پیش‌بینی کاهش ۱/۳ تریلیون دلاری ثروت خانوارها بر اثر افت قیمت مسکن در استرالیا

افت قیمت خانه‌ها و احتمال افزایش دوباره نرخ بهره

صاحبان خانه در استرالیا¹ هم‌زمان با دو فشار روبه‌رو هستند: قیمت ملک در مسیر نزولی قرار گرفته و در عین حال انتظار بازار این است که رزرو بانک استرالیا² هنوز ممکن است نرخ بهره را بالا ببرد. یک گزارش تازه می‌گوید افت بازار مسکن می‌تواند در ادامه، با کاهش «ثروت خانوار» و کند کردن هزینه‌کرد، بخشی از فشار برای افزایش‌های بیشتر را کم کند؛ اما این به معنی آن نیست که RBA² برای حمایت از قیمت خانه‌ها وارد عمل می‌شود.

بازارها چه چیزی را قیمت‌گذاری کرده‌اند؟

انتظارها به سمت یک افزایش ۰.۲۵ واحد درصدی چرخیده که نرخ نقدی را به ۴.۶۰ درصد می‌رساند. در گزارش‌ها و داده‌هایی که پیش از نشست RBA² در ۲۹ سپتامبر منتشر شده، بازارها تا حد زیادی همین سناریو را در قیمت‌ها لحاظ کرده‌اند و احتمال افزایش دیگری در ادامه سال هم همچنان مطرح است.

اولویت بانک مرکزی: تورم، نه قیمت خانه

دلیل اصلی این رویکرد، تمرکز RBA² روی تورم است، نه قیمت مسکن. میشل بولوک³، رئیس بانک مرکزی، گفته است که این نهاد قیمت خانه را «هدف‌گذاری» نمی‌کند؛ با این حال بازار مسکن را زیر نظر دارد، چون تغییرات ثروت ملکی می‌تواند روی مخارج خانوار اثر بگذارد.

اثر «ثروت» و کانال انتقال سیاست پولی

همین ارتباط مخارج، یکی از مسیرهایی است که افت قیمت‌ها می‌تواند اهمیت پیدا کند. شین اولیور⁴، اقتصاددان ارشد AMP⁵، توضیح داده کاهش قیمت خانه بخشی از مکانیسم انتقال سیاست پولی است: وقتی ثروت خانوار پایین می‌آید، مصرف‌کننده‌ها ممکن است کمتر خرج کنند و این موضوع تقاضا را در کل اقتصاد آرام‌تر می‌کند. از این زاویه، رکود مسکن می‌تواند بخشی از کاری را انجام دهد که معمولاً با نرخ بهره بالاتر دنبال می‌شود.

چرا این به معنی «فرصت تنفس» فوری نیست؟

با این حال، اثر افت قیمت‌ها نه فوری است و نه آن‌قدر قطعی که به وام‌گیرندگان قول «آرامش» بدهد. رویترز⁶ گزارش داده است سارا هانتر⁷ از RBA² گفته برای اینکه کاهش قیمت خانه اثر قابل‌توجهی روی هزینه‌کرد خانوار بگذارد، لازم است قیمت‌ها به‌صورت پایدار حدود ۱۰ درصد افت کند. در همان گزارش هم آمده که فشارهای تورمی می‌تواند باعث شود نرخ‌ها حتی در زمان افت ارزش ملک، بالا بمانند.

نشانه‌های تازه از افت بازار مسکن

برخی شاخص‌های اخیر فشار را نشان می‌دهند. پرت‌ناو⁸ گزارش داده قیمت‌های ملی برای پنج ماه پیاپی کاهش داشته و طبق ارقام REA Group⁹ در ماه آگوست ۰.۲ درصد افت کرده است. همچنین گفته شده قیمت‌های ملی از اوج ماه مارچ ۲.۷ درصد پایین‌تر آمده‌اند و برخی پیش‌بینی‌ها از افت‌های شدیدتر صحبت می‌کنند.

تصویر کلی‌تر: افت در شهرهای بزرگ و پیش‌بینی بانک‌ها

گزارش‌های دیگر هم از یک روند گسترده‌تر می‌گویند. رویترز⁶ نوشته قیمت‌های ملی نزدیک ۴ درصد پایین‌تر از اوج خود قرار گرفته و بعضی اقتصاددان‌ها افت «اوج تا کف» حدود ۱۰ درصد یا بیشتر را پیش‌بینی کرده‌اند. Domain¹⁰ هم از کاهش قیمت‌ها در سیدنی¹¹ و ملبورن¹² خبر داده و نوشته بانک‌های بزرگ انتظار یک افزایش دیگر نرخ را دارند و برخی حتی احتمال افزایش اضافه را هم مطرح کرده‌اند.

آنچه وام‌گیرندگان باید بدانند

برای وام‌گیرندگان، پیام ترکیبی است: افت ارزش ملک می‌تواند به کاهش سرعت خرج‌کرد و در نهایت به تعدیل فشار تورم کمک کند، اما به‌طور خودکار باعث کاهش نرخ بهره نمی‌شود و جلوی یک افزایش دیگر را هم تضمین نمی‌کند. تصمیم‌های RBA² بر پایه ارزیابی تورم و شرایط کل اقتصاد است، نه با هدف جلوگیری از افت قیمت خانه‌ها.

پاورقی منابع نام‌ها (اصل انگلیسی):
¹ Australia
² Reserve Bank of Australia (RBA)
³ Michele Bullock
⁴ Shane Oliver
⁵ AMP
⁶ Reuters
⁷ Sarah Hunter
⁸ PerthNow
⁹ REA Group
¹⁰ Domain
¹¹ Sydney
¹² Melbourne