فرصت خرید در بریزبن؛ برخی خانه‌ها تا ۱۵۰ هزار دلار ارزان‌تر شدند

تب بازار ملک بریزبن¹ فروکش کرده است

رشد شگفت‌انگیز بازار ملک بریزبن¹ به نظر می‌رسد از نفس افتاده و ارزش خانه‌ها و آپارتمان‌ها پس از بیش از یک دهه رشد استثنایی، حالا نشانه‌هایی از عقب‌نشینی نشان می‌دهد. با این حال، این تغییر برای بسیاری به‌عنوان «سقوط بازار» دیده نمی‌شود و برای بخشی از خریداران، همین خنک شدن فضا به معنای پیدا شدن فرصت‌هایی است که در سال‌های اوج به سختی پیدا می‌شد.

در ده سال گذشته، ارزش میانه واحدهای مسکونی در بریزبن¹ 116.6 درصد جهش کرد؛ بیشترین رشد بین پایتخت‌های استرالیا². این رشد، چهره «قدرت خرید» در شهر را تغییر داد و در برخی بخش‌ها قیمت‌ها را به سطح سیدنی³ نزدیک کرد. ارزش میانه «یونیت/آپارتمان» در بریزبن¹ اکنون حدود 875,135 دلار گزارش شده، در حالی که این عدد در سیدنی³ 889,617 دلار است.

اما داده‌های تازه نشان می‌دهد چرخه ورق خورده است. آمارهای کوتالیتی⁴ نشان می‌دهد ارزش واحدهای مسکونی بریزبن¹ در ماه جولای 0.6 درصد افت کرده و در مقیاس فصلی هم 0.6 درصد پایین آمده است. ارزش خانه‌ها در همان ماه 0.6 درصد کاهش داشته و در فصل 0.9 درصد افت کرده، در حالی که ارزش یونیت‌ها در جولای 0.4 درصد پایین آمده است.

تغییر رفتار خریداران؛ از رقابت شدید تا احتیاط

کند شدن بازار در نتایج حراج‌ها و حس‌و‌حال خریداران هم دیده می‌شود. بریزبن¹ در هفته منتهی به 23 آگوست نرخ اولیه «موفقیت حراج» حدود 40.4 درصد را ثبت کرد؛ این در حالی است که تعداد حراج‌ها نسبت به هفته قبل 7.7 درصد بیشتر شده بود.

ترکیب «عرضه بیشتر» و «رقابت کمتر» قدرت چانه‌زنی فروشنده را ضعیف‌تر کرده است. در مقیاس ملی، موجودی فایل‌های فروشِ تبلیغ‌شده همچنان بالاست، اما لیستینگ‌های جدید پایین‌تر از متوسط پنج‌ساله قرار گرفته؛ نشانه‌ای از این که برخی فروشندگان ترجیح می‌دهند فروش را عقب بیندازند تا با قیمت‌های پایین‌تر کنار بیایند.

در چنین فضایی، خریداران امکان مذاکره بیشتری دارند، اما الزاماً به بازار هجوم نمی‌آورند. هزینه بالاتر وام، فشارهای هزینه زندگی و انتظار برای افت بیشتر قیمت‌ها باعث شده بسیاری از خانوارها فعلاً دست نگه دارند. گلن پرایس⁵ از پرایس بایرز ایجنتس⁶ این شرایط را «رکود خریدار» توصیف کرده و برخی فعالان بازار هم از کاهش محسوس رقابت نسبت به اوج رونق صحبت کرده‌اند.

تخفیف‌های قابل‌مشاهده در حاشیه‌های بیرونی شهر

فرصت‌های قابل‌مشاهده‌تر، بیشتر در برخی مناطق بیرونی و حلقه میانی دیده می‌شود، نه در تمام شهر.

به گفته خریدار-نماینده دارن پایپر⁷ قیمت‌ها در کابولتور⁸ و کابولتور ساوت⁹ در بعضی موارد بین 5 تا 10 درصد پایین آمده است. ملک‌هایی که قبلاً بین 920 هزار تا 950 هزار دلار قیمت‌گذاری می‌شدند، بنا بر گزارش‌ها با حدود 800 هزار تا 870 هزار دلار خریداری شده‌اند.

با این حال، این به معنای ارزان شدن همه ملک‌های بریزبن¹ نیست. حتی با وجود افت‌های اخیر، شهر نسبت به چند سال قبل همچنان گران‌تر است. بنابراین خریداران باید فرق بین «تخفیف واقعی» و «قیمت‌گذاری مجدد پس از انتظارهای غیرواقعی دوران رونق» را تشخیص دهند.

این بازار بیشتر به نفع خریدارانی است که وضعیت مالی مطمئن دارند، افق سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌بینند و حوصله مذاکره دارند. برای خریداران بسیار بدهکار که روی رشد سریع قیمت یا سود فروش کوتاه‌مدت حساب می‌کنند، فضا مناسب‌تر نیست.

اصلاحات برنامه‌ریزی شهری؛ یک محور تازه برای سرمایه‌گذاران

هم‌زمان با خنک شدن بازار، اصلاحات برنامه‌ریزی شهری در بریزبن¹ می‌تواند منبع دیگری از «زمینه فرصت» ایجاد کند.

شورای شهر بریزبن¹⁰ تغییراتی را تصویب کرده که حداقل اندازه زمین در برخی مناطق کم‌تا‌میانه‌تراکم را از 260 مترمربع به 120 مترمربع کاهش می‌دهد. گفته شده این زون‌ها حدود 14 درصد از زمین‌های مسکونی شهر را شامل می‌شوند.

این اصلاحات همچنین اجازه برخی ساخت‌وسازهای سه‌طبقه را می‌دهد و در موقعیت‌های مناسب نزدیک به حمل‌ونقل عمومی پرتردد یا مراکز خرید، امکان ساختمان‌های چهارطبقه هم فراهم می‌شود. بعضی ملک‌ها در فاصله پیاده‌روی از مراکز خرید هم می‌توانند به قطعات 300 مترمربعی تفکیک شوند.

شورا انتظار دارد این تغییرات تا سال 2032 ظرفیت ایجاد حدود 6,000 خانه اضافی را فراهم کند. همین موضوع توجه بخشی از بازار را به ملک‌هایی جلب کرده که امکان تفکیک، دسترسی بهتر به حمل‌ونقل یا نزدیکی به مراکز خرید و خدمات محلی دارند. یک قطعه کوچک در پتری تریس¹¹ بنا بر گزارش‌ها با قیمت 895 هزار دلار فروخته شده و این موضوع نشان می‌دهد خریداران ممکن است برای «پتانسیل توسعه» در مناطق داخلی و کم‌عرضه، حاضر به پرداخت پریمیوم باشند.

برای سرمایه‌گذاران، تغییرات برنامه‌ریزی می‌تواند تعریف «ملک جذاب» را جا‌به‌جا کند؛ یک خانه معمولی روی زمین بزرگ ممکن است با سایتی رقابت کند که امکان توسعه یا تفکیک در آینده دارد. در عین حال، این مسیر با ریسک‌های برنامه‌ریزی، ساخت‌وساز، تامین مالی و هزینه نگهداری همراه است و نیاز به بررسی دقیق دارد، نه صرفاً اتکا به قوانین جدید زون‌بندی.

کند شدن بازار لزوماً به معنای بحران نیست

طبق تحلیلی که در Australian Property Investor Magazine¹² منتشر شده، پس از پنج سال رشد پرقدرت، یک دوره «تثبیت و تجمیع» می‌تواند مرحله‌ای معمول در چرخه بازار ملک باشد. همچنین گفته شده کند شدن مورد انتظار در سال 2027 نباید به‌صورت خودکار به معنای فروپاشی چشم‌انداز بلندمدت بریزبن¹ تعبیر شود.

بریزبن¹ همچنان از رشد جمعیت و مهاجرت بین‌ایالتی نفع می‌برد. در یک سال گذشته بیش از 16,500 نفر از ایالت‌های دیگر به کوئینزلند¹³ نقل مکان کرده‌اند، در حالی که نیو ساوت ولز¹⁴ کاهش خالص جمعیت بین‌ایالتی بیش از 21,000 نفر را ثبت کرده است. این روندهای جمعیتی می‌تواند از خانه‌های خوش‌موقعیت حمایت کند، حتی اگر خریداران حساس‌تر به قیمت شوند و سرعت رشد پایین‌تر بیاید.

بازار ملی هم یکدست نیست. سیدنی³ و ملبورن¹⁵ افت‌های شدیدتری را تجربه کرده‌اند، در حالی که بریزبن¹، پرت¹⁶ و آدلاید¹⁷ تازه از سطوح رکوردی یا نزدیک به رکورد وارد فاز خنک شدن شده‌اند.

خریداران به چه چیزهایی دقیق‌تر نگاه کنند؟

مرحله بعدی بازار بریزبن¹ احتمالاً بیشتر با «انتخاب‌گری» تعریف می‌شود تا یک موج عمومی خرید. مواردی که خریداران می‌توانند زیر نظر داشته باشند شامل این‌هاست:

• حرکت قیمت در محله‌ها: میانگین‌های شهری می‌تواند افت یا رشد بزرگ‌تر در بعضی سابرب‌ها را پنهان کند.

• زمان فروش و نتایج حراج: طولانی‌تر شدن زمان فروش و حراج‌های ناموفق می‌تواند نشانه کاهش تقاضا باشد.

• انتظار فروشنده: فرصت‌های جدی‌تر معمولاً جایی دیده می‌شود که فروشنده حاضر است با شرایط بازار همراه شود.

• ظرفیت برنامه‌ریزی: تغییرات زون‌بندی می‌تواند ارزش ایجاد کند، اما فقط وقتی توسعه از نظر مالی و اجرایی شدنی باشد.

• هزینه‌های نگهداری: نرخ بهره، بیمه، هزینه ساخت‌وساز و مالیات‌ها می‌تواند بازدهی را تغییر دهد.

• تقاضای بلندمدت: دسترسی به اشتغال، حمل‌ونقل، مدرسه و خدمات ضروری همچنان تعیین‌کننده است.

پایان دوره رونق بریزبن¹ به معنای پایان تقاضا نیست؛ بیشتر به معنای عبور از بازاری است که با شتاب حرکت می‌کرد، به بازاری که در آن قیمت، کیفیت ملک و قابلیت‌های آینده اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. برای خریدارانی که می‌توانند بدون اتکا به رشد فوری قیمت اقدام کنند، فضای مذاکره می‌تواند بازتر باشد؛ اما تمرکز بازار بیشتر روی انتخاب درست و شناخت شرایط محلی است، نه خرید بدون تمایز.

پاورقی نام‌ها:
¹ Brisbane
² Australia
³ Sydney
⁴ Cotality
⁵ Glenn Price
⁶ Price Buyers Agents
⁷ Darren Piper
⁸ Caboolture
⁹ Caboolture South
¹⁰ Brisbane City Council
¹¹ Petrie Terrace
¹² Australian Property Investor Magazine
¹³ Queensland
¹⁴ New South Wales
¹⁵ Melbourne
¹⁶ Perth
¹⁷ Adelaide