خروج ۳۰ هزار خانوار با هر افزایش نرخ بهره از بازار مسکن استرالیا

با یک افزایش نرخ، ۳۰ هزار نفر بیرون می‌مانند

بالا رفتن هزینه وام‌گیری فقط اقساط وام مسکن را سنگین‌تر نمی‌کند؛ می‌تواند سقف وامی را که یک خریدار بالقوه واجد شرایط دریافت آن است، کوچک‌تر کند و در عمل، خرید خانه را از دسترس خارج کند. همین نگرانی محور گزارشی است که می‌گوید با یک تغییر، ممکن است ۳۰ هزار نفر دیگر در استرالیا¹ از «رویای بزرگ استرالیایی» خانه‌دار شدن جا بمانند.

این فشار روی خریدارانی وارد می‌شود که همین حالا هم برای جور کردن اعداد و ارقام مشکل دارند. یک نظرسنجی اخیر از Cotality² نشان داد فقط حدود یک‌چهارم استرالیایی‌ها احساس می‌کنند می‌توانند هزینه‌های اولیه خرید خانه را بدون فشار و نگرانی پرداخت کنند. همچنین فقط ۲۶ درصد گفته‌اند بدون تغییر