نگرانی از افزایش نرخ بهره در سپتامبر؛ بازار مسکن استرالیا در بلاتکلیفی

ترس از افزایش نرخ بهره، خریداران و فروشندگان را بلاتکلیف کرده است

خریداران و فروشندگان مسکن در استرالیا¹ با موج تازه‌ای از ابهام روبه‌رو شده‌اند؛ چون داده‌های تورمی قوی‌تر از انتظار، این احتمال را بالا برده که بانک مرکزی استرالیا (RBA)² از همین سپتامبر³ دوباره افزایش نرخ بهره را از سر بگیرد.

این تغییر در انتظارات، درست چند هفته مانده به فعال‌تر شدن سنتی بازار ملک در فصل بهار رخ داده است. به گفته کارشناسان، بسیاری از خانوارها فعلاً تصمیم خرید یا فروش را عقب انداخته‌اند تا تصویر روشن‌تری از هزینه وام‌گیری و مسیر قیمت خانه‌ها به دست بیاورند.

افزایش نرخ در سپتامبر دوباره مطرح شد

RBA² در نشست آگوست⁴ نرخ نقدی را روی ۴٫۳۵ درصد ثابت نگه داشت؛ اما صورت‌جلسه‌ای که این هفته منتشر شد نشان داد برخی اعضای هیئت‌مدیره معتقد بوده‌اند افزایش نرخ باید جدی بررسی شود، چون ریسک‌های صعودی تورم همچنان پابرجاست.

در نهایت، استدلالِ ثابت نگه داشتن نرخ‌ها غالب شد، اما هیئت‌مدیره تأکید کرد اگر فشارهای قیمتی فروکش نکند آماده است سیاست پولی را سخت‌گیرانه‌تر کند. چند عضو هم گفته‌اند «کاملاً ممکن است» به سخت‌گیری بیشتری نیاز باشد.

آخرین آمار شاخص قیمت مصرف‌کننده هم این احتیاط را تقویت کرد. تورم سالانه سرفصل از ۳٫۸ درصد به ۳٫۵ درصد در دوازده‌ماه منتهی به جولای⁵ کاهش یافت، اما از پیش‌بینی اقتصاددانان بالاتر بود. مهم‌تر از آن، معیار ترجیحی RBA² یعنی میانگین تعدیل‌شده (trimmed mean)⁶ روی ۳٫۶ درصد ماند.

میانگین تعدیل‌شده ماهانه ۰٫۵ درصد افزایش داشت و بالاتر از برآوردها قرار گرفت؛ موضوعی که می‌تواند نشان دهد فشارهای قیمتیِ زیرسطحی به اندازه کافی سریع در حال سرد شدن نیست.

اقتصاددان‌ها پیش‌بینی‌ها را به‌روزرسانی کردند

این نتیجه تورمی باعث شد چند بانک بزرگ انتظاراتشان را تغییر دهند.

NAB⁷ حالا انتظار دارد RBA² در نشست سپتامبر³ نرخ نقدی را ۲۵ واحد پایه بالا ببرد و به ۴٫۶۰ درصد برساند. این بانک گفته اگر فعالیت اقتصادی همچنان مقاوم بماند، ریسک یک افزایش دیگر در نوامبر⁸ هم بالا خواهد بود.

ANZ⁹ و Commonwealth Bank¹⁰ هم به سمت پیش‌بینی یک افزایش دیگر متمایل شده‌اند، هرچند سناریوی اصلی آن‌ها بیشتر به نوامبر⁸ اشاره دارد. در مقابل، Westpac¹¹ محتاط‌تر مانده و فعلاً انتظار دارد نرخ‌ها در همین سطح باقی بماند.

بازارهای مالی هم احتمال افزایش در سپتامبر را دوباره قیمت‌گذاری کرده‌اند. Reuters¹² گزارش داد قیمت‌گذاری بازار، شانس افزایش در سپتامبر را ۳۸ درصد نشان می‌دهد؛ در حالی که قبل از انتشار داده‌های تورمی، این عدد ۱۷ درصد بود. برخی برآوردهای دیگر هم پس از بازنگری اقتصاددان‌ها و سرمایه‌گذاران، احتمال را بالاتر دانسته‌اند.

تصمیم بعدی سیاست پولی RBA² طبق برنامه در ۲۹ سپتامبر اعلام می‌شود.

خریداران دوباره توان وام‌گیری را می‌سنجند

برای خریداران بالقوه، نگرانی فوری «توان مالی» است. افزایش ۲۵ واحد پایه می‌تواند اقساط وام‌گیرندگان با نرخ متغیر را بالا ببرد و میزان وامی را که بسیاری از خانوارها با خیال راحت می‌توانند بگیرند کاهش دهد.

خریدارانی که قبلاً برای وام ارزیابی شده‌اند ممکن است لازم باشد بودجه‌شان را دوباره تنظیم کنند، به‌خصوص اگر بانک‌ها فرض‌های سخت‌گیرانه‌تری برای توان بازپرداخت در نظر بگیرند.

