افزایش قیمت ارزان‌ترین خانه‌های ملبورن؛ فشار بیشتر بر خریداران خانه اولی

بررسی REIV نشان می‌دهد که برخلاف انتظار، ارزان‌ترین بخش بازار مسکن ملبورن طی ۱۲ ماه گذشته بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد. در این مدت، قیمت خانه‌های ارزان‌تر در بسیاری از مناطق افزایش یافته، در حالی که میانگین قیمت خانه و واحد مسکونی شهر در سه‌ماهه اخیر ۰.۷ درصد کاهش... (برای ادامه اسکرول کنید)

Posted On October 12, 2026

جهش قیمت در ارزان‌ترین بخش بازار

خریداران خانه در ملبورن¹ که می‌خواهند برای اولین‌بار وارد بازار شوند یا از چرخه اجاره‌نشینی خارج شوند، با فشار هم‌زمانی روبه‌رو هستند: از یک طرف هزینه وام بالا رفته و از طرف دیگر، ارزان‌ترین خانه‌ها در خیلی از مناطق به اندازه بخش‌های گران‌تر افت نکرده‌اند.

تحلیل انستیتوی املاک ویکتوریا² (REIV) از داده‌های فروش ۱۲ ماه گذشته نشان می‌دهد «چارک پایین بازار» (۲۵ درصد ارزان‌تر بازار) در ملبورن¹ یکی از بهترین عملکردها را داشته و در بسیاری از حومه‌ها هنوز رشد قیمت ثبت کرده است.

کدام حومه‌ها بیشترین رشد را در بخش ارزان داشتند؟

این روند در مورنینگتون³ پررنگ‌تر گزارش شده؛ جایی که ۲۵ درصد ارزان‌تر خانه‌های فروخته‌شده معمولاً حدود ۹۲۰ هزار دلار معامله شده‌اند؛ یعنی نزدیک ۱۰۰ هزار دلار (حدود ۱۲ درصد) بیشتر از یک سال قبل.

در کارولاین اسپرینگز⁴ هم رشد ۱۱.۴ درصدی در بخش ارزان‌تر باعث شد میانه قیمت از ۶۶۰ هزار دلار به ۷۳۵ هزار دلار برسد.

حومه‌های دیگری که افزایش مشابه داشته‌اند شامل گلنروی⁵ (افزایش حدود ۷۴ هزار دلار معادل ۱۰.۲ درصد و رسیدن به حدود ۷۹۶ هزار دلار) و فرنکستون نورث⁶ (افزایش حدود ۵۰ هزار دلار معادل ۸.۵ درصد و رسیدن به حدود ۶۴۰ هزار دلار) است.

افت کلی، اما فشار بیشتر روی خریداران بودجه‌محور

این ارقام در حالی منتشر شده که گزارش فصلی میانه قیمت‌های REIV² برای فصل سپتامبر، از افت کلی ۰.۷ درصدی در میانه قیمت خانه و واحد در سطح شهر خبر داده است. طبق همین گزارش، افت‌ها در حومه‌های داخلیِ گران‌تر بیشتر بوده و ارزش معمول یک خانه در این مناطق طی سه ماه از ۱.۶۱۲ میلیون به ۱.۵۴۵ میلیون دلار کاهش یافته است.

در گزارش توضیح داده شده داده‌های REIV² بر پایه نتیجه فروش‌هاست و با اعداد گروه REA Group⁷ که با الگوریتم و در نظر گرفتن عوامل مختلف حرکت بازار را برای همه خانه‌های یک حومه تعمیم می‌دهد، تفاوت دارد.

نرخ بهره و فشرده‌شدن تقاضا زیر ۹۵۰ هزار دلار

در متن آمده که نرخ بهره طی همین دوره چهار بار افزایش داشته و همین موضوع باعث شده بسیاری از خریداران بودجه‌محور، در عمل نسبت به قبل از اصلاح بازار در وضعیت سخت‌تری قرار بگیرند و گزینه‌هایشان به مجموعه کوچک‌تری از حومه‌ها و حتی محله‌های محدودتر در همان حومه‌ها کاهش پیدا کند.

توبی بالازس⁸ مدیرعامل REIV² بخشی از این «فشرده‌شدن» را به یک طرح حمایتی فدرال نسبت داده که به خریداران خانه‌اولی امکان می‌دهد با ۵ درصد پیش‌پرداخت، برای خرید تا سقف ۹۵۰ هزار دلار اقدام کنند. او همچنین گفته مالکان بیشتری در حال فروش خانه‌های اجاره‌ای به خریداران مصرفی هستند؛ موضوعی که تعداد خانه‌های قابل اجاره را کمتر می‌کند و فشار روی مستأجرانی را که امکان خرید دارند، افزایش می‌دهد.

به گفته بالازس⁸، در حالی که در ظاهر ممکن است ارزش خانه‌ها در حال «مقرون‌به‌صرفه‌تر شدن» به نظر برسد، اما محدود کردن قیمت‌ها برای بهبود دسترسی به مسکن، پیچیده‌تر از چیزی است که به نظر می‌رسد و از زاویه اقتصاد هم مستقیم و ساده نیست. او همچنین اشاره کرده خریداران جدید تمایلی ندارند وارد وضعیتی شوند که ارزش ملک از بدهی‌شان کمتر شود.

مشاهدات بازار و رفتار خریداران

در بخش دیگری از گزارش، به داده‌های REA Group⁷ اشاره شده که نشان می‌دهد هزینه داشتن سقف بالای سر برای اجاره‌نشین‌ها افزایش پیدا کرده است.

میشل اسکوگلوند⁹ که فروش خانه در مورنینگتون³ را انجام می‌دهد، گفته با وجود کندی در فروش‌ها، اخیراً «ریست واقعیت» رخ داده و برخی مالکان که قیمت‌های پایین‌تر از چند سال قبل را پذیرفته‌اند، معامله‌ها را جلو برده‌اند. او گفته بعد از افزایش نرخ بهره، بعضی افراد سریع‌تر وارد خرید می‌شوند و این رفتار برخلاف انتظار رایج است.

در همین گزارش، جیکوب دکرو¹⁰ کارگزار وام در Loan Market¹¹ گفته از نظر او بازه‌های قیمتی زیر ۹۵۰ هزار دلار هنوز «قوی» است، چون بیشترین تعداد خریدار را جذب می‌کند. او توضیح داده با بالا رفتن نرخ بهره، فقط خانه‌اولی‌ها وارد این بخش نشده‌اند؛ برخی از افرادی هم که قبلاً خانه‌های بزرگ‌تر خریده بودند و زمانی نرخ وام‌شان حدود ۳ درصد بود، اکنون با اقساط جدید کنار نمی‌آیند و به محدوده‌های ارزان‌تر برمی‌گردند.

او همچنین با اشاره به احتمال افزایش دوباره نرخ بهره در نوامبر گفته ممکن است فشرده‌شدن بازار بیشتر شود و رقابت در چارک پایین بازار شدیدتر شود.