پیشبینی تازه درباره فشار هزینهای روی مستأجران
بر اساس مدلسازیِ مورد حمایتِ برخی گروههای صنعت املاک که نیوز.کام.او¹ گزارش کرده، مستأجران در استرالیا² ممکن است در نتیجه تغییرات برنامهریزیشده حزب لِیبر³ در «نگتیو گیرینگ» با افزایش اجارهای تا حدود ۵۰۰ دلار در سال روبهرو شوند. این اصلاحات دوباره بحث سیاسی و اقتصادی درباره اثرِ تغییر در معافیتها و مشوقهای مالیاتیِ سرمایهگذاری ملکی را بر مستأجران، سرمایهگذاران و عرضه خانههای اجارهای داغ کرده است.
این برآوردِ ۵۰۰ دلاری، بهطور محسوسی بالاتر از عددی است که به مدلسازی دولت نسبت داده میشود. طبق گزارشها، مدلسازی تریژری⁴ افزایش اجاره را حدود ۰٫۲ تا ۰٫۲۵ درصد (تقریباً ۲ دلار در هفته) بعد از اجرای اصلاحات نشان میدهد. اما مدلسازیِ مورد حمایت چند نهاد حوزه املاک و ساختوساز، اثر را نزدیک به ۱۰ دلار در هفته (حدود ۵۰۰ دلار در سال) برآورد کرده است.
چه چیزی قرار است تغییر کند؟
طبق قواعد پیشنهادی، سرمایهگذارانی که بعد از تاریخ شروع سیاست، ملک مسکونی موجود (Established) خریداری میکنند، دیگر نمیتوانند «زیان اجارهای» آن ملک را برای کاهش مالیاتِ پرداختنی روی درآمدهای غیرمرتبط (مثل حقوق) استفاده کنند.
در عوض، این زیانها معمولاً یا به سالهای بعد منتقل میشود یا با درآمدِ سایر سرمایهگذاریهای مسکونی تهاتر خواهد شد. در همین حال، خانههای نوساز همچنان از برخورداریِ بهتر از نظر مالیاتی کنار گذاشته نمیشوند و بخشی از هدف دولت برای هدایت سرمایهگذاری به سمت ساختوساز جدید، بهجای خریدِ خانههای موجود عنوان شده است.
این بسته همچنین تغییراتی در تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در نظر دارد. طبق توضیحاتی که در پوششهای اخیر از متن و جهتگیری قانونگذاری آمده، تخفیف ۵۰ درصدی فعلی قرار است با سازوکاری متفاوت جایگزین شود که شامل شاخصگذاری بر مبنای تورم و یک نرخ حداقلی مالیات برای عایدیهای واجد شرایط است.
هدف اعلامشده دولت این است که رقابت بین سرمایهگذاران و خریداران مصرفی (کسانی که میخواهند خودشان در خانه ساکن شوند) کمتر شود و سرمایه بیشتر به سمت ساختوساز تازه هدایت شود.
چرا ممکن است اجارهها بالا برود؟
گروههای صنعت املاک میگویند این اصلاحات، بازده «پس از مالیات» سرمایهگذاران را کاهش میدهد. در واکنش، برخی سرمایهگذاران ممکن است اجارهها را بالا ببرند، ملک را بفروشند یا از خریدِ خانههای اجارهای جدید صرفنظر کنند.
به گفته این گروهها، اگر تعداد سرمایهگذاران در بازارِ خانههای موجود کمتر شود، عرضه خانههای اجارهایِ موجود میتواند کوچکتر شود. در چنین حالتی، مستأجران برای تعداد محدودتری از فایلهای اجارهای رقابت میکنند؛ بهخصوص در مناطقی که نرخ خالی بودن واحدها از قبل هم پایین است.
طبق گزارشها، مدلسازیِ مورد حمایتِ پراپرتی کانسیل آو استرالیا⁵، مستر بیلدرز استرالیا⁶، هَوزینگ اینداستری اَسوشییشن⁷ و رئال اِستیت اینستیتوت آو استرالیا⁸ افزایش اجاره را حدود ۱۰ دلار در هفته برآورد میکند و هشدار میدهد ممکن است حدود ۱۰ هزار خانه کمتر ساخته شود.
با این حال، اندازه و زمانبندیِ افزایش اجاره محل اختلاف است. مدلسازیِ تریژری⁴ اثر را بسیار کوچکتر میبیند و از افزایش حدود ۰٫۲ درصدی در مدت کوتاهی پس از اجرا صحبت میکند.
