فهرستهای فروشِ اضطراری به کف هفتساله رسید
بازار مسکن استرالیا¹ در حال ضعیفتر شدن است، اما تعداد فایلهایی که با عنوان «فروشِ اضطراری» عرضه میشوند همچنان نزدیک به پایینترین سطحهای تاریخی مانده است. این موضوع در شرایطی جلب توجه میکند که خانوارها بعد از سه نوبت افزایش نرخ بهره در سال جاری، همراه با بالا رفتن هزینههای زندگی و افت قیمت ملک، دوباره زیر فشار مالی قرار گرفتهاند. بهجای فروش، به نظر میرسد بسیاری از وامگیرندگان هزینههای غیرضروری را کم کردهاند تا بازپرداخت وام مسکنشان را در اولویت بگذارند.
Domain² زمانی یک آگهی را «اضطراری» طبقهبندی میکند که در متن آن عبارتهایی مثل «باید فروخته شود»، «فروش فوری» یا «کاهش قیمت» دیده شود. آخرین دادههای این مجموعه نشان میدهد سهم فایلهای اضطراری از کل آگهیها در چند بازار بزرگ، همچنان بسیار پایین و در سطحی کمسابقه است.
سیدنی³ کمترین سهم فایل اضطراری را ثبت کرد
سیدنی³ در میان پایتختهای بزرگ، افت تندتری در قیمتهای ملک را تجربه کرده است. با این حال، فایلهای اضطراری فقط ۱.۶ درصد از آگهیهای شهر را تشکیل میدهند؛ کمترین سطحی که Domain² از زمان شروع پایش این شاخص طی حدود هفتونیم سال گذشته ثبت کرده است.
این عدد بسیار پایینتر از اوج دوره همهگیری است؛ زمانی که فایلهای اضطراری ۵.۶ درصد از آگهیهای سیدنی³ را در دسامبر ۲۰۲۲ تشکیل میدادند.
سهم ملبورن⁴ حتی کمتر است و به ۱.۱ درصد میرسد. این شاخص فقط در چند مقطع محدود در اواخر ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ پایینتر بوده است. اوج قبلی ملبورن⁴ برابر ۲.۴ درصد گزارش شده که در چند نقطه زمانی بین دسامبر ۲۰۲۲ تا آگوست ۲۰۲۴ ثبت شده بود.
کانبرا⁵ هم روی ۱.۱ درصد قرار دارد و نزدیک به کمترین سطوح ثبتشده است. سهم پرت⁶ ۱.۵ درصد گزارش شده که نسبت به سقف هفتساله ۶ درصدی در ۲۰۱۹ افت محسوسی دارد.
در میان بازارهای برجستهشده توسط Domain²، بریزبن⁷ استثناست: فایلهای اضطراری در این شهر ۵.۳ درصد از آگهیها را تشکیل میدهند؛ هرچند این عدد نسبت به ۶ درصد در می و ۶.۱ درصد در جون کاهش یافته است.
وامگیرندگان بهجای فروش، هزینهها را کم میکنند
پایین بودن سطح فایلهای اضطراری نشان میدهد فشار قسط وام تا اینجا به موج گسترده فروشهای اجباری تبدیل نشده است. خانوارها در دوره نرخهای بهره پایین فرصت داشتهاند ذخایر مالی ایجاد کنند؛ بانکها هم همچنان سازوکارهای احتیاطی برای وامدهی را حفظ کردهاند و نرخ بیکاری هم نسبتاً پایین مانده است. در کنار این موارد، گفته میشود ترازنامه خانوارها در وضعیت نسبتاً سالمی قرار دارد و همین کمک میکند بخشی از افزایش بازپرداختها را جذب کنند.
برای بسیاری از مالکان، واکنش اول به بالا رفتن قسطها، کم کردن هزینه در رستورانها، سفر و سایر خریدهای غیرضروری بوده است. این کار میتواند زمان تصمیم به فروش را عقب بیندازد، حتی وقتی درآمد قابلخرج خانوار محدودتر میشود.
