افت ارزش خانه‌های خریداران با سپرده ۵ درصدی؛ سیدنی در کانون نگرانی‌ها

خطر اکویتی منفی برای خریداران خانه‌اولی در افت بازار

خریداران خانه‌اولی در استرالیا¹ که برای ورود به بازار مسکن با بدهی بالا وام می‌گیرند، اگر ارزش خانه‌ها پایین بیاید بیشتر در معرض «اکویتی منفی» قرار می‌گیرند؛ یعنی ممکن است مانده وام از ارزش ملک بیشتر شود و عملاً بدهی فرد از دارایی‌اش جلو بزند.

این خطر برای کسانی که با سپرده کوچک خرید می‌کنند پررنگ‌تر است. سپرده بزرگ‌تر مثل یک ضربه‌گیر در برابر افت قیمت عمل می‌کند، اما سپرده کم می‌تواند با اولین ریزش‌ها سریع از بین برود. اکویتی منفی لزوماً به معنای از دست دادن خانه نیست، اما می‌تواند فروش یا ریفایننس کردن را دشوارتر کند؛ به‌خصوص وقتی فرد مجبور به جابه‌جایی شود یا شرایط مالی‌اش تغییر کند.

سیگنال‌های تازه از فشار روی تقاضا و قیمت‌ها

برخی شاخص‌های اخیر از فشار هم‌زمان بر خریداران و ارزش ملک خبر می‌دهند. گزارش‌ها می‌گویند تقاضای وام مسکن برای پنجمین ماه پیاپی کاهش داشته و درخواست‌های خانه‌اولی‌ها در ماه آگوست نسبت به سال قبل ۲۰٪ پایین آمده است.¹ همچنین در تحلیل سپتامبرِ وستپک² آمده که اصلاحی که از اوایل ۲۰۲۶ شروع شد، گسترده‌تر و شدیدتر شده است.³

این افت اهمیت دارد چون کسانی که نزدیک به سقف بازار خرید می‌کنند، اگر قیمت‌ها پایین بیاید حاشیه امن کمتری دارند. یک تحلیل دیگر گزارش داد ارزش خانه‌ها در سطح ملی پایین‌تر از اوج مارچ ۲۰۲۶ قرار گرفته و گزارش‌هایی درباره ارزش‌گذاری‌ها نیز اشاره کرده‌اند که قیمت‌ها در برخی بازارهای شهرهای بزرگ ممکن است همچنان آسیب‌پذیر بماند.⁴ ⁵ با این حال، این اعداد فقط وضعیت کلی را توصیف می‌کنند و نتیجه قطعی برای هر محله یا هر ملک نیست.

وقتی سپرده ۵ درصدی با افت قیمت روبه‌رو می‌شود

در گزارش realestate.com.au⁶ گفته شده گسترش حمایت دولت آنتونی آلبانیزی⁷ برای خانه‌اولی‌ها باعث شده عده زیادی با سپرده‌های کوچک وارد بازار شوند. این گزارش هشدار می‌دهد خانه‌اولی‌هایی که از طرح شاخص دولت برای خرید با سپرده ۵ درصدی استفاده کرده‌اند، در برخی مناطق شهرهای بزرگ ممکن است با احتمال بالایی روبه‌رو باشند که وامی را پس می‌دهند که از ارزش خانه‌شان بیشتر شده است.

بر اساس یافته‌های ارائه‌شده در این گزارش، «دو خانه از هر پنج خانه» در سیدنی⁸ که زیر سقف قیمتی طرح سپرده ۵ درصدی بوده‌اند، از زمان گسترش برنامه در اکتبر افتی بیش از ۵٪ را تجربه کرده‌اند. ریسک اکویتی منفی در ملبورن⁹ بالاتر توصیف شده و نزدیک به نیمی از املاک واجد شرایط طرح کاهش قیمت داشته‌اند؛ در بریزبن¹⁰ نیز این نسبت نزدیک به یک‌چهارم گزارش شده است.

در همین گزارش آمده که چنین افت‌هایی برای کسانی که با «طرح سپرده ۵ درصدی دولت استرالیا¹» خرید کرده‌اند می‌تواند سنگین باشد، چون افت ارزش می‌تواند همان سپرده اولیه را از بین ببرد و فرد را وارد اکویتی منفی کند. همچنین اشاره شده در مواردی که خریدار در بازپرداخت ناتوان شود، ممکن است هزینه زیان‌های بالاترِ متوجه وام‌دهندگان، در نهایت روی دوش مالیات‌دهندگان بیفتد؛ هرچند طبق گزارش، تا امروز این اتفاق به‌ندرت در چارچوب این طرح رخ داده است.

