اخراج «بدون دلیل» در استرالیای غربی ممنوع شد؛ امنیت بیشتر برای مستأجران

ممنوعیت اخراج «بدون دلیل» در اصلاحات بزرگ اجاره‌ای WA¹

دولت Western Australia² مجموعه‌ای از اصلاحات گسترده در قوانین اجاره را معرفی کرده که مهم‌ترینِ آن، ممنوعیت اخراج «بدون دلیل» است؛ اقدامی که با هدف افزایش امنیت مستأجران و در عین حال حفظ تعادل برای مالکان انجام می‌شود. این تغییرات را Premier Roger Cook³ اعلام کرد و قرار است WA⁴ را با بیشتر ایالت‌ها و قلمروهای دیگر هم‌راستا کند؛ موضوعی که به گفته دولت، پاسخی به درخواست‌های قدیمی بخش مسکن برای تقویت حمایت از مستأجران است.

اصلاحات کلیدی

۱) ممنوعیت اخراج «بدون دلیل»

طبق اصلاحات جدید، مالک دیگر نمی‌تواند اجاره را بدون ارائه دلیل معتبر پایان دهد. با این حال، دلیل‌های موجود همچنان پابرجاست؛ از جمله پرداخت‌نکردن اجاره، آسیب‌زدن به ملک یا فعالیت غیرقانونی. دلیل‌های جدیدی هم اضافه می‌شود؛ مثل زمانی که خودِ مالک یا یکی از اعضای خانواده‌اش بخواهد در ملک ساکن شود، یا وقتی بازسازی اساسی یا تخریب در برنامه باشد، یا در صورت تکرار تخلف‌های جدی مستأجر.

۲) حداقل استانداردهای اجباری برای خانه‌های اجاره‌ای

قرار است استانداردهای روشن و الزام‌آور تعیین شود تا خانه‌های اجاره‌ای از نظر ساختاری ایمن و سالم باشند و مواردی مانند آب گرم و سرد، تهویه مناسب و لوله‌کشی قابل‌استفاده به‌صورت کارآمد فراهم باشد.

۳) محدودیت در اطلاعاتی که از مستأجران خواسته می‌شود

برای کاهش درخواست‌های مزاحم و بیش از حد، محدودیت‌هایی روی اینکه مالکان، مشاوران املاک یا طرف‌های ثالث چه اطلاعاتی می‌توانند از متقاضیان اجاره درخواست کنند، اعمال می‌شود.

گفته شده Department of Local Government, Industry Regulation and Safety⁵ هنگام تدوین متن نهایی، درباره جزئیات با ذی‌نفعان مشورت می‌کند. این بسته اصلاحی ادامه تغییرات قبلی است؛ از جمله محدودکردن افزایش اجاره به یک‌بار در سال و ممنوعیت مزایده/رقابت قیمتی اجاره.

Roger Cook³ با تاکید بر نیاز به امنیت مسکن گفت: «همه مردم West Australians⁶ شایسته این هستند که جایی داشته باشند که بتوانند آن را خانه خودشان بدانند. این تغییرات منطقی به خانواده‌ها و ساکنان چنین امنیتی می‌دهد، در حالی که مالکان همچنان حق دارند با دلیل‌های معتبر، اجاره را پایان دهند.»

Housing Minister John Carey⁷ هم استانداردهای حداقلی را «عقلانی و بدیهی» توصیف کرد و گفت با توجه به فشارهایی که در سطح ملی روی مسکن وجود دارد، مستأجران با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند.

واکنش‌ها؛ مخالفت و حمایت

Real Estate Institute of WA (REIWA)⁸ نسبت به این تغییرات ابراز نگرانی جدی کرده است. President Suzanne Brown⁹ هشدار داد ممنوعیت اخراج بدون دلیل ممکن است سرمایه‌گذاران را دلسرد کند و به بازار اجاره‌ای که هنوز از خروج سرمایه‌گذاران بعد از COVID¹⁰ ریکاوری می‌کند، آسیب بزند. او گفت: «WA⁴ نمی‌تواند از دست دادن خانه‌های اجاره‌ای بیشتری را تحمل کند.» به گفته او، نتیجه احتمالی می‌تواند افزایش اجاره‌ها و کاهش عرضه باشد.

Brown همچنین به فشارهای دیگر اشاره کرد؛ از جمله تغییرات فدرال مرتبط با capital gains tax¹¹ و negative gearing¹² و گفت برخی اعضا از افزایش فروش ملک توسط سرمایه‌گذاران خبر داده‌اند. او در عین حال از حداقل استانداردها و شفاف‌تر شدن قواعد مربوط به اطلاعات مستأجر حمایت کرد، اما نسبت به پیامدهای بلندمدت هشدار داد: «این اصلاحات بیشتر ضرر دارد تا فایده و در نهایت به مستأجران آسیب می‌زند؛ چون گزینه‌ها کمتر و اجاره‌ها بالاتر می‌رود.»

در مقابل، سخنگوی مسکن حزب Greens WA¹³ یعنی Tim Clifford¹⁴ موضع REIWA⁸ را «کاملاً مضحک» خواند و گفت از ایالت‌های دیگر شواهدی وجود ندارد که چنین ممنوعیتی باعث کاهش عرضه اجاره شود. او افزود: «صرف اینکه یک سرمایه‌گذار خانه را بفروشد، به این معنی نیست که خانه ناپدید می‌شود؛ یا به یک مالکِ ساکن فروخته می‌شود یا دوباره به بازار اجاره برمی‌گردد.» Clifford این ممنوعیت را «گام بزرگ رو به جلو» دانست، اما گفت در این بسته، سقف برای افزایش اجاره وجود ندارد؛ در حالی که اجاره همچنان بزرگ‌ترین هزینه بسیاری از خانواده‌هاست.

زمینه گسترده‌تر و حمایت‌های مالی

این اصلاحات در شرایطی مطرح می‌شود که WA⁴ با بحران مسکن روبه‌رو است. در بودجه ایالتی اعلام شده برنامه Rent Relief program¹⁵ با ۱۳.۵ میلیون دلار تمدید می‌شود. مستأجران واجد شرایط که دچار فشار مالی شده‌اند، می‌توانند تا سقف ۵۰۰۰ دلار برای پرداخت بدهی اجاره (arrears) دریافت کنند؛ آن هم در نتیجه فشارهای هزینه‌های زندگی یا افزایش اجاره‌ها.

این خبر به‌عنوان یک اعلامیه تازه و مشخصاً مرتبط با WA⁴ عمدتاً از سوی WAtoday¹ پوشش داده شده و گفته شده الگوی کلی آن با روندهای ملی و حمایت‌های مشابه در NSW¹⁶، Victoria¹⁷، Queensland¹⁸ و دیگر مناطق هم‌جهت است.

پانوشت‌ها

¹ WAtoday

² Western Australia

³ Premier Roger Cook

⁴ WA

⁵ Department of Local Government, Industry Regulation and Safety

⁶ West Australians

⁷ Housing Minister John Carey

⁸ Real Estate Institute of WA (REIWA)

⁹ President Suzanne Brown

¹⁰ COVID

¹¹ capital gains tax

¹² negative gearing

¹³ Greens WA

¹⁴ Tim Clifford

¹⁵ Rent Relief program

¹⁶ NSW

¹⁷ Victoria

¹⁸ Queensland