است که برای ملکی وقت و هزینه می‌گذارند اما در نهایت با قیمتی روبه‌رو می‌شوند که از ابتدا خارج از توان‌شان بوده است.

قیمت رزرو باید هفت روز قبل از مزایده منتشر شود

طبق مقررات جدید، از ۱ اکتبر ۲۰۲۶، مشاوران املاک در ویکتوریا¹ باید قیمت رزرو فروشنده را به‌صورت کتبی دریافت کنند و آن را حداقل هفت روز پیش از مزایده یا فروش با تاریخ ثابت منتشر کنند. اگر این شرط رعایت نشود، مشاور املاک اجازه نخواهد داشت مزایده را برگزار کند و برای تخلف، جرایم هم در نظر گرفته شده است؛ موضوعی که Consumer Affairs Victoria² به آن اشاره کرده است.

این تغییر، در بازاری مثل ویکتوریا¹ یک چرخش مهم محسوب می‌شود؛ چون تا امروز فروشندگان معمولاً می‌توانستند قیمت رزرو را تا روز مزایده محرمانه نگه دارند.

دولت ویکتوریا¹ می‌گوید این اقدام قرار است به خریداران کمک کند قبل از هماهنگ کردن بازدید، گرفتن وام و رفتن به مزایده، اطلاعات دقیق‌تری داشته باشند. همچنین قرار است «راهنمای قیمت آگهی‌شده» معنای روشن‌تری پیدا کند؛ چون خریدار می‌فهمد حداقل مبلغی که فروشنده حاضر است قبول کند چه عددی است.

تغییرات گسترده‌تر در اطلاعات قیمتی ملک

قانون اعلام قیمت رزرو، بخشی از Consumer Legislation Amendment Bill 2026³ است که طبق اعلام Real Estate Institute of Victoria (REIV)⁴ در ۸ سپتامبر «تأیید سلطنتی» (Royal Assent) گرفته و اکنون به قانون تبدیل شده است.

این قانون همچنین فرم فعلی «Statement of Information» را با «Property Price Statement» جایگزین می‌کند. طبق قانون جدید، این بیانیه باید پررنگ‌تر و در دسترس‌تر باشد و در آگهی‌های آنلاین هم نمایش داده شود.

مشاوران املاک باید در «Property Price Statement» موارد زیر را درج کنند:

• قیمت فروش تخمینی (indicative selling price) ملک؛

• ویژگی‌های کلیدی ملک؛

• ویژگی‌های کلیدی املاک مشابه (comparable properties)؛

• قیمت نهایی فروش، بعد از آن‌که معامله بدون قید و شرط شود (با توجه به معافیت‌های احتمالی).

قیمت نهایی فروش باید حداکثر تا هفت روز پس از «unconditional» شدن معامله اضافه شود و «Property Price Statement» باید به‌صورت آنلاین و رایگان حداقل ۱۸ ماه پس از فروش در دسترس بماند.

از طرف دیگر، فروشندگان باید اسناد Section 32⁵ را حداقل ۱۴ روز قبل از مزایده یا فروش با تاریخ ثابت ارائه کنند تا خریداران زمان بیشتری برای بررسی اطلاعات حقوقی و جزئیات ملک داشته باشند.

این تغییرات برای خریداران چه معنایی دارد؟

برای خریداران، تغییر فوری و ملموس، شفافیت بیشتر قیمت است. اعلام شدن قیمت رزرو می‌تواند کمک کند خریدار قبل از ورود به پروسه مزایده، واقعی‌تر تشخیص دهد آیا آن ملک در بودجه‌اش هست یا نه.

با این حال، قیمت رزرو لزوماً قیمت نهایی فروش نیست. رقابت در مزایده همچنان می‌تواند قیمت را خیلی بالاتر از رزرو ببرد؛ به‌خصوص وقتی چند نفر دنبال یک خانه باشند.

نمونه‌هایی از نتایج مزایده‌ها این فاصله را نشان می‌دهد: در یک مورد در سیدنی⁶ ملک ۳۵۵ هزار دلار بالاتر از قیمت رزرو فروخته شد و در مثالی دیگر، خانه‌ای در اپینگ⁷ مبلغ ۳۸۰ هزار دلار بیشتر از رزرو فروش رفت. این مثال‌ها همچنین نشان می‌دهد «راهنمای قیمت آگهی‌شده» و «قیمت رزرو» لزوماً یک عدد نیستند.

در نتیجه، این اصلاحات بیشتر یک حداقل معیار روشن به خریدار می‌دهد و الزاماً به معنی مشخص بودن قیمت نهایی خرید نیست.

اثر بر فروشندگان و مشاوران املاک

فروشندگان باید تصمیم‌های مهم قیمتی را زودتر در کمپین فروش بگیرند. تعیین رزرو از هفت روز قبل از مزایده می‌تواند انعطاف فروشنده را برای واکنش به تغییرات لحظه آخری—مثل رشد یا افت تقاضا، فروش‌های جدید املاک مشابه، یا تغییرات کلی بازار—کم کند.

برای مشاوران املاک هم تعهدات اجرایی و تطبیقی بیشتر می‌شود؛ از جمله در خصوص بیانیه قیمت ملک، ارائه اطلاعات املاک مشابه، و به‌روزرسانی‌های بعد از فروش.

REIV⁴ این اصلاحات را بخشی از تلاش گسترده‌تر برای افزایش شفافیت قیمت و مقابله با کم‌قیمت‌نمایی توصیف کرده و گفته در مورد الزامات جدید، راهنمایی‌هایی برای صنعت ارائه می‌کند.

تغییر مهم در سیستم مزایده ویکتوریا

قواعد تازه در ویکتوریا¹ با هدف شفاف‌تر شدن مزایده‌ها و کاهش اتلاف وقت و هزینه خریداران معرفی شده است. حامیان می‌گویند خریدار نباید مجبور باشد تا روز مزایده صبر کند تا متوجه شود انتظار فروشنده خیلی بالاتر از قیمت راهنما بوده است.

این تغییرات رقابت را حذف نمی‌کند و جلوی فروش بالاتر از رزرو را هم نمی‌گیرد؛ هدف این است که خریداران با اطلاعات دقیق‌تری از حداقل انتظار فروشنده وارد فرایند شوند.

این اصلاحات در شرایطی اجرایی می‌شود که بازار مزایده در ملبورن⁸ نوسان دارد؛ Domain⁹ گزارش داده نرخ موفقیت مزایده (clearance rate) اخیراً ۵۷ درصد بوده، در حالی که در همین بازه زمانی در سال قبل ۷۱ درصد ثبت شده بود. مطابق پیام عملی این قانون برای فروشندگان، مشاوران و خریداران، قیمت‌گذاری مزایده باید زودتر از روز مزایده ثبت، منتشر و با اطلاعات دقیق‌تر پشتیبانی شود.

پاورقی نام‌ها و منابع

¹ Victoria

² Consumer Affairs Victoria

³ Consumer Legislation Amendment Bill 2026

⁴ Real Estate Institute of Victoria (REIV)

⁵ Section 32

⁶ Sydney

⁷ Epping

⁸ Melbourne

⁹ Domain