اعداد «SuburbData» و مناطقی که بیشتر افت کرده‌اند

این یافته‌ها به یک مطالعه از گروه پژوهشی سابرب‌دیتا¹¹ نسبت داده شده که فروش همه املاک زیر سقف‌های قیمتی طرح را در هر مرکز ایالتی بررسی کرده است. طبق این تحلیل، املاک زیر سقف جدید ۱.۵ میلیون دلار در سیدنی، بین اکتبر ۲۰۲۵ تا آگوست ۲۰۲۶ از بزرگ‌ترین افت‌های ارزشی را داشته‌اند: حدود ۴۱.۹٪ از این املاک بیش از ۵٪ از ارزش خود را از دست داده‌اند و میانگین افت، نزدیک به ۸۳ هزار دلار برای هر ملک گزارش شده است.

جرمی شپرد¹²، تحلیل‌گر سابرب‌دیتا، گفته افت‌هایی با این اندازه برای کسانی که با سپرده‌های کوچک وارد شده‌اند مشکل‌سازتر است، چون هم بدهی بیشتری دارند و هم معمولاً نرخ‌های وام‌دهی بالاتری می‌پردازند؛ ضمن اینکه رشد نرخ‌های بهره فشار بیشتری روی بودجه خانوار می‌گذارد.

دیدگاه «Canstar» و پاسخ دولت

در ادامه، سالی تیندال¹³ مدیر بخش بینش داده در کن‌استار¹⁴ گفته افزایش قابل توجهی در تعداد وام‌گیرندگانی دیده می‌شود که با «سرمایه خیلی کم» وارد بازار شده‌اند. او همچنین گفته از زمان برداشته شدن سقف طرح در اکتبر، حدود ۱۵ میلیارد دلار وامِ مالک‌نشین با سپرده ۵٪ نوشته شده و به‌ویژه در سیدنی و ملبورن، بسیاری از وام‌گیرندگان ممکن است وارد اکویتی منفی شوند.

در گزارش، دولت ریسک اکویتی منفی را کم‌اهمیت جلوه داده و سخنگوی وزیر مسکن، کلر اونیل¹⁵ گفته از زمان آغاز طرح تاکنون تنها ۱۵ مورد مطالبه از میان بیش از ۲۰۰ هزار «گارانتی» پرداخت شده است. طبق همان نقل‌قول، برای کسانی که از زمان گسترش طرح در سال گذشته وارد آن شده‌اند، هیچ پرداختی بابت گارانتی انجام نشده و این برنامه به گفته دفتر وزیر، به ۲۸۰ هزار خانه‌اولی کمک کرده و ۲.۳ میلیارد دلار از هزینه‌های «بیمه وام‌دهنده» صرفه‌جویی شده است. همچنین داده‌های Housing Australia¹⁶ نشان داده ۵۹٪ استفاده‌کنندگان طرح از ۲۰۲۰ تا امروز سپرده‌ای بیش از ۵٪ داشته‌اند.

انتقاد سیاسی و بحث درباره پیامدهای بازار

در بخش دیگری از گزارش، اندرو براگ¹⁷ وزیر سایه مسکن به تصمیم حزب Labor¹⁸ برای گسترش طرح در اکتبر حمله کرده و گفته این کار تقاضا را بالا برده و سپس تغییرات مالیاتی بودجه باعث افت قیمت‌ها شده است. او همچنین گفته وام‌های ۹۵ درصدی بدون افشای اصلاحات مالیاتی پیشِ رو، از جمله تغییرات مربوط به negative gearing¹⁹، «تبلیغ» شده‌اند.

نقاط داغ افت ارزش در سیدنی

در میان مناطقی که به‌عنوان نقاط پرریسک معرفی شده‌اند، ناحیه Strathfield-Burwood-Ashfield²⁰ در Inner West²¹ سیدنی با حجم بالایی از زیان‌ها ذکر شده است. طبق داده‌های سابرب‌دیتا، ۶۷۶ خانه در این محدوده زیر سقف قیمت معامله شده و میانگین افت ارزش حدود ۱۲۲ هزار دلار (حدود ۱۵٪) گزارش شده است.

