چرا خریداران بینایالتی به ملبورن توجه کردهاند
ملبورن¹ دوباره در مرکز توجه خریداران بینایالتی قرار گرفته است؛ چون فشارهای مربوط به استطاعت خرید، بازار مسکن ویکتوریا² را تغییر داده و باعث شده یونیتها و آپارتمانها برای خریداران خانهاولی جذابتر شوند. این روند همزمان با بازنگری خریداران در گزینههایشان رخ داده؛ در شرایطی که وضعیت وامگیری عوض شده، قیمت ملک بالا مانده و خیلیها بهدنبال بازارهایی هستند که با بودجهشان «بیشتر جور» دربیاید. تحلیلهای اخیر بازار، بخش یونیتِ ملبورن¹ را—از جمله حومههایی که در یک سال گذشته سطح معناداری از معاملات داشتهاند—بهعنوان بخش مهمی از نقشه خانهاولیها معرفی کرده است.
استطاعت خرید، عامل اصلی جابهجایی
برای بسیاری از خریداران بینایالتی، ملبورن¹ ترکیبی از قیمتهای نسبتاً قابلدسترستر و فرصتهای شغلی را ارائه میدهد؛ چیزی که در بعضی بازارهای دیگرِ شهرهای بزرگ کمتر پیدا میشود. بهجای رقابت در بازار خانههای گران، بسیاری از خریداران حالا آپارتمان و یونیت را بهعنوان مسیر ورود عملیتر بررسی میکنند.
این تغییر فقط محدود به یک شهر نیست و در سطح ملی هم دیده میشود. همزمان با محدودیتهای وامگیری، جستوجوی خریداران در برخی بازارهای منطقهایِ ارزانتر افزایش یافته است؛ بعضیها از مراکز پایتختی دورتر میروند و بعضی دیگر برای ماندن در محدوده بودجه، از «خانه» به «یونیت» تغییر مسیر میدهند. برای ملبورن¹ این موضوع پررنگ است، چون یونیتها در بسیاری از مناطق میتوانند دسترسی به محلههای جاافتاده، حملونقل عمومی و مراکز کاری را با هزینه خرید پایینتر از خانههای مستقل فراهم کنند.
حضور فعال خانهاولیها در بازار
حمایتهای دولتی همچنان روی تقاضا در بخشهای ارزانتر بازار اثر میگذارد. در ویکتوریا²، خانهاولیهایی که از طرح سپرده ۵ درصد استفاده کردهاند، در چند ناحیه منطقهای رشد ارزش (اکوئیتی) ثبت کردهاند؛ هرچند عملکرد بین مناطق مختلف تفاوت قابلتوجهی دارد.
دادهها نشان میدهد خریداران حساس به قیمت از بازار حذف نشدهاند؛ بلکه تمرکزشان را روی ملکهای ارزانتر و محدودههایی گذاشتهاند که سپرده اولیه و قسطهای بعدی قابلمدیریتتر باشد. در عین حال، رقابت در بخشهای ارزانتر میتواند به افزایش قیمتها در همان بازهها منجر شود؛ وقتی تعداد بیشتری از خریداران در یک سطح قیمتی مشابه وارد میشوند، ملکهای مناسبِ خانهاولیها با تقاضای قویتری مواجه میشوند و مزیت «ورود ارزانتر» کمتر میشود.
چرا یونیتهای ملبورن بیشتر دیده میشوند
یونیتها برای خریداران بینایالتی به چند دلیل میتوانند جذاب باشند:
• قیمت خرید پایینتر نسبت به خانههای مشابه در بسیاری از حومهها
• دسترسی به زیرساختهای جاافتاده مثل حملونقل و خدمات شهری
• انتخابهای بیشتر در مناطق داخلی و حلقه میانی شهر
• امکان اتکا به تقاضای اجاره برای کسانی که انعطاف آینده را در نظر دارند
• مسیر قابلدسترستر برای مالکیت وقتی ظرفیت وامگیری محدود است
اما جذابیت در همهجا یکسان نیست. خریداران معمولاً فراتر از قیمتِ روی آگهی، کیفیت ساخت، هزینههای Owners Corporation (هزینههای مشترک ساختمان)، موقعیت، دسترسی به حملونقل و چشمانداز فروش مجدد را مقایسه میکنند. تمرکز روی بازار یونیتِ ملبورن¹، بازتاب «معاملهگری» رایج میان خریداران است: پذیرش فضای کمتر یا نوع ملک متفاوت در ازای موقعیت دسترسیپذیرتر.
بازاری تحتتأثیر محدودیتهای وامگیری
اظهارنظرهای اخیر بازار به شرایط ضعیفتر در بازههای قیمتی بالاتر اشاره کردهاند؛ جایی که هزینههای وام و محدودیتهای ارزیابی توان بازپرداخت، قدرت خرید را محدود میکند. همزمان، حمایتهای دولتی و عرضه نسبتاً پایین، تا حدی از ملکهای ارزانتر پشتیبانی کرده است.
