قیمت زمین در جنوب شرق کوئینزلند رکورد زد؛ ۵۴۰ هزار دلار برای یک قطعه زمین

بازار زمین کوئینزلند خلاف رکود ملی، رکورد زد

بازار زمین‌های «گرین‌فیلد» در جنوب‌شرق کوئینزلند¹ همچنان با سرعت بالا رشد می‌کند و برخلاف کند شدن فعالیت‌های مسکن در سطح ملی حرکت کرده است.

طبق آخرین گزارش «شاخص زمین و چشم‌انداز مسکونی» الیور هیوم²، قیمت میانه یک قطعه زمین خالیِ مسکونی در این منطقه در فصل سه‌ماهه منتهی به جون به رکورد ۵۴۰,۹۰۰ دلار رسید. قیمت‌ها در همین سه‌ماهه ۲.۴ درصد افزایش داشت و رشد سالانه را به ۲۲.۷ درصد رساند؛ رقمی که در میان بازارهای اصلی زمین در استرالیا³ بالاترین گزارش شده است.

این روند در حالی ثبت شده که در بخش زیادی از بازار مسکنِ موجود، شرایط ضعیف‌تر شده است. داده‌های ملی نشان می‌دهد ارزش «واحدهای مسکونی» در آگوست ۰.۹ درصد کاهش داشته و این پنجمین ماهِ افتِ پیاپی بوده است. در همین دوره، ارزش املاک در بریزبین⁴ هم ۱ درصد پایین آمده است.

بازگشت خریداران به شهرک‌های زمین در کوئینزلند

تقاضا برای زمین‌های جدید در جنوب‌شرق کوئینزلند در سه‌ماهه جون به شکل محسوسی تقویت شد. تعداد فروش قطعات (Lot) در این دوره ۲۱.۱ درصد افزایش یافت و به ۱,۱۱۷ معامله رسید. فروش‌ها نسبت به دوره مشابه سال قبل نیز ۲۶.۸ درصد بیشتر گزارش شده است.

طبق شاخص الیور هیوم، جنوب‌شرق کوئینزلند تنها بازار اصلی زمین در استرالیا بود که در مجموع «امتیاز شاخص» آن در سه‌ماهه یادشده بهتر شد و از ۶.۳ به ۶.۴ رسید؛ در حالی که سایر بازارها تضعیف شدند.

این منطقه همراه با پِرث⁵ از تنها دو بازار زمین در کشور بود که بالاتر از میانگین بلندمدت تاریخی خود فعالیت می‌کردند. در مقابل، سیدنی⁶ و ملبورن⁷ پایین‌تر از خط روندهای تثبیت‌شده قرار گرفتند.

شکاف پررنگ میان بازار زمینِ جدید و بازار خانه‌های موجود

قدرت بازار زمین در کوئینزلند نشان‌دهنده شدت گرفتن ناهماهنگی در افت بازار املاک استرالیاست. در حالی که خریداران زمین‌های گرین‌فیلد برای تعداد محدودی قطعه جدید رقابت می‌کنند، بازار خانه‌های موجود با قیمت‌های نرم‌تر، حجم معاملات ضعیف‌تر و عرضه بیشتر روبه‌رو است.

بر اساس داده‌های کوته‌آلیتی⁸، ارزش ملک در ۹۳ درصد از حومه‌های شهرهای پایتختی طی سه‌ماه منتهی به آگوست کاهش داشته است. در میان پایتخت‌ها، سیدنی بیشترین افت ماهانه را با ۱.۴ درصد ثبت کرد و ملبورن و کانبرا⁹ نیز هر کدام ۱.۱ درصد افت داشتند. افت ماهانه بریزبین کوچک‌تر از سیدنی و ملبورن بود، اما با تغییر گسترده‌تر شرایط بازار در سطح کشور هم‌راستا گزارش شد.

در توضیح این شکاف، به عواملی مثل رشد جمعیت، محدود بودن زمین قابل توسعه، سرمایه‌گذاری زیرساختی و مسیر نسبتاً مقرون‌به‌صرفه‌ترِ خرید خانه نوساز در مقایسه با املاک موجود اشاره شده است.

