اصلاحات مالیاتی مسکن، نگرانی تازه درباره رشد اجاره‌ها

هشدار درباره اثر تغییرات مالیاتی بر بازار اجاره

اصلاحات پیشنهادی مالیاتی که با هدف کاهش مشوق‌های سرمایه‌گذاران ملکی مطرح شده، از جمله تغییر در تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه و نگتیو گیرینگ، ممکن است ناخواسته باعث افزایش قیمت اجاره در سراسر استرالیا¹ شود. این هشدار را انجمن کارگزاران مالی استرالیا² مطرح کرده؛ هم‌زمان با این‌که خزانه‌دار، جیم چالمرز³، از احتمال بازنگری در این سیاست‌ها در بودجه فدرال آینده خبر داده و دوباره بحث قدیمی درباره affordability مسکن و شکاف بین نسل‌ها را داغ کرده است.

پیتر وایت⁴، مدیرعامل موقت انجمن کارگزاران مالی استرالیا²، گفته در بسیاری از مناطق کمبود شدید خانه اجاره‌ای وجود دارد و برای هر ملک، «۱۰ تا ۲۰ نفر یا حتی بیشتر» رقابت می‌کنند. او در اظهاراتی که ۹نیوز⁵ منتشر کرده، هشدار داده که اگر سرمایه‌گذاران در این مقطع از بازار خارج شوند، عرضه از این هم کمتر می‌شود. وایت همچنین این تصور را که با این اصلاحات، خریداران خانه‌اولی به‌راحتی وارد بازار می‌شوند، بیش از حد ساده‌سازی‌شده دانسته و گفته چالش‌های گسترده‌تری در مسیر تأیید وام‌ها وجود دارد.

جیم چالمرز³ که از زمان نخستین سخنرانی پارلمانی‌اش در سال ۲۰۱۳ بر موضوع نابرابری تأکید داشته، این سیاست‌های به‌جا مانده از دوره هاوارد⁶ را از عوامل رشد شدید قیمت‌ها معرفی کرده؛ سیاست‌هایی که به گفته او، خریداران عادی را عقب می‌زند و بیشتر به نفع افراد ثروتمند تمام می‌شود. در قالب نگتیو گیرینگ، سرمایه‌گذاران می‌توانند زیان ملک اجاره‌ای را با سایر درآمدهای خود تهاتر کنند. همچنین تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه که در سال ۱۹۹۹ معرفی شد، باعث می‌شود فقط نیمی از سود دارایی‌هایی که بیش از ۱۲ ماه نگهداری شده‌اند مشمول مالیات شود.

دو نگاه متفاوت؛ اصلاح ساختار یا فشار بیشتر بر مستأجران

حامیان اصلاحات می‌گویند این امتیازهای مالیاتی، تعادل بازار را به هم زده‌اند. مت گرادناف⁷، اقتصاددان ارشد دِ استرالیا اینستیتوت⁸، تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه را «بزرگ‌ترین مشوق منفرد برای سرمایه‌گذاران» توصیف کرده است. به گفته او، حذف این تخفیف می‌تواند به نفع خریداران خانه‌اولی باشد و به شمار بیشتری از استرالیایی‌ها¹ کمک کند تا صاحب خانه شوند.

نظرسنجی تازه دِ استرالیا اینستیتوت⁸ نشان داده ۵۰ درصد مردم از کاهش این معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی حمایت می‌کنند. در ماه مارچ، دو سناتور حزب کارگر از گزارشی در یک تحقیق پارلمانی حمایت کردند که طراحی تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه را به نفع سرمایه‌گذاران و به ضرر خریداران خانه‌اولی دانسته و آن را عاملی در تشدید نابرابری معرفی کرده بود. حزب گرینز⁹ خواستار حذف تدریجی نگتیو گیرینگ و پایان دادن به تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک است، در حالی که ائتلاف به‌طور کامل با این تغییرات مخالفت می‌کند.

بحثی که با کمبود عرضه گره خورده است

این جدل در شرایطی مطرح شده که بازار مسکن استرالیا¹ هم‌زمان با فشار مهاجرت، تأخیرهای ساخت‌وساز و کمبود عرضه روبه‌رو است. گروه‌های منتقد این اصلاحات می‌گویند تا زمانی که تعداد خانه‌های موجود بالا نرود، هر تغییری در مشوق‌های مالیاتی می‌تواند فشار بیشتری به بازار اجاره وارد کند. برآوردها نشان می‌دهد ساخت مسکن همچنان از نیاز واقعی عقب‌تر است و همین موضوع، رقابت برای خانه‌های اجاره‌ای را شدیدتر کرده است.

قرار است بودجه فدرال در ماه می منتشر شود و جزئیات موضع دولت را روشن‌تر کند. در حال حاضر، حامیان اصلاحات بر تغییر قوانین به نفع خریداران عادی تأکید دارند و گروه‌های فعال در صنعت مسکن و وام می‌گویند هر تصمیم تازه باید اثر مستقیم آن بر مستأجران و عرضه خانه را هم در نظر بگیرد.

پاورقی:
¹ Australia
² Finance Brokers Association of Australia (FBAA)
³ Jim Chalmers
⁴ Peter White
⁵ 9News
⁶ Howard
⁷ Matt Grudnoff
⁸ The Australia Institute
⁹ Greens