ردِ برآورد بزرگتر از سوی دولت
مارک باتلر⁹ وزیر بهداشت، از مدلسازی دولت دفاع کرده و ادعاهای مربوط به افزایشهای بزرگترِ پیشبینیشده توسط گروههای صنعتی را رد کرده است.
موضع دولت این است که املاک اجارهایِ موجود از تغییرات «مصون» میمانند؛ از جمله املاکی که اکنون در اختیار سرمایهگذارانِ استفادهکننده از نگتیو گیرینگ هستند. گفته میشود سیاست قرار است برای خریدهای آینده اعمال شود و سرمایهگذاران را به سمت کمک به عرضه مسکن نوساز سوق دهد.
اختلاف اصلی به دو ارزیابی متفاوت از واکنش سرمایهگذاران برمیگردد: تریژری⁴ ظاهراً انتظار یک تعدیل محدود را دارد، در حالی که گروههای صنعتی میگویند کاهش بازده سرمایهگذاری میتواند پیامدهای گستردهتری برای عرضه اجاره و میزان ساختوساز داشته باشد.
گرانتر بودن خانههای نوساز و فشار احتمالی روی مستأجران
تحلیل جداگانهای از آگهیهای اجاره، یک زاویه دیگر را برجسته کرده است: خانههای تازهساز معمولاً گرانتر از خانههای موجود اجاره داده میشوند.
پژوهشی از MCG کوانتیتی سِروِیِرز¹⁰ و سابِربترِندز¹¹ (که در گزارشهای اخیر بازتاب داشته) حدود ۱۸۰ هزار آگهی اجاره را بررسی کرده و به این نتیجه رسیده که خانههای نوساز، بهطور میانگین در سطح ملی حدود ۶۵ دلار در هفته «پرمیوم اجاره» نسبت به خانههای موجود دارند.
در برخی محلههای سیدنی¹² اختلاف اجاره بین خانههای نوساز و موجودِ مشابه، در برآوردها به مبالغ بسیار بالا در سال میرسد. این عدد به معنی افزایش فوری برای همه مستأجران نیست؛ بلکه نشان میدهد اگر عرضه گزینههای ارزانترِ خانههای موجود کم شود و خانوارهای بیشتری به سمت خانههای جدید هدایت شوند، هزینه اجاره برای بخشی از مستأجران میتواند بالاتر برود.
اثر بر سرمایهگذاران و خریداران خانه
این اصلاحات طوری طراحی شده که سرمایهگذاری روی خانههای موجود در مقایسه با ساختوساز جدید جذابیت کمتری داشته باشد. در تئوری، این موضوع میتواند رقابت سرمایهگذاران برای خرید خانههای موجود را کاهش دهد و موقعیت برخی خریدارانِ خانهاولی را بهتر کند.
گزارشها از توصیههای تریژری⁴ میگویند که ممکن است رشد قیمت خانهها بهصورت موقت و محدود کندتر شود و در طول زمان شمارِ ساکنانِ مالکنشین افزایش پیدا کند. اما همزمان، کاهش تقاضای سرمایهگذاران میتواند تعداد خانههای در دسترس برای اجاره را هم تغییر دهد؛ و همین نقطه، یکی از محورهای اختلاف در بحث سیاستی است.
گام بعدی چیست؟
با ادامه واکنش دولت به برآوردهای صنعت و با مشخصتر شدن جزئیات اجرای قانون، بحثها احتمالاً ادامه پیدا میکند. اثر نهایی بر اجارهها به عواملی مثل رفتار سرمایهگذاران، تعداد خانههای نوساز ساختهشده، نرخ بهره، نرخ خالی بودن واحدها و وضعیت کلی عرضه مسکن وابسته است.
برای مستأجران، پرسش اصلی این است که در عمل، کدام برآورد به واقعیت نزدیکتر میشود: افزایش نسبتاً محدود حدود ۲ دلار در هفته یا افزایش نزدیک به ۵۰۰ دلار در سال. آنچه روشن است اینکه تغییرات پیشنهادی نگتیو گیرینگ، فقط یک موضوع مالیاتی نیست و به این پرسش گره خورده که هزینه اصلاحات در نهایت روی دوش چه گروهی میافتد: سرمایهگذاران، خریداران خانه، سازندگان یا مستأجران.
پاورقی منابع نامهای خاص (اصل انگلیسی):
¹ News.com.au
² Australia
³ Labor
⁴ Treasury
⁵ Property Council of Australia
⁶ Master Builders Australia
⁷ Housing Industry Association
⁸ Real Estate Institute of Australia
⁹ Mark Butler
¹⁰ MCG Quantity Surveyors
¹¹ SuburbTrends
¹² Sydney