هزینه خانه‌دار شدن در سیدنی افزایش یافت؛ نیاز به ۲۵۰ هزار دلار درآمد سالانه

فشار مسکن در سیدنی: با چه حقوقی می‌شود خانه خرید؟

برای خیلی از خریداران در سیدنی¹، سؤال دیگر فقط این نیست «کجا خانه بخریم»، بلکه این است که «برای ورود به بازار، چه میزان درآمد لازم داریم». گزارش لینک‌شده در این درخواست روی نیاز درآمدی در بخش‌هایی از سیدنی تمرکز دارد، اما جزئیات آن در این‌جا با منابع تازه‌ای که در دسترس بود به‌صورت کامل قابل راستی‌آزمایی نبود. بنابراین، اعداد و اطلاعات زیر بیشتر نقش ارائه‌ی تصویر کلی دارند و نه برآورد دقیق درآمد لازم در هر محله.

هزینه‌های مسکن همچنان یکی از فشارهای اصلی است. طبق گزارش اجاره‌ی realestate.com.au²، میانه اجاره در سیدنی در سپتامبر به ۸۰۰ دلار در هفته رسید؛ رقمی که نسبت به سال قبل ۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. این رشد یعنی حدود ۲٬۶۰۰ دلار هزینه‌ی اجاره‌ی سالانه بیشتر نسبت به ۲۰۲۵، و همین موضوع پس‌انداز برای جمع‌کردن پیش‌پرداخت را برای خریداران بالقوه سخت‌تر می‌کند.

فشار فقط روی مستأجرها نیست. در یک بررسی از بازار مسکن، گفته شده ارزش خانه‌های سیدنی در سپتامبر ۱.۴ درصد کاهش داشته و نسبت به اوج فوریه ۸.۶ درصد پایین‌تر ایستاده است. با این حال، پایین آمدن قیمت‌ها به‌خودیِ خود به معنی «قابل‌خرید شدن» نیست؛ همان بررسی اشاره می‌کند که نرخ‌های بهره‌ی بالاتر، هم قدرت وام‌گیری را کاهش می‌دهد و هم مبلغ اقساط را بالا می‌برد.

ابعاد چالش در مقایسه‌های بین‌المللی هم دیده می‌شود. یک تحلیل تازه، قیمت میانه خانه در سیدنی را ۱۴ برابر درآمد میانه خانوار اعلام کرده و این شهر را طبق معیار آن گزارش «به‌طرز غیرممکن غیرقابل‌خرید» توصیف کرده است. این مقایسه، یک تصویر کلی در سطح شهر است و نه محاسبه‌ی اینکه برای خرید یک ملک مشخص دقیقاً چه حقوقی نیاز است.

برای خریداران، نکته عملی این است که «قابل‌خرید بودن» فقط به قیمت یک محله مربوط نمی‌شود. سطح درآمد، اندازه پیش‌پرداخت، هزینه وام و مخارج جاری زندگی همگی تعیین می‌کنند یک خانوار در عمل تا چه حد می‌تواند خرید کند. به همین دلیل، هر برآوردی از «حقوق لازم در سطح محله» باید به‌عنوان یک راهنمای تقریبی دیده شود، نه تضمین قطعی برای تأیید وام.

گزارش realestate.com.au: حقوق لازم برای خرید در بخش‌هایی از سیدنی

گزارش realestate.com.au² به نقل از تحلیل Canstar³ (براساس داده‌های realestate.com.au) می‌گوید با وجود افت قیمت‌ها، خریداران برای ورود به بازار به درآمد بیشتری نسبت به سال قبل نیاز دارند. طبق این تحلیل، خرید یک خانه «معمولی» در سیدنی اکنون به درآمد سالانه پیش از مالیات نزدیک به ۲۵۰ هزار دلار نیاز دارد که حدود ۱۱ هزار دلار بیشتر از همین زمان در سال گذشته است.

برای خرید یک واحد (آپارتمان) با قیمت میانه، با فرض ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، درآمد مورد نیاز حدود ۱۴۰ هزار دلار در سال برآورد شده؛ یعنی چیزی نزدیک به ۹ هزار دلار افزایش نسبت به سال قبل. این رشدها در حالی رخ داده که میانگین افزایش دستمزدها در همین دوره حدود ۳.۵ درصد (حدود ۳٬۵۰۰ دلار) بوده و دستمزد میانه تمام‌وقت حدود ۱۰۸ هزار دلار در سال گزارش شده است.

این اعداد اثر افزایش‌های متعدد نرخ بهره را نشان می‌دهد؛ وضعیتی که باعث شده حتی برای خانه‌هایی که با قیمت‌هایی پایین‌تر از سطح ۲۰۲۵ فروخته می‌شوند، خریداران برای گرفتن وام به درآمد بیشتری نیاز داشته باشند. جاش سیل⁴، مدیر گروه پژوهش در Canstar، گفته هزینه‌های وام بسیار سریع‌تر از کاهش ارزش ملک بالا رفته است. او این وضعیت را «فشار دوگانه» توصیف کرده: از یک طرف کاهش قدرت وام‌گیری یعنی برای واجد شرایط شدنِ وام، حقوق بالاتری لازم است، و از طرف دیگر تورم مداوم توان پس‌انداز برای پیش‌پرداخت را کم می‌کند.

