حفره قانونی در طرح جدید؛ ادامه استفاده از نگتیو گیرینگ برای میلیون‌ها استرالیایی

راه «لوپ‌هول» برای منفی‌سازی مالیاتی پس از جولای ۲۰۲۷

یک اصلاحات مالیاتی فدرال که در بودجه ۲۰۲۶ مطرح شده، با وجود محدودسازی «منفی‌سازی مالیاتی» برای سرمایه‌گذاران ملک مسکونی از جولای ۲۰۲۷، همچنان به بسیاری از مالکان فعلی خانه در استرالیا¹ اجازه می‌دهد بعد از این تاریخ هم به این امتیاز دسترسی داشته باشند؛ چون یک سازوکار «گرندفادرینگ» (حفظ امتیاز برای دارایی‌های قبلی) در نظر گرفته شده که مالک‌نشین‌ها را هم پوشش می‌دهد.

به گزارش 9News²، خزانه‌دار جیم چالمرز³ اعلام کرده تغییرات جدید، منفی‌سازی را برای سرمایه‌گذاران ملک مسکونی از جولای ۲۰۲۷ عقب می‌کشد؛ اما این امتیاز برای ساخت‌وسازهای جدید، صندوق‌های بازنشستگی (سوپر)⁴ و همچنین املاکی که پیش از شب بودجه خریداری شده‌اند باقی می‌ماند. طبق گزارش‌ها، یک سخنگوی خزانه‌دار به Australian Financial Review (AFR)⁵ گفته این قاعده، خانه‌هایی را هم شامل می‌شود که در حال حاضر مالک در آن زندگی می‌کند.

معنای این تفسیر این است که بسیاری از کسانی که پیش از شب بودجه صاحب خانه بوده‌اند، ممکن است در آینده از خانه‌شان اسباب‌کشی کنند، آن را اجاره دهند و سپس زیان‌های قابل‌کسر را تحت قوانین منفی‌سازی، از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنند. به همین دلیل از آن به عنوان یک «لوپ‌هول» یاد می‌شود؛ چون می‌تواند به میلیون‌ها مالک‌نشین امکان بدهد مزیت مالیاتی را نگه دارند، در حالی که سیاست اعلام‌شده قرار است دسترسی به این امتیاز را محدودتر کند.

کارشناسان حوزه ملک می‌گویند این سازوکار می‌تواند چرخش عرضه مسکن را کمتر کند؛ چون برخی مالکان ممکن است اگر نگه‌داشتن ملک به حفظ امکان منفی‌سازی در آینده کمک کند، رغبت کمتری برای فروش داشته باشند. اقتصاددان ارشد KPMG⁶، برِندَن رین⁷، به AFR⁵ گفته است مالکان موجود ممکن است بیشتر تمایل داشته باشند خانه‌شان را نگه دارند تا گزینه منفی‌سازی را برای بعد حفظ کنند.

این اصلاحات همچنین می‌تواند در کوتاه‌مدت روی رفتار سرمایه‌گذاران اثر بگذارد. در حالی که دولت می‌خواهد این تغییرات به بهبود affordability مسکن برای جوان‌ترها کمک کند، برخی کارشناسان هشدار می‌دهند معافیت ساخت‌وساز جدید ممکن است سرمایه‌گذاران کم‌تجربه را به سمت آپارتمان‌های پیش‌فروش (off-the-plan) یا زمین و خانه در حاشیه شهر سوق دهد؛ دارایی‌هایی که در گذشته، در بسیاری موارد رشد سرمایه‌ای ضعیف‌تری داشته‌اند.

سرمایه‌گذار و مشاور املاک کریس گری⁸ به 9News² گفته بسیاری از پروژه‌های جدید در بلندمدت گزینه‌های سرمایه‌گذاری ضعیفی هستند، چون عرضه در آن‌ها بالاست و تقاضا هم اغلب از محله‌های تثبیت‌شده و کم‌عرضه ضعیف‌تر است. او هشدار داده خریداران ممکن است با چیزی که آن را «رشد سرمایه‌ای ساختگی» نامید، گمراه شوند؛ وضعیتی که در آن، عرضه مرحله‌ای پروژه‌ها طوری جلوه می‌کند که قیمت‌ها در حال بالا رفتن است، بدون این‌که رشد واقعی بازار پشت آن باشد.

این تغییر دقیقاً چه معنایی دارد؟

• مالک‌نشین‌های فعلی که پیش از شب بودجه خانه خریده‌اند، ممکن است بعداً هم امکان منفی‌سازی را داشته باشند.

• دسترسی جدید به منفی‌سازی از جولای ۲۰۲۷ قرار است عمدتاً به ساخت‌وسازهای جدید و چند دسته خاص دیگر محدود شود.

• قاعده گرندفادرینگ می‌تواند بعضی مالکان را از فروش منصرف کند.

• برخی سرمایه‌گذاران ممکن است به سمت املاک نوساز حرکت کنند، حتی اگر این دارایی‌ها عملکرد قوی نداشته باشند.

چرا بحثش داغ شده است؟

منفی‌سازی سال‌هاست یکی از بحث‌برانگیزترین امتیازهای مالیاتی حوزه مسکن در استرالیا¹ بوده است. موافقان می‌گویند این سیاست به سرمایه‌گذاری و عرضه اجاره کمک می‌کند و مخالفان معتقدند می‌تواند قیمت‌ها را بالا ببرد و به ضرر خریداران خانه‌اولی تمام شود. بحث «لوپ‌هول» جدید هم به این موضوع اضافه شده، چون طبق این تفسیر، مزیت مالیاتی برای یک گروه بزرگ از مالکان فعلی حفظ می‌شود، نه فقط سرمایه‌گذاران حرفه‌ای.

پاورقی منابع نام‌ها
¹ Australia
² 9News
³ Jim Chalmers
⁴ superannuation funds
⁵ Australian Financial Review (AFR)
⁶ KPMG
⁷ Brendan Rynne
⁸ Chris Gray