طرح سپرده ۵ درصدی و ورود خریداران نخستین خانه در نیو ساوت ولز¹
هزاران نفر از ساکنان نیو ساوت ولز¹ با استفاده از طرح فدرال «سپرده ۵ درصدی» توانستهاند نخستین خانه خود را بخرند؛ طرحی که از یک طرف برای خریداران جذاب است و از طرف دیگر نشان میدهد مسیر ورود به بازار مسکن برای بسیاری از افراد سختتر شده است.
بر اساس گزارش ناین²، حدود ۷۵ هزار نفر در نیو ساوت ولز¹ از طریق این طرح وارد بازار ملک شدهاند و در مجموع نزدیک به ۱ میلیارد دلار در سپرده اولیه پسانداز کردهاند. این برنامه به خریدارانی کمک کرده که در غیر این صورت برای جمعکردن سپرده سنتی ۲۰ درصدی که بسیاری از وامدهندگان میخواهند، با مشکل روبهرو میشدند.
یکی از افرادی که از این طرح استفاده کرده الکساندرا پرنس-سدلر³ است؛ او گفته بدون این برنامه احتمالاً نمیتوانست نخستین خانهاش را بخرد. تجربه او دقیقاً با هدف اصلی طرح همخوان است: اینکه خریداران واجد شرایط بتوانند با سپردهای حتی در حد ۵ درصد خرید کنند و در عین حال از پرداخت بیمه وام مسکنِ وامدهنده (LMI) دوری کنند.
طرح چگونه کار میکند
«طرح سپرده ۵ درصدی» دولت استرالیا⁴ از خریداران واجد شرایط با ارائه ضمانت به وامدهندگانِ مشارکتکننده پشتیبانی میکند. این ضمانت میتواند به خریدار اجازه دهد با سپرده کمتر وام بگیرد، چون بخشی از ریسک وامدهنده با ضمانت دولت پوشش داده میشود.
برای بسیاری از خریداران، مهمترین مزیت طرح این است که میتوانند از پرداخت LMI جلوگیری کنند؛ هزینهای که در وامهای با سپرده پایین ممکن است چندین هزار دلار به هزینه نهایی اضافه کند. به این ترتیب، مدت زمان لازم برای پسانداز سپرده کاهش پیدا میکند و امکان خانهدارشدن زودتر فراهم میشود.
طبق گزارش دیگری از ناین²، در سطح ملی بیش از ۳۰۰ هزار نفر با استفاده از این برنامه نخستین ملک خود را خریدهاند.
مسیر سریعتر برای خانهدار شدن
پسانداز ۲۰ درصد سپرده بهویژه در سیدنی⁵ و سایر مناطق گرانِ نیو ساوت ولز¹ دشوار است؛ جایی که حتی یک ملک متوسط هم میتواند به پیشپرداخت قابل توجهی نیاز داشته باشد.
سپرده ۵ درصدی این مانع اولیه را پایین میآورد. برای نمونه، کسی که بخواهد ملکی به ارزش ۷۰۰ هزار دلار بخرد، برای سپرده ۵ درصدی به ۳۵ هزار دلار نیاز دارد؛ در حالی که برای سپرده ۲۰ درصدی باید ۱۴۰ هزار دلار کنار بگذارد؛ آن هم قبل از در نظر گرفتن هزینههایی مثل تمبر مالیاتی (stamp duty)، هزینههای انتقال سند، بازرسیها و سایر مخارج خرید.
این اختلاف برای خریداران جوانتر و خانوارهایی که درآمدشان برای پرداخت اقساط کافی است اما نتوانستهاند سپرده نقدی بزرگ بسازند، تعیینکننده است.
ریسکهایی که خریداران باید در نظر بگیرند
این طرح مالکیت خانه را بدون ریسک نمیکند. خریدار همچنان مسئول بازپرداخت کل وام به همراه بهره است و باید هزینههایی مثل عوارض، بیمه، نگهداری و سایر مخارج را هم پرداخت کند.
در یک گزارش اخیر همچنین هشدار داده شده برخی وامگیرندگان ممکن است بعدها برای تجدید وام (refinance) با وضعیت «زندان وام مسکن» روبهرو شوند. طبق شرایط طرح، اگر وامگیرنده بخواهد مزیت ضمانت دولتی را حفظ کند و از پرداخت LMI دور بماند، ممکن است امکان تجدید وام به وامدهندگانِ مشارکتکننده محدود شود.
این محدودیت میتواند انتخابهای فرد را برای بانکها و محصولات وام در آینده کمتر کند. به همین دلیل، پیش از تصمیمگیری لازم است نرخ بهره، کارمزدها، گزینههای بازپرداخت و شرایط تجدید وام در وامدهندگان مختلف بررسی شود.
همچنین ضمانت دولت بیشتر از وامدهنده حفاظت میکند تا خودِ وامگیرنده. اگر قیمت ملک پایین بیاید، کسی که با سپرده کم وارد شده ممکن است سهم مالکانه (equity) کمتری داشته باشد و در فروش یا تجدید وام با دشواری روبهرو شود.
خریداران نیو ساوت ولز پیش از اقدام چه کارهایی انجام دهند
به خریداران توصیه میشود پیش از درخواست:
• مطمئن شوند شرایط واجد بودن در طرح را دارند؛
• سقف قیمت مجاز برای ملک را بررسی کنند؛
• علاوه بر سپرده، برای سایر هزینههای خرید بودجهبندی داشته باشند؛
• درباره توان وامگیری، مشاوره مستقل بگیرند؛
• وامدهندگانِ مشارکتکننده را با هم مقایسه کنند؛
• بررسی کنند اگر نرخ بهره یا هزینههای خانوار بالا رفت، همچنان از پس اقساط برمیآیند یا نه.
این طرح میتواند زمان ورود به بازار را کوتاهتر کند، اما نیاز به برنامهریزی مالی دقیق را حذف نمیکند. برای آن ۷۵ هزار نفر در نیو ساوت ولز¹ که ناین² به آنها اشاره کرده، این برنامه راهی برای خانهدار شدن فراهم کرده که شاید در غیر این صورت دستنیافتنی بود؛ در عین حال محبوبیت آن نشان میدهد بسیاری از افراد میتوانند اقساط را مدیریت کنند اما در شرایط افزایش قیمت ملک و هزینههای زندگی، کنار گذاشتن سپرده سنتی ۲۰ درصدی برایشان سخت است.
پاورقی منابع نامها
¹ New South Wales
² Nine
³ Alexandra Prenc-Sadler
⁴ Australia
⁵ Sydney
Source: nine.com.au, matildatreefinance.com.au, homelending.au, latrobevalleyexpress.com.au, 1news.co.nz, providalend.com.au, suburbsfinder.com.au, oaum.com.au, sydneypropertybuyers.com.au, eliteagent.com, domain.com.au, clearwaterfinance.com.au, msn.com, mmbuyersagent.com.au