همچنین در محدوده North Sydney-Mosman²² با وجود تعداد کمتر املاکِ زیر سقف (۲۱۲ ملک)، میانگین افت ارزش نزدیک به ۲۳۳ هزار دلار (حدود ۲۲.۵٪) ذکر شده است. بازارهای ارزان‌تر مثل Mount Druitt²³، St Marys²⁴، Fairfield²⁵ و Penrith²⁶ هم کاهش‌های میانگین بالاتر از ۵٪ داشته‌اند.

جرمی شپرد گفته گسترش طرح در اکتبر احتمالاً در ماه‌های اول تقاضا را بالا برده، اما بعد از افزایش نرخ بهره و اعلام اصلاحات بودجه در می قیمت‌ها افت کرده‌اند و از می به بعد کاهش واضحی در تقاضا دیده می‌شود. در همان گزارش آمده خانه‌اولی‌هایی که قبل از می به طرح متعهد شده بودند، اکنون فشار اکویتی منفی را بیشتر حس می‌کنند.

روایت خریداران و توصیه‌های یک بروکر

در گزارش از خریدارانی هم گفته شده که می‌گویند مزیت‌های طرح برایشان بیشتر از ریسک‌ها بوده است. برای نمونه، جید مک‌کادن²⁷ گفته با کمک این طرح توانسته برای خانه‌ای در Marrickville²⁸ اقدام کند و بدون آن امکان خرید نداشته است. او گفته قصد دارد چند سال در همان خانه بماند و از این بابت نگرانی کمتری دارد، هرچند اشاره کرده شاید این مسیر برای همه مناسب نباشد؛ به‌خصوص برای کسانی که بدهی خیلی سنگین دارند.

در بخش «گزینه‌های دارندگان وامِ تحت فشار»، بروکر Loan Market²⁹ یعنی دین اینزیتاری³⁰ گفته این طرح برای نوع خاصی از خریداران مزیت دارد و کسانی که وسوسه می‌شوند از آن استفاده کنند، بهتر است مطمئن باشند حداقل پنج سال در خانه می‌مانند، اقساط را به‌راحتی پرداخت می‌کنند و خریدشان با تخفیف قیمتی همراه است. او همچنین گفته برخی وام‌گیرندگان برای کاهش فشار می‌توانند هزینه‌ها را پایین بیاورند، بیمه و انرژی را بازبینی کنند، نرخ وام را دوباره مذاکره کنند، و در صورت حفظ نسبت وام به ارزش (LVR) زیر ۹۵٪ به وام‌دهنده‌های دیگر با سپرده ۵٪ ریفایننس کنند. او در ادامه گفته امکان «حمایت سختی» از بانک هم وجود دارد، اما اشاره کرده که می‌تواند روی امتیاز اعتباری اثر بگذارد.

مسئله اصلی برای خریداران تازه

برای خریداران بالقوه، موضوع کلیدی «تاب‌آوری» است: اینکه اگر نرخ‌ها یا سایر هزینه‌ها بالا رفت آیا می‌توانند اقساط را مدیریت کنند، و آیا توان نگه داشتن ملک را در دوره افت قیمت دارند یا نه. خرید با سپرده کوچک ممکن است همچنان با برنامه‌های بلندمدت فرد هم‌خوان باشد، اما اگر مجبور شود قبل از برگشت قیمت‌ها بفروشد، حاشیه خطای کمتری خواهد داشت.

پانویس منابع و نام‌ها

¹ Australia

² Westpac

³ Westpac Housing Pulse September 2026

⁴ Mortgage demand down 14.1% as contraction hits fifth month (MPA)

⁵ How much Australian property is overvalued by now (SMH)

⁶ realestate.com.au

⁷ Anthony Albanese

⁸ Sydney

⁹ Melbourne

¹⁰ Brisbane

¹¹ SuburbData

¹² Jeremy Sheppard

¹³ Sally Tindall

¹⁴ Canstar

¹⁵ Clare O’Neil

¹⁶ Housing Australia

¹⁷ Andrew Bragg

¹⁸ Labor

¹⁹ negative gearing

²⁰ Strathfield-Burwood-Ashfield

²¹ Inner West

²² North Sydney-Mosman

²³ Mount Druitt

²⁴ St Marys

²⁵ Fairfield

²⁶ Penrith

²⁷ Jade McCudden

²⁸ Marrickville

²⁹ Loan Market

³⁰ Dean Inzitari