خرید خانه در SA دشوارتر شد؛ درآمد موردنیاز سالانه ۲۷ هزار دلار افزایش یافت

شکاف درآمدی پیشِ‌روی خریداران مسکن در استرالیای جنوبی¹

خانه‌دار شدن در استرالیای جنوبی¹ برای خریدارانی که درآمدشان هم‌پای هزینه وام بالا نرفته، روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود. گزارش‌های تازه از فاصله قابل‌توجهی می‌گویند بین چیزی که خانوارها درآمد دارند و چیزی که برای گرفتن یک وام مسکن معمولی لازم است؛ موضوعی که با بالا رفتن نرخ بهره و فشارهای مربوط به توان خرید، شدیدتر شده است.

این فشار بخشی از یک افت گسترده‌تر در بازار مسکن استرالیا² است. بر اساس ارقامی که در پوشش‌های خبری اخیر نقل شده، ارزش خانه‌ها در استرالیا² در ماه سپتامبر ۱.۱ درصد کاهش یافته و ۵.۲ درصد پایین‌تر از اوج ماه مارچ قرار گرفته است. با این حال، پایین آمدن قیمت‌ها لزوماً خرید را آسان نکرده؛ چون نرخ‌های بالاتر، ظرفیت وام‌گیری را کم کرده‌اند و بخشی از اثر مثبت کاهش قیمت را خنثی کرده‌اند.

قسط وام سهم بزرگ‌تری از درآمد را می‌بلعد

تحلیلی که همین ماه گزارش شده نشان می‌دهد بازپرداخت وام مسکن در آدلاید³ برای یک وام جدیدِ معمولی، حدود ۵۷ درصد از درآمد میانه را می‌گیرد؛ در حالی‌که این نسبت در سال ۱۹۹۰ حدود ۴۲ درصد بوده است. این مقایسه نشان می‌دهد هزینه خرید مسکن نسبت به درآمدها سنگین‌تر شده، حتی با اینکه نرخ بهره در گذشته بالاتر بوده است.

در سطح ملی، طبق داده‌های شرکت تحلیل داده کوتالیتی⁴ که اس‌بی‌اس⁵ به آن استناد کرده، چهار افزایش نرخ در سال جاری ظرفیت وام‌گیری یک خانوار با درآمد میانه را حدود ۹ درصد (تقریباً ۹۰ هزار دلار) کاهش داده است. نتیجه این است که خریداران بالقوه، حتی وقتی قیمت‌های پیشنهادی نرم‌تر می‌شود، فضای کمتری برای رقابت در خرید دارند.

بازارِ به نفع خریدار هم ممکن است دست‌نیافتنی بماند

بازاری که قیمت‌ها در آن رو به کاهش است، در نگاه اول می‌تواند برای خریدارانِ خانه‌اولی فرصت به نظر برسد. اما «توان خرید» فقط به قیمت روی برچسب خلاصه نمی‌شود؛ میزان اقساط، نرخ بهره، نیاز به سپرده (ودیعه/پیش‌پرداخت)، و درآمد خانوار هم تعیین می‌کنند خرید عملاً ممکن هست یا نه.

بررسی ملیِ اخیر نشان داده یک خانوار با درآمد معمولی، طبق معیار realestate.com.au⁶ فقط توان خرید ۱۲ درصد از خانه‌های موجود در سراسر استرالیا² را دارد. این عدد یک شاخص ملی است و الزاماً برآورد اختصاصیِ استرالیای جنوبی¹ نیست، اما ابعاد مانع affordability را نشان می‌دهد.

در استرالیای جنوبی¹، اعتماد خریداران هم پایین توصیف شده است. یک نظرسنجی مصرف‌کنندگان گزارش داده شاخص «زمان مناسب برای خرید مسکن» در این ایالت ۷۰ بوده که به‌طور محسوسی پایین‌تر از سطح خنثیِ ۱۰۰ است.

این ارقام برای خریداران استرالیای جنوبی چه معنایی دارد؟

برای کسانی که می‌خواهند صاحب‌خانه شوند، این شکاف درآمدی می‌تواند به چند انتخاب سخت تبدیل شود: رفتن سراغ ملک ارزان‌تر، پس‌انداز طولانی‌تر برای سپرده، یا پذیرفتن وامی که سهم بزرگ‌تری از درآمد خانوار را می‌گیرد. در عین حال، افت اخیر قیمت‌ها می‌تواند فضای چانه‌زنی بیشتری ایجاد کند، اما وقتی هزینه بهره بالا مانده، الزاماً قدرت وام‌گیری را برنمی‌گرداند.

آخرین داده‌ها نشان می‌دهد «توان خرید» فقط به این وابسته نیست که قیمت خانه‌ها بالا می‌رود یا پایین می‌آید. در استرالیای جنوبی¹ و جاهای دیگر، رابطه بین درآمد، قیمت خرید و بازپرداخت وام همچنان محور اصلی تصمیم و امکان ورود به مالکیت است.

جزئیات تازه از «درآمد لازم» برای خرید در استرالیای جنوبی

بر اساس پژوهش اختصاصی کن‌استار⁷ که در realestate.com.au⁶ منتشر شده، برای خرید یک خانه معمولی در استرالیای جنوبی¹ با سپرده ۲۰ درصدی، یک خریدارِ مجرد به‌طور میانگین باید قبل از مالیات حدود ۲۷٬۶۴۶ دلار بیشتر از سال قبل درآمد داشته باشد. این میانگین از محاسبه درآمدهای لازم برای خرید خانه یا واحد در حومه‌ها و شهرهایی به دست آمده که کن‌استار⁷ برایشان داده دارد.

در این برآورد، خریدار مجرد برای خرید یک خانه با قیمت میانه (با وام ۸۰ درصد ارزش ملک) به درآمد پیش از مالیاتِ حدود ۱۶۷٬۴۲۴ دلار نیاز دارد؛ در حالی که این رقم سال گذشته ۱۳۹٬۷۷۸ دلار بوده است. برای خرید واحد، عدد متوسطِ درآمد لازم کمتر گزارش شده و حدود ۱۱۴٬۷۴۱ دلار است؛ رقمی که نسبت به همین زمان در سال قبل ۱۷٬۶۵۶ دلار افزایش دارد.

در همین گزارش اشاره شده افزایش دستمزد متوسطِ یک استرالیایی با درآمد سالانه ۱۰۸٬۳۵۲ دلار معمولاً حدود ۳.۲ تا ۳.۷ درصد (با در نظر گرفتن مزایا) بوده و به معنی اضافه شدن تقریباً ۳٬۴۶۷ تا ۴٬۰۰۹ دلار به دریافتی است؛ عددی که فاصله بین رشد دستمزد و توان بازپرداخت وام را برجسته می‌کند.

نرخ بهره بالاتر و «بافر» بانک‌ها

جاش سیل⁸، مدیر گروه پژوهش در کن‌استار⁷، گفته پیام اصلی داده‌ها این است که نرخ‌های بهره بالاتر، ارتباط سنتی بین قیمت ملک و توان خرید را تضعیف کرده‌اند. به گفته او، حتی در بازارهایی که قیمت ملک پایین آمده، درآمد لازم برای خرید میانگین خانه افزایش پیدا کرده است.

در توضیح این روند آمده است: نرخ بهره وام مسکن از میانگین حدود ۵.۵۰ درصد در اواخر ۲۰۲۵ به میانگین ۶.۴۹ درصد در ۲۰۲۶ رسیده و در کنار «بافر اجباری ۳ واحد درصدی» در آزمون توان بازپرداخت بانک‌ها، ظرفیت وام‌گیری به‌شدت کاهش یافته است. همچنین از «فشار دوطرفه» یاد شده: کاهش قدرت وام‌گیری باعث می‌شود برای گرفتن وام—even روی خانه ارزان‌تر—حقوق بالاتری لازم باشد و هم‌زمان تورم مداوم، توان پس‌انداز برای سپرده را محدود می‌کند.

نمونه‌های محلی: توراک گاردنز و ایدن هیلز

طبق همین داده‌ها، یک خریدار مجرد که قصد خرید خانه در توراک گاردنز⁹ را داشته باشد، با بزرگ‌ترین وام مواجه می‌شود. برای خانه‌ای با قیمت میانه حدود ۳.۰۰۵ میلیون دلار، سپرده ۲۰ درصدی حدود ۶۰۱ هزار دلار می‌شود و رقم وام حدود ۲.۴۰۴ میلیون دلار؛ با بازپرداخت ماهانه نزدیک به ۱۵٬۱۷۹ دلار.

در گزارش آمده این سطح از بازپرداخت می‌تواند حدود ۳۷ درصد از درآمد پیش از مالیات را صرف قسط وام کند، در حالی‌که بسیاری از کارشناسان «بیش از ۳۰ درصد» را محدوده‌ای می‌دانند که فرد وارد وضعیت فشار وام (mortgage stress) می‌شود. همچنین گفته شده خانه‌های ایدن هیلز¹⁰ در این سنجش، یک خریدار مجرد را تحت بیشترین فشار مالی قرار می‌دهد؛ چون حدود ۳۹ درصد از درآمد برای بازپرداخت وام لازم می‌شود.

دیدگاه نظرسنجی‌ها: حمایت از کاهش قیمت‌ها

نظرسنجی فایندر¹¹ از ۱٬۰۰۶ نفر نشان داده دو نفر از هر سه استرالیایی² (حدود ۶۶ درصد) با هدف پایین آوردن قیمت خانه‌ها موافق‌اند؛ رقمی که در گزارش، معادل حدود ۱۴.۴ میلیون نفر برآورد شده است.

سارا مگینسون¹²، کارشناس مالی شخصی در فایندر¹¹، گفته حتی با وجود اصلاح اخیر، قیمت ملک خیلی سریع‌تر از درآمد بیشتر افراد رشد کرده و همین باعث شده خریداران احتمالی برای ورود به بازار به سپرده‌های بزرگ‌تر و وام‌های سنگین‌تر نیاز داشته باشند. او همچنین تأکید کرده «خانه ارزان‌تر» لزوماً به معنی «خانه قابل‌خرید» نیست و خریدار همچنان باید از سد سپرده بگذرد، توان بازپرداخت وام را داشته باشد و هزینه‌های دیگر مالکیت را هم پوشش دهد. در ادامه هم به چهار افزایش نرخ رسمی در سال ۲۰۲۶ اشاره شده و توصیه شده خریداران، بازپرداخت‌های بالاتر را در بودجه‌شان لحاظ کنند و پیش از تعهد به خرید، وام‌ها را دقیق مقایسه کنند.

پاورقی منابع نام‌های خاص

¹ South Australia

² Australia

³ Adelaide

⁴ Cotality

⁵ SBS

⁶ realestate.com.au

⁷ Canstar

⁸ Josh Sale

⁹ Toorak Gardens

¹⁰ Eden Hills

¹¹ Finder

¹² Sarah Megginson

¹³ iStock