کمبود شدید مسکن در کوئینزلند؛ ۳۲ هزار خانه کمتر از نیاز جمعیت

کمبود مسکن در کویینزلند

زنجیره تأمین مسکن در کویینزلند¹ ضربه تندی خورده و نگرانی‌ها را درباره اینکه این ایالت به‌اندازه کافی سریع خانه نمی‌سازد تا با تقاضا هماهنگ شود، بیشتر کرده است. تازه‌ترین آمار نشان می‌دهد مجموع مجوزهای ساخت واحدهای مسکونی در کویینزلند¹ در آگوست ۲۲.۵ درصد کاهش داشته؛ یکی از شدیدترین افت‌های ایالتی. این افت تا حد زیادی به‌دلیل کمتر شدن مجوزهای آپارتمان بوده است.

در سطح ملی هم تصویر نگران‌کننده است. استرالیا² در یک سال منتهی به آگوست برای حدود ۲۰۸ هزار خانه مجوز صادر کرده؛ رقمی پایین‌تر از حدود ۲۴۰ هزار در سال که برای رسیدن به هدف توافق ملی مسکن³ یعنی ساخت ۱.۲ میلیون خانه تا میانه سال ۲۰۲۹ لازم است. مجوزها فقط یک گام اولیه‌اند و تضمین ساخت‌وساز نیستند؛ بنابراین ممکن است تعداد خانه‌های تکمیل‌شده از این هم کمتر باشد.

آپارتمان‌ها؛ نقطه ضعف بزرگ

افت کویینزلند¹ در آگوست هم‌زمان با سقوط مجوزهای آپارتمانی رخ داد. طبق ارقامی که در گزارش‌های اخیر نقل شده، این ایالت در آن ماه فقط ۳۳۷ آپارتمان را تأیید کرده؛ در حالی که این عدد در جولای ۱۳۳۰ واحد بوده است. این نوع نوسان اهمیت دارد: پروژه‌های بزرگ آپارتمانی می‌توانند در یک مرحله تعداد زیادی خانه به بازار اضافه کنند، اما در برابر فشارهای تامین مالی، هزینه‌های ساخت‌وساز و مسئله «به‌صرفه بودن اجرای پروژه» آسیب‌پذیرند.

داده‌های ملی هم این عدم‌تعادل را پررنگ می‌کند. مجموع مجوزهای واحدهای مسکونی در آگوست ۶.۱ درصد کاهش یافت؛ در حالی که مجوزهای مربوط به واحدهایی غیر از خانه‌های مستقل، ۲۱.۲ درصد افت کرد. در مقابل، مجوز خانه‌های مستقل ۳.۳ درصد افزایش یافت و به ۱۱,۰۴۰ رسید؛ بالاترین رقم ماهانه در پنج سال اخیر، به‌گفته انجمن صنعت مسکن⁴.

مجوز، خانه نیست

حتی پروژه‌ای که مجوز می‌گیرد ممکن است سال‌ها طول بکشد تا تکمیل شود—یا اصلاً وارد مرحله اجرا نشود. افزایش هزینه‌های ساخت، محدودیت ظرفیت در صنعت ساختمان و ضعیف بودن صرفه اقتصادی پروژه‌ها همچنان روی تحویل واقعی مسکن فشار می‌آورند. از طرف دیگر، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز یعنی هر بهبود در آمار مجوزها هم ممکن است دیرتر به عرضه واقعی مسکن تبدیل شود.

همین فاصله توضیح می‌دهد چرا آمار مجوزها بیشتر یک چراغ هشدار است تا شمارش «خانه‌های تحویل‌شده». در سطح ملی، یک تحلیل اخیر تعداد خانه‌های تکمیل‌شده را ۱۷۳,۴۰۰ واحد در یک سال منتهی به مارچ ۲۰۲۶ برآورد کرده؛ رقمی بسیار پایین‌تر از ریتم ۲۴۰ هزار واحد در سال که هدف توافق را نشان می‌دهد.

چالش کویینزلند

افت شدید ماهانه در کویینزلند¹ به‌تنهایی عملکرد بلندمدت این ایالت را نسبت به هدف‌گذاری‌ها ثابت نمی‌کند، اما نشان می‌دهد مسیر صدور مجوزها—به‌خصوص برای آپارتمان‌ها—چقدر شکننده است؛ آن هم زمانی که تلاش ملی برای ساخت‌وساز از همان ابتدا پایین‌تر از سرعت موردنیاز حرکت می‌کند.

تبدیل مجوزها به خانه‌های تکمیل‌شده به این بستگی دارد که پروژه‌ها از نظر مالی و اجرایی قابل انجام بمانند و ظرفیت ساخت‌وساز بتواند هم‌پای پروژه‌ها حرکت کند.