احتمال یک افزایش دیگر می‌تواند بخشی از خریداران را به تعویق خرید سوق دهد؛ به‌ویژه کسانی که فکر می‌کنند با کاهش قدرت وام‌گیری، قیمت‌ها ممکن است ضعیف‌تر شود. در مقابل، برخی ممکن است زودتر اقدام کنند چون نگران‌اند صبر کردن به اقساط بالاتر در آینده ختم شود.

این ابهام برای خریداران اولین خانه پررنگ‌تر است؛ گروهی که معمولاً نسبت به تغییرات ارزیابی توان بازپرداخت و نیاز به سپرده، حساس‌ترند.

فروشندگان با بهارِ کم‌قطعیت‌تر روبه‌رو هستند

فروشندگان هم ناچار شده‌اند در استراتژی‌هایشان بازنگری کنند. محیط نرخ بهره بالاتر می‌تواند تعداد خریداران فعال را کم کند، زمان فروش را طولانی‌تر کند و فروشنده‌ها را تحت فشار بگذارد تا انتظارشان از قیمت را تعدیل کنند.

Domain¹³ گزارش داده برخی کارشناسان احتمال افت قیمت بین ۷ تا ۸ درصد را مطرح کرده‌اند؛ تا زمانی که بازار به کف احتمالی خود در سال آینده برسد.

با این حال، اثرگذاری در سراسر استرالیا¹ یکسان نیست. مناطقی با کمبود عرضه، شرایط اشتغال قوی یا رشد جمعیت پایدار، ممکن است مقاوم‌تر از بازارهایی باشند که همین حالا هم مسئله توان خرید در آن‌ها شدید است.

برای فروشندگان، تصمیم می‌تواند این باشد که در فصل فروش بهاری فایل کنند یا منتظر شرایط مساعدتر بمانند. فایل کردن در حال حاضر شاید دسترسی به خریدارانی را بدهد که هنوز فعال‌اند، اما افزایش هم‌زمان تعداد فایل‌ها می‌تواند رقابت را هم بیشتر کند.

تورم، ریسک اصلی باقی مانده است

داده‌های اخیر نشان می‌دهد مسئله تورم فقط به یک اثر موقتیِ قیمت سوخت محدود نیست. قیمت سوخت در جولای⁵ جهش داشت و در افزایش ماهانه شاخص قیمت مصرف‌کننده نقش داشت، اما تحلیلگران از رشد قوی‌تر قیمت‌ها در کالاها و خدمات بازار هم گفته‌اند.

قیمت کالاهای قابل‌مبادله در یک ماه ۱٫۵ درصد بالا رفت و تورم خدمات ۰٫۷ درصد افزایش داشت. قیمت مسکن نوساز هم نسبت به سال قبل ۵٫۷ درصد بیشتر بود و تورم اجاره همچنان بالا و در سطح ۳٫۶ درصد گزارش شد.

این ارقام کار RBA² را پیچیده‌تر می‌کند؛ چون باید بین بازگرداندن تورم به محدوده هدف ۲ تا ۳ درصد و ریسک تضعیف اشتغال، فعالیت مسکن و تقاضای خانوار در صورت افزایش بیشتر نرخ بهره، تعادل برقرار کند.

صورت‌جلسه آگوست⁴ نشان داد سیاست‌گذاران هر دو ریسک را سبک‌سنگین می‌کنند: برخی نگران‌اند تورم برای مدت طولانی‌تری بالا بماند و برخی دیگر معتقدند تنظیمات فعلی به اندازه کافی محدودکننده است و بانک می‌تواند برای داده‌های بیشتر صبر کند.

قدم بعدی چیست؟

RBA² پیش از نشست سپتامبر³ چند داده دیگر را هم بررسی می‌کند؛ از جمله آمار اشتغال، خرج‌کرد خانوارها و شاخص‌های قیمتی جدید.

افزایش نرخ در سپتامبر دیگر یک احتمال دور از ذهن محسوب نمی‌شود، اما قطعی هم نیست. برخی اقتصاددان‌ها فکر می‌کنند بانک مرکزی شاید ترجیح بدهد تا نوامبر⁸ صبر کند تا مشخص شود نتیجه تورمی جولای، نشانه یک روند گسترده‌تر بوده یا نه.

برای خانوارها، فضای جدید یعنی این‌که ثبات نرخ بهره دیگر «فرض قطعی» نیست. خریداران ممکن است به حاشیه امن بیشتری برای پرداخت اقساط نیاز داشته باشند و فروشندگان هم باید برای مذاکره‌های حساس‌تر نسبت به قیمت آماده باشند.

تا زمانی که RBA² جهت‌گیری روشن‌تری ارائه نکند، ابهام احتمالاً یکی از ویژگی‌های اصلی بازار مسکن بهاری استرالیا¹ خواهد بود.

پانوشت نام‌ها

¹ Australia

² Reserve Bank of Australia (RBA)

³ September

⁴ August

⁵ July

⁶ trimmed mean

⁷ NAB

⁸ November

⁹ ANZ

¹⁰ Commonwealth Bank

¹¹ Westpac

¹² Reuters

¹³ Domain