فشار عرضه در کنار چالش‌های ساخت‌وساز

تقاضای بالا برای زمین در کوئینزلند همزمان با چالش‌های ادامه‌دار در بخش ساخت‌وسازِ ایالت رخ داده است. بر اساس داده‌های انجمن صنعت مسکن¹⁰ (HIA)، شروع ساخت خانه‌های یک‌طبقه/مجزا (Detached) در کوئینزلند در سه‌ماهه مارچ ۲۰۲۶ به ۵,۹۳۰ واحد رسید که ۶.۷ درصد کمتر از سه‌ماهه قبل بود. شروع ساخت واحدهای چندواحدی نیز با افت ۸ درصدی به ۴,۹۴۰ رسید.

HIA پیش‌بینی کرده فعالیت ساخت‌وسازِ مسکن جدید برای مدتی پایین بماند و سپس به‌تدریج بهتر شود. برای سال ۲۰۲۶، مجموع شروع ساخت خانه‌های مجزا ۲۵,۱۴۰ واحد و برای ۲۰۲۷ ۲۶,۰۲۰ واحد برآورد شده و بازیابی بخش چندواحدی کندتر عنوان شده است.

نقش پررنگ‌تر هزینه‌ها در تصمیم خریداران

رکورد قیمت زمین در جنوب‌شرق کوئینزلند همراه با این نکته مطرح شده که مزیت «قدرت خرید» این منطقه در حال محدودتر شدن است. با قیمت ۵۴۰,۹۰۰ دلار، هزینه اولیه زمین پیش از اضافه شدن مخارج ساخت، آماده‌سازی سایت، انشعابات، هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌ها رقم قابل توجهی است.

برای بخشی از خریدارانِ خانه‌اولی، هزینه کلی ساخت ممکن است به قیمت خرید یک ملک موجود در برخی مناطق نزدیک شود یا از آن عبور کند. همزمان، داده‌های جداگانه سه‌ماهه جون نشان داده بازار مسکنِ کلِ کوئینزلند شروع به تعدیل کرده است: قیمت میانه خانه در سطح ایالت ۰.۹۱ درصد کاهش یافت و به ۹۸۳,۰۰۰ دلار رسید، اما همچنان نسبت به یک سال قبل ۱۶.۵۷ درصد بالاتر بود. قیمت میانه واحد (Unit) نیز در سه‌ماهه ۱.۲۲ درصد کاهش داشت، در حالی که رشد سالانه آن ۱۷.۲۹ درصد گزارش شده است.

نکاتی که در خرید زمین و برنامه‌ریزی پروژه مطرح شده

در گزارش، برای متقاضیان خرید زمین در جنوب‌شرق کوئینزلند بر توجه به شرایط هر موقعیت به‌صورت جداگانه تأکید شده و گفته شده افت شاخص‌های ملی الزاماً به ارزان‌تر شدن زمین در مناطقی با رشد جمعیت و تقاضای بالا منجر نمی‌شود.

مواردی که به‌عنوان ملاحظات خریداران مطرح شده شامل این‌هاست: قیمت زمین و هزینه کامل ساخت، زمان‌بندی و هزینه اجرای زیرساخت، دسترسی به کار، مدرسه و حمل‌ونقل، عرضه رقیب از سوی پروژه‌های جدید و ریسک اثرگذاری هزینه‌های وام یا تأخیرهای ساخت بر امکان‌پذیری پروژه.

برای سازندگان و توسعه‌دهندگان نیز به توازن میان تقاضای قوی و هزینه‌های رو به رشد تحویل پروژه اشاره شده است؛ به این معنا که قیمت‌های بالای زمین می‌تواند ارزش پروژه را بالا ببرد، اما همزمان تعداد خانوارهایی را که توان ورود به ساخت جدید را دارند محدود کند.

پاورقی نام‌ها

¹ Queensland | ² Oliver Hume | ³ Australia | ⁴ Brisbane | ⁵ Perth | ⁶ Sydney | ⁷ Melbourne | ⁸ Cotality | ⁹ Canberra | ¹⁰ Housing Industry Association (HIA)