با این حال، پایین بودن آگهیهای اضطراری به معنی از بین رفتن فشار وام نیست. برخی خانوارها ممکن است با تکیه به پسانداز، کم کردن مصرف یا دریافت کمک از اعضای خانواده تلاش کنند در خانه بمانند.
افت قیمتها، ابهام را بیشتر میکند
تابآوری وامگیرندگان در حالی سنجیده میشود که شرایط بازار ملک بدتر شده است. طبق دادههای Cotality⁸ که توسط Reuters⁹ گزارش شده، ارزش خانهها در سطح ملی در آگوست ۰.۹ درصد کاهش یافت؛ پس از افت بازبینیشده ۱.۲ درصدی در جولای. آگوست پنجمین ماه پیاپی افت ماهانه بود.
شدیدترین افت در سیدنی³ دیده شد؛ جایی که ارزشها بعد از افت ۱.۴ درصدی در آگوست، به ۷.۱ درصد پایینتر از اوج فوریه رسیده است. قیمتها در ملبورن⁴ هم در همان ماه ۱.۱ درصد کاهش یافت.
دادههای تازه نشان میدهد ضعف فقط به دو شهر بزرگ محدود نیست. بریزبن⁷ و پرت⁶ که پیشتر از بازارهای قویتر محسوب میشدند، آنها هم افت ماهانه ثبت کردهاند. گزارش ABC¹⁰ درباره دادههای Cotality⁸ گفته این روند نزولی به ۹۳ درصد حومههای شهرهای پایتختی استرالیا¹ رسیده است. همچنین ارزشهای ملی ۳.۶ درصد پایینتر از اوج مارچ بوده و برآورد فروشهای فصلی ۱۵.۵ درصد کمتر از یک سال قبل گزارش شده است.
افزایش دوباره نرخ بهره، فشار را بیشتر میکند
اگر نرخ بهره دوباره بالا برود، نشانههای فشار وام ممکن است واضحتر شود. تورم بالاتر از انتظار باعث شده برخی اقتصاددانان احتمال یک افزایش دیگر نرخ بهره توسط Reserve Bank of Australia¹¹ را بیشتر بدانند و بعضیها زمان آن را حتی سپتامبر پیشبینی کنند.
یکی از سناریوهایی که Domain² به آن اشاره کرده، رساندن نرخ نقدی به ۴.۶ درصد با یک افزایش ۲۵ واحد پایه است. همزمان برخی اقتصاددانان ادامه افت بازار مسکن را هم مطرح کردهاند و از کاهش کلی قیمت در شهرهای پایتختی بین ۷ تا ۸ درصد صحبت میکنند تا بازار به کف برسد.
افزایش جدید، بهطور مستقیم اقساط وامگیرندگان با نرخ شناور را بالا میبرد و فشار بیشتری بر خانوارهایی میگذارد که بخش زیادی از پساندازشان را مصرف کردهاند یا از هزینههای روزمره زدهاند.
چه چیزهایی در ماههای آینده زیر نظر است
فایلهای اضطراری یک شاخص با تأخیر هستند. یک خانوار ممکن است قبل از اینکه ملک را برای فروش بگذارد، ابتدا هزینهها را کم کند، از پسانداز برداشت کند، وام را بازتأمین مالی کند یا با وامدهنده برای شرایط جدید مذاکره کند.
شاخصهای مهم در ماههای آینده عبارتاند از:
- عقبافتادگی اقساط و درخواستهای «سختی/کمکهزینه»؛
- بیکاری و رشد درآمد خانوار؛
- سرعت تغییرات بعدی نرخ بهره؛
- مدت زمان ماندن ملک در بازار و میزان کاهش قیمت؛
- نرخ موفقیت مزایدهها؛
- سهم آگهیهایی که از ادبیات «فروش فوری» استفاده میکنند.
پانویس نامها
¹ Australia
² Domain
³ Sydney
⁴ Melbourne
⁵ Canberra
⁶ Perth
⁷ Brisbane
⁸ Cotality
⁹ Reuters
¹⁰ ABC
¹¹ Reserve Bank of Australia