کویینزلند؛ «نقطه سیاه» مجوزها

در گزارشی جداگانه، کویینزلند¹ به‌عنوان «بزرگ‌ترین نقطه سیاه مسکن» در استرالیا² معرفی شده؛ مدلسازی جدید نشان می‌دهد این ایالت حدود ۳۰ هزار خانه از تقاضا عقب است. در این تحلیل که بر داده‌های اداره آمار استرالیا⁵ تکیه دارد، گفته شده کویینزلند¹ حدود ۴۰ درصد از حومه‌های کشور را در خود دارد که مجوزهای لازم برای پاسخ به نیاز مسکن را نگرفته‌اند.

این مطالعه به سفارش Bolst Property Group⁶ انجام شده تا مشخص شود استرالیا² برای رسیدن به اهداف آینده ساخت مسکن در کجا باید بهتر عمل کند. بنیان‌گذار این شرکت، Tom Bolst⁷ گفته این روند می‌تواند باعث شود بعضی از ساکنان برای پیدا کردن خانه قابل‌پرداخت از شهرهای محل زندگی‌شان خارج شوند و خانواده‌ها برای تعداد کمتری از خانه‌های مناسب رقابت کنند؛ موضوعی که به‌گفته او، خریداران خانه‌اولی را بیشتر در معرض فشار قرار می‌دهد.

طبق این گزارش، از میان ۵۵۳ حومه‌ای که شکاف بین «خانه‌های موردنیاز» و «خانه‌های دارای مجوز» داشته‌اند، ۲۲۲ مورد در کویینزلند¹ بوده‌اند. گفته شده این ایالت از جولای ۲۰۲۲ تا جون ۲۰۲۵ برای ۱۰۷,۲۹۴ واحد مسکونی مجوز داده، در حالی که برآورد تقاضا برای پوشش رشد جمعیت ۱۴۰,۱۵۳ خانه جدید بوده است؛ یعنی شکافی حدود ۳۲,۸۵۹ واحد.

در سطح شهری، بریزبن⁸ طبق این بررسی دومین شکاف بزرگ بین مجوز و نیاز را در میان پایتخت‌های ایالتی داشته است؛ پس از پرت⁹. از حومه‌هایی که نام برده شده، Robertson¹⁰، Red Hill¹¹، Sunnybank¹²، Albion¹³ و Windsor¹⁴ از جمله مناطقی هستند که بر آمار بریزبن⁸ اثر گذاشته‌اند. در بخش‌های منطقه‌ای هم به Gladstone¹⁵ اشاره شده و گفته شده ناحیه Agnes Water – Miriam Vale¹⁶ بیشترین شکاف مجوز را در ایالت ثبت کرده است.

این گزارش همچنین می‌گوید با نزدیک شدن بازی‌های المپیک و پارالمپیک ۲۰۳۲ بریزبن¹⁷، موجی از پروژه‌های زیرساختی در کویینزلند¹ در راه است؛ اما بخشی از این سرمایه‌گذاری الزاماً به ساخت خانه ختم نمی‌شود و هم‌پوشانی زمان‌بندی پروژه‌های بزرگ می‌تواند برای نیروهای فنی و مصالح ساختمانی رقابت ایجاد کند.

در بخش دیگری از داده‌ها، شرکت تحلیل داده Primara Research¹⁸ اعلام کرده هزینه ساخت مسکن جدید در کویینزلند¹ در سال گذشته به رکورد ۲۰.۳ میلیارد دلار رسیده است. رئیس بخش پژوهش و داده این مجموعه، Peter Drennan¹⁹ گفته تمرکز شتاب ساخت‌وساز در کشور به‌طور فزاینده‌ای در کویینزلند¹ دیده می‌شود. همچنین آمده است سهم آپارتمان‌ها ۶۲ درصد از افزایش هزینه ساخت مسکونی در ایالت را تشکیل داده و وزن واحدها در ساختمان‌های مسکونی جدید به ۴۲.۹ درصد رسیده که بالاترین نسبت از سال ۲۰۱۷ است.

پاورقی نام‌ها
¹ Queensland
² Australia
³ National Housing Accord
⁴ Housing Industry Association (HIA)
⁵ Australian Bureau of Statistics (ABS)
⁶ Bolst Property Group
⁷ Tom Bolst
⁸ Brisbane
⁹ Perth
¹⁰ Robertson
¹¹ Red Hill
¹² Sunnybank
¹³ Albion
¹⁴ Windsor
¹⁵ Gladstone
¹⁶ Agnes Water – Miriam Vale
¹⁷ Brisbane 2032 Olympic and Paralympic Games
¹⁸ Primara Research
¹⁹ Peter Drennan