سقوط ۳/۶ میلیارد دلاری سازنده بزرگ سیدنی؛ شوک خریداران خانه‌های پیش‌فروش‌شده

خریداران در بی‌خبری؛ سقوط ۳.۶ میلیارد دلاری باتلا گروپ

هزاران خریدار خانه در استرالیا بعد از ورود سازندهٔ غرب سیدنی¹ یعنی باتلا گروپ² به «ادارهٔ داوطلبانه» (Voluntary Administration) با وضعیت نامشخصی روبه‌رو شده‌اند؛ اتفاقی که با بدهی‌های چندمیلیارددلاری و مجموعه بزرگی از پروژه‌های نیمه‌تمام و برنامه‌ریزی‌شده همراه است.

باتلا گروپ² شرکت تِنئو³ را به‌عنوان مدیر/مدیران اجرایی منصوب کرد؛ پس از آن‌که فشار مالی روی گروه بیشتر شد. این شرکت دلیل این اتفاق را «طوفان کامل» از کاهش فروش، بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز، سخت‌تر شدن شرایط وام‌دهی و افزایش نااطمینانی کلی بازار اعلام کرده است.

ترس خریداران از از دست دادن ودیعه و خانه

برای بسیاری از مشتریان، این اتفاق ناگهانی بوده است. تعدادی از خریداران گفته‌اند خبر ورود شرکت به ادارهٔ داوطلبانه را از گزارش‌های رسانه‌ای فهمیده‌اند، نه از طریق اطلاع‌رسانی مستقیم خود شرکت.

یکی از خریداران آسیب‌دیده، سو مانکوسو⁴ ۷۲ ساله است که برای یک آپارتمان در پروژهٔ کمبلا گرِینج⁵ نزدیک ولونگونگ⁶ مبلغ ۳۲٬۵۰۰ دلار ودیعه پرداخت کرده بود. او انتظار داشت در ژانویه به خانهٔ جدیدش نقل مکان کند، اما فعلاً در خانهٔ دخترش زندگی می‌کند و آیندهٔ پروژه در حال بررسی است.

طولانی شدن پروژه برای خریدارانی که خانهٔ قبلی‌شان را فروخته‌اند، تأمین مالی انجام داده‌اند یا برنامه‌ریزی‌شان را بر اساس تاریخ تحویل تنظیم کرده‌اند، فشار مالی و شخصی ایجاد کرده است. گزارش‌ها می‌گویند برای برخی از خریداران، زمان تسویه (Settlement) چندبار عقب افتاده و همین موضوع باعث شده ندانند قراردادشان در نهایت اجرا می‌شود یا نه.

کارشناسان حقوقی به خریداران توصیه کرده‌اند قبل از هر اقدامی برای لغو قرارداد یا پس گرفتن ودیعه، حتماً مشاورهٔ مستقل بگیرند؛ چون حق‌وحقوق هر فرد می‌تواند به شرایط قرارداد، «بند غروب» (Sunset Clause) و وضعیت حقوقی پروژه وابسته باشد.

«بند غروب» می‌تواند به خریدار یا فروشنده اجازه دهد اگر تا یک تاریخ توافق‌شده، برخی مراحل کلیدی مثل ثبت نقشهٔ تفکیک یا صدور گواهی سکونت انجام نشود، قرارداد خرید پیش‌فروش (Off-the-plan) را فسخ کند. اما استفاده از این بند معمولاً الزامات حقوقی دقیق دارد و بدون مشاوره توصیه نمی‌شود.

میلیاردها دلار بدهی و ریسک برای وام‌دهندگان

اسناد مالی که در گزارش‌های اخیر به آن‌ها استناد شده، ابعاد بدهی‌های گروه را نشان می‌دهد. طبق گزارش‌ها، یونیورسال پراپرتی گروپ⁷ که یکی از نهادهای اصلی مرتبط با باتلا گروپ² است، تا تاریخ ۳۰ جون ۲۰۲۵ حدود ۱.۴۱ میلیارد دلار پروژهٔ مسکونی در حال ساخت یا تکمیل‌نشده داشته است. این شرکت با حدود ۳.۱۹ میلیارد دلار بدهی کل وارد فرایند ادارهٔ داوطلبانه شده که شامل ۲.۸۵ میلیارد دلار استقراض (Borrowings) بوده است.

گزارش‌ها همچنین می‌گویند بخش قابل‌توجهی از این بدهی قرار بوده ظرف ۱۲ ماه سررسید شود؛ موضوعی که با کند شدن فروش و افزایش هزینه‌های ساخت، فشار را تشدید کرده است.

