پیش‌بینی مشاوران املاک؛ موج جدید کاهش قیمت‌ها در راه بازار مسکن سیدنی

افت قیمت خانه در سیدنی؛ خریداران محتاط‌تر شده‌اند

بازار مسکن سیدنی¹ در هفته‌های اخیر وارد فاز خنک‌تری شده است. طبق داده‌های کوتالیتی² که این هفته منتشر شده، ارزش خانه‌ها در سیدنی¹ در ماه می ۰.۹ درصد کاهش داشته و این شهر در افت عمومی بازار املاک در سطح کشور پیشتاز بوده است. در مناطقی که بیشترین تأثیر را گرفته‌اند، افت ارزش بین ۱.۴ تا ۲.۶ درصد گزارش شده و ارزش میانه خانه‌ها در سیدنی¹ (شامل واحدها) حدود ۱.۲۸ میلیون دلار اعلام شده است.

این کاهش پس از چند ماه کند شدن بازار رخ داده؛ دوره‌ای که با چند نوبت افزایش نرخ بهره و همچنین اعلام تغییرات مربوط به «منفی‌سازی مالیاتی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» در چارچوب بودجه فدرال همراه بوده و فضای عدم‌قطعیت را در بازار تقویت کرده است.

میان‌غرب داخلی سیدنی: فروشنده‌ها هنوز مشتری دارند

تینا اوکانر³، دارنده مجوز دفتر ری وایت اَنندیل⁴ در منطقه اینر وست¹، از «نرم شدن» محسوس قیمت‌ها در ماه‌های اخیر گفته است؛ به‌ویژه در بازه‌های قیمتی بالاتر. او توضیح داده که با وجود مقاوم‌تر بودن برخی بخش‌ها، خریداران انتخاب‌گرتر شده‌اند و بعضی خانه‌ها برای فروش زمان بیشتری لازم دارند. به گفته او، خانه‌هایی که خوب ارائه شوند و از ابتدا درست قیمت‌گذاری شوند، همچنان امکان فروش دارند و در بازار هنوز خریدوفروش جریان دارد.

بودجه‌ها کوچک‌تر شده و فروش‌ها طولانی‌تر

مایکل کاتالانو⁵، مدیرعامل ترو پراپرتی⁶، گفته اعتماد خریداران بعد از بودجه فدرال کاهش محسوسی داشته است. او می‌گوید بسیاری از خریداران در عمل بودجه خریدشان را حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آورده‌اند؛ موضوعی که آن را به سخت‌گیری بیشتر بانک‌ها پس از اعلام بودجه مرتبط دانسته است. به گفته او، مدت حضور ملک در بازار هم تغییر کرده: پیش از بودجه، میانگین روزهای عرضه حدود ۲۸ روز بوده و حالا به حدود ۴۰ روز رسیده است. او همچنین از افت حدود ۵ درصدی میزان حضور در بازدیدهای حضوری خبر داده است.

کاتالانو فضای کلی بازار را در حال حرکت از یک دوره رشد تهاجمی به یک محیط محتاط‌تر و حساس‌تر به قیمت توصیف کرده؛ جایی که خریداران فعال هستند اما با توجه به نرخ بهره، مسئله استطاعت خرید و عدم‌قطعیت‌های پسابودجه، انتخاب‌های سخت‌گیرانه‌تری دارند.

حراج‌ها هم ضعیف‌تر شده‌اند

این تغییرات در حراج‌ها هم دیده شده است. داده‌های کوتالیتی² نشان می‌دهد نرخ اولیه فروش در حراج‌های سیدنی¹ در هفته آخر می ۵۱.۸ درصد بوده که دومین نتیجه ضعیف اولیه شهر در سال جاری محسوب می‌شود. ضعیف‌ترین نتیجه به هفته بودجه فدرال مربوط بوده که نرخ اولیه فروش ۴۹.۲ درصد ثبت شده است. در گزارش آمده که چنین نرخ‌هایی در سیدنی¹ از آپریل ۲۰۲۰ دیده نشده بود.

جنوب‌غرب سیدنی: تغییر سریع «حس بازار»

اندرو والسیوکاس⁷، مشاور املاک فرست نشنال نارلان⁸ در جنوب‌غرب سیدنی¹، گفته واکنش بازار به بودجه فدرال باعث «سریع‌ترین تغییر در احساس بازار» از زمان همه‌گیری کووید¹⁰ شده است. او گفته احتمال افزایش‌های بیشتر نرخ بهره در انتهای امسال و شاید سال بعد را مطرح می‌داند و از اثر آن بر بازار محلی املاک گفته است. او همچنین به نگرانی شاغلان حوزه فروش ملک اشاره کرده؛ به‌خصوص مشاوران املاکی که خوداشتغال هستند و درآمدشان مستقیماً به تعداد معاملات وابسته است و با کاهش حجم معاملات، درآمدشان هم تحت فشار قرار می‌گیرد.

تصویر بزرگ‌تر از افت‌ها: داده‌های تاریخی و برآوردها

در گزارش آمده بازار مسکن استرالیا⁹ در می متوقف‌تر شده و نرخ‌های بالاتر، اعتماد ضعیف و تغییرات پیشنهادی مالیاتی بر تقاضا اثر گذاشته است. پژوهش‌های پیشین کوتالیتی² نشان داده که ارزش خانه‌ها در مجموعِ شهرهای پایتخت طی چهار دهه گذشته معمولاً بیش از ۸.۲ درصد افت نکرده، هرچند برخی شهرها افت‌های بزرگ‌تری را تجربه کرده‌اند. همچنین در سال ۲۰۲۲، ارزش سالانه املاک سیدنی¹ پس از شروع افزایش نرخ بهره در دوره پس از همه‌گیری، ۱۲.۱ درصد کاهش داشته است.

تیم لاولس¹¹، مدیر تحقیقات کوتالیتی²، در گفت‌وگو با برنامه AM¹² از ای‌بی‌سی نیوز¹³ گفته دیدن ادامه کاهش ارزش‌ها در سطح ملی تا حدود ۸ تا ۱۰ درصد می‌تواند غیرعادی نباشد و این دوره می‌تواند آغاز یک چرخه نزولی پررنگ‌تر در بازار مسکن استرالیا⁹ باشد.

پاورقی نام‌ها

¹ Sydney

² Cotality

³ Tina O'Connor

⁴ Ray White Annandale

⁵ Michael Catalano

⁶ True Property

⁷ Andrew Valciukas

⁸ First National Narellan

⁹ Australia

¹⁰ COVID

¹¹ Tim Lawless

¹² AM

¹³ ABC News