گزارش همچنین به هشدار Reserve Bank⁵ (بانک مرکزی استرالیا) اشاره می‌کند که در آخرین نشست سیاست پولی، گفته تورمِ ماندگار می‌تواند احتمال یک افزایش دیگرِ نرخ بهره را همچنان روی میز نگه دارد؛ به‌طوری که برخی کارشناسان زمان آن را پیش از کریسمس پیش‌بینی کرده‌اند. به گفته هیئت‌مدیره RBA، عواملی مثل هزینه‌کرد دولت، جهش قیمت انرژی، تقاضای جهانی فناوری و بهره‌وری ضعیف، تورم را بالا نگه داشته و افزایش بیشتر نرخ‌ها را مطرح کرده است.

بر پایه همین سناریوها، یک افزایش دیگر می‌تواند نرخ نقدی را به بالاترین سطح در ۱۸ سال برساند؛ در حالی که سطح فعلی در اوج ۱۵ ساله (حدود ۴.۶ درصد) قرار دارد.

درآمدهای لازم در برخی مناطق: خانه‌ها و واحدها

طبق تحلیل Canstar، درآمد لازم برای خرید خانه در بعضی مناطق که قبلاً «متوسط» یا حتی «کارگری» به حساب می‌آمدند، بالا رفته است. برای نمونه، خرید خانه در کَمپسی⁶ در جنوب‌غرب داخلی سیدنی، حداقل درآمد خانوار پیش از مالیات ۳۲۴ هزار دلار در سال نیاز داشته است. در راکدیل⁷ نزدیکِ آن، این رقم نزدیک به ۲۹۲ هزار دلار گزارش شده است. برای خانه در کَسِل هیل⁸ هم درآمد خانوار ۴۱۷ هزار دلار در سال مطرح شده است.

در بخش واحدها، فروش آپارتمان‌ها به‌طور کلی «کم‌فشارتر» از خانه‌ها توصیف شده، اما بعضی واحدها همچنان درآمدی بالاتر از میانگین می‌خواهند. برای خرید واحد در کَسِل⁹، درآمد سالانه ۱۷۳ هزار دلار برای «قابل پرداخت بودن» ذکر شده است. برای واحدها در حومه‌های میانی مثل کاندل پارک¹⁰، دانداز وَلی¹¹، اِرل‌وود¹²، لیبرتی گروو¹³، اوتلندز¹⁴ و پَدستو¹⁵ هم نیاز درآمدی بالای ۱۶۰ هزار دلار در سال گزارش شده است.

در متن گزارش به نمونه‌ای از یک معامله هم اشاره شده است: یک واحد دوخوابه در طبقه ۱۸ یک برج در خیابان Sorrell St¹⁶ در پَرَمَتا¹⁷ که به تازگی با قیمت ۸۰۰ هزار دلار فروخته شده است.

دیدگاه‌ها و فرض‌های محاسبات

جاش سیل⁴ گفته کارکنانی که افزایش حقوق سالانه استاندارد می‌گیرند، در یک سال گذشته از هدف درآمدی لازم برای گرفتن وام مسکن عقب افتاده‌اند؛ آن هم با ضریبی در حدود شش تا هشت برابر.

جولیَن چو¹⁸، بروکر در Loan Market¹⁹، گفته برای خریداران اولین خانه، درآمد ترکیبی حدود ۲۰۰ هزار دلار بین زوج‌ها «تا حد زیادی رایج» است، اما درآمد ۴۰۰ هزار دلار یا بالاتر «بسیار نادر» توصیف می‌شود. او گفته بسیاری از کسانی که خانه‌های گران‌تر می‌خرند، یا از سرمایه (equity) یک ملک موجود استفاده می‌کنند، یا ارث دارند، یا پشتوانه «بانک مامان و بابا» را دارند.

مدل‌سازی Canstar فرض کرده خریداران از وام ۳۰ ساله با ۲۰ درصد پیش‌پرداخت استفاده می‌کنند و برای یک خانه با قیمت میانه، اصل و سود وام را با نرخ متوسط وام‌دهی ۶.۴۹ درصد پرداخت می‌کنند. محاسبات قدرت وام‌گیری هم با فرض هزینه‌های سالانه ۲۴ هزار دلار برای یک فرد و ۴۸ هزار دلار برای یک زوج، بدون بدهی و بدون افراد تحت تکفل، و با بافر ۳ درصدی نرخ بهره انجام شده است. همچنین گفته شده این محاسبات با قیمت‌های ثبت‌شده در سال گذشته و نرخ‌های وام‌دهیِ رایج همان زمان مقایسه شده‌اند.

مَتیو پولوک²⁰، مدیرعامل Master Builders NSW²¹، گفته با وجود افت سریع قیمت‌ها، بهبود معناداری در توان خرید دیده نمی‌شود و از شرایطی صحبت کرده که با کاهش قیمت‌ها، خرید برای مردم آسان‌تر نشده است. او همچنین از سیاست‌های دولت فدرال در حوزه مالیات بر عایدی سرمایه و تغییرات منفی‌گیرینگ انتقاد کرده است.

یادآوری: اطلاعات منتشرشده در این گزارش جنبه عمومی دارد و شرایط، اهداف و وضعیت مالی افراد را در نظر نمی‌گیرد.

پاورقی نام‌های اصلی:
¹ Sydney
² realestate.com.au
³ Canstar
⁴ Josh Sale
⁵ Reserve Bank (RBA)
⁶ Campsie
⁷ Rockdale
⁸ Castle Hill
⁹ Castle
¹⁰ Condell Park
¹¹ Dundas Valley
¹² Earlwood
¹³ Liberty Grove
¹⁴ Oatlands
¹⁵ Padstow
¹⁶ Sorrell St
¹⁷ Parramatta
¹⁸ Julian Choo
¹⁹ Loan Market
²⁰ Matthew Pollock
²¹ Master Builders NSW