این وضعیت به شکلگیری یک بازار «دو سرعته» منجر میشود: ملکهای گرانتر با تقاضای نرمتر روبهرو میشوند، در حالیکه خانهها و یونیتهای ارزانتر برای خانهاولیها و خریداران بینایالتیِ حساس به بودجه، همچنان جذابتر میمانند. نتیجه هم یک گروه خریدار گزینشیتر است؛ افرادی که زمان بیشتری برای مقایسه محلهها، محاسبه قسطها و سنجش تناسب ملک با نیازهای چندسالهشان میگذارند.
خریداران بینایالتی چه چیزهایی را باید بررسی کنند
کسانی که به خرید یا جابهجایی به ملبورن¹ فکر میکنند، لازم است فقط روی قیمت خرید تمرکز نکنند. چند نکته مهم:
1) هزینه کامل مالکیت — شامل عوارض انتقال (stamp duty)، هزینههای قراردادی و انتقال سند، هزینههای وام و هزینههای Owners Corporation.
2) وضعیت ساختمان — بهخصوص در آپارتمانها که مشکلات نگهداری میتواند به هزینههای اضافی و شارژهای غیرمنتظره منجر شود.
3) دسترسی حملونقل و شغل — ممکن است یک ملک ارزانتر، با هزینه رفتوآمد بالا گزینه مناسبی نباشد.
4) تقاضای فروش مجدد و اجاره — اینکه بعداً فروش یا اجاره دادن ملک چقدر ساده است.
5) شرایط بازار محلی — عملکرد بین حومههای ملبورن¹ و انواع ملک میتواند بسیار متفاوت باشد.
برای خانهاولیها، ارزانترین گزینه همیشه بهترین گزینه در بلندمدت نیست. گاهی یک یونیتِ خوشموقعیت با هزینههای جاری قابلکنترل، نسبت به ملکی ارزانتر با دسترسی ضعیف یا هزینههای سنگین ساختمانی، انعطاف بیشتری ایجاد میکند.
نمونههای گزارششده از تغییر رفتار خریداران
گزارشها از این میگویند که برخی خریداران برای اینکه با یک درآمد بتوانند وارد بازار شوند، از شهرهای دیگر به ملبورن¹ میآیند. در یک نمونه، جیمز میلر³ از بریزبن⁴ به ملبورن¹ نقل مکان کرد و یک یونیت دوخوابه در السترنویک⁵ را به قیمت ۵۲۲,۵۰۰ دلار خرید. او از طرح سپرده ۵ درصد دولت استرالیا⁶ استفاده کرد و با سپرده ۲۶,۱۲۵ دلاری، فاصله قابلتوجهی با سپرده ۲۰ درصدی پیدا کرد. در روایت دیگری، ایلانا آسانزو⁷ ۱۹ ساله با خواهرش اولیویا آسانزو⁸ ۲۳ ساله قدرت خریدشان را تجمیع کردند و با کمک خانوادگی، زودتر از بسیاری از همسنوسالهایشان وارد بازار شدند.
در همین چارچوب، دادههای رسمی نشان میدهد ویکتوریا² در سهماهه ژوئن، ۹,۴۰۷ تعهد وامِ خانهاولی ثبت کرده است. همزمان، عنوان «قابلدسترسترین ایالت» برای ویکتوریا² با یک شرط مهم همراه بوده: فقط حدود ۱۶ درصد از خانههای فروختهشده در یک سال گذشته در دسترس خانواری با درآمد معمول ۱۲۷,۰۰۰ دلار بودهاند. در حومههایی که ارزانتر محسوب میشوند، حرکت قیمتها هم قابلتوجه گزارش شده؛ از جمله در ملتن⁹ که میانه قیمت خانه حدود ۱۴ درصد رشد کرده و به ۵۷۰,۰۰۰ دلار رسیده است.
بحث درباره آستانههای stamp duty
در این میان، توبی بالازس¹⁰ مدیرعامل مؤسسه املاک و مستغلات ویکتوریا (REIV)¹¹ گفته با رشد قیمتها، آستانههای stamp duty برای خانهاولیها در ویکتوریا² دیگر همپای بازار جلو نمیآید و نیاز به افزایش قابلتوجه یا بازنگری دارد. طبق تنظیمات فعلی، خریداران واجدشرایط تا ۶۰۰,۰۰۰ دلار عوارض انتقال پرداخت نمیکنند و برای بازه ۶۰۰,۰۰۱ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار تخفیف اعمال میشود. همچنین گزارش شده که در فروشهای زیر ۲ میلیون دلار در ملبورن¹، عدد ۶۰۰,۰۰۰ دلار یکی از پرتکرارترین نقاط قیمتی بوده است.
پانوشتها (نامهای اصلی انگلیسی):
¹ Melbourne
² Victoria
³ James Miller
⁴ Brisbane
⁵ Elsternwick
⁶ Australian Government 5 per cent Deposit Scheme
⁷ Ilana Ascenzo
⁸ Olivia Ascenzo
⁹ Melton
¹⁰ Toby Balazs
¹¹ Real Estate Institute of Victoria (REIV)