مدل کسب‌وکار باتلا گروپ² طبق گزارش‌ها تا حد زیادی به «اعتبار خصوصی» (Private Credit) متکی بوده؛ منبعی که در سال‌های اخیر در بازار املاک استرالیا رشد زیادی داشته است. گفته می‌شود نزدیک به ۵۰ وام‌دهنده ممکن است در معرض ریسک این گروه باشند؛ از جمله صندوق‌های اعتبار خصوصی و مؤسسات مالی غیربانکی.

این وضعیت نگرانی‌هایی دربارهٔ بازخرید سرمایه‌گذاران و این‌که در صورت گره خوردن پول در پروژه‌های باتلا²، وام‌دهندگان تا چه حد می‌توانند منابع را سریع برگردانند، ایجاد کرده است.

تلاش مدیران برای تثبیت پروژه‌ها

تِنئو³ کنترل نهادهای مرتبط با باتلا² از جمله یونیورسال پراپرتی گروپ⁷ و بازوی ساخت‌وساز گروه یعنی راج و جای کانستراکشن⁸ را در دست گرفته است. مدیران می‌گویند اولویت فوری‌شان ارزیابی وضعیت مالی، تأمین بودجه و مشخص کردن این است که آیا ساخت‌وساز و تسویه‌ها می‌تواند ادامه پیدا کند یا نه.

هدف اعلام‌شده این است که پروژه‌های «قابل‌ادامه» تا جای ممکن حفظ شوند، اما مدیران باید هم‌زمان منافع خریداران، وام‌دهندگان دارای وثیقه، کارکنان، پیمانکاران و سایر طلبکاران را هم در نظر بگیرند. برخی پروژه‌ها ممکن است با فراهم شدن بودجه ادامه پیدا کنند و بعضی دیگر ممکن است با تأخیر، بازسازی ساختاری یا توقف روبه‌رو شوند.

کریس مینز⁹ نخست‌وزیر ایالت نیو ساوت ولز¹⁰ این وضعیت را جدی توصیف کرده و گفته ممکن است از سازنده‌های رقیب خواسته شود برای تکمیل برخی پروژه‌های آسیب‌دیده کمک کنند. با این حال هنوز مشخص نیست کدام پروژه‌ها می‌توانند سازندهٔ جایگزین یا منابع مالی جدید جذب کنند.

یک مسئله بزرگ‌تر در بازار مسکن

سقوط باتلا گروپ² در شرایطی رخ داده که استرالیا همچنان با کمبود خانهٔ جدید روبه‌رو است. خط تولید پروژه‌های این شرکت شامل هزاران آپارتمان و خانه بوده، به‌ویژه در غرب سیدنی¹ و بخش‌های دیگر نیو ساوت ولز¹⁰.

این اتفاق، حساسیت پروژه‌های مسکونیِ مبتنی بر ساختارهای پیچیدهٔ «اعتبار خصوصی» را پررنگ کرده است؛ جایی که کاهش پیش‌فروش‌ها، بالا رفتن هزینهٔ نیروی کار و مصالح، افزایش هزینه‌های استقراض و تأخیرها می‌تواند سریعاً پروژه‌هایی را که در زمان عقد قرارداد از نظر تجاری قابل‌قبول به نظر می‌رسیدند، تحت فشار قرار دهد.

این ماجرا به دورهٔ سخت صنعت ساخت‌وساز در نیو ساوت ولز¹⁰ هم اضافه شده است. گزارش‌ها می‌گویند در سال مالی ۲۰۲۵–۲۶ بیش از ۱۵۰۰ شرکت ساختمانی سقوط کرده‌اند که چند مورد از آن‌ها سازندگان مسکونی بوده‌اند.

برای خریداران، موضوع فوری این است که مشخص شود پروژه‌شان ادامه پیدا می‌کند یا نه و آیا ودیعه‌شان محافظت شده است. به خریداران توصیه شده نسخهٔ قراردادها و رسیدهای پرداخت را نگه دارند، اطلاعیه‌های مدیران را دنبال کنند و پیش از هر اقدامی با وکیل املاک یا انتقال‌دهندهٔ رسمی (Conveyancer) مشورت کنند.

پانوشت اسامی (اصل انگلیسی)

¹ Sydney

² Bathla Group

³ Teneo

⁴ Sue Mancuso

⁵ Kembla Grange

⁶ Wollongong

⁷ Universal Property Group

⁸ Raj & Jai Construction Pty Ltd

⁹ Chris Minns

¹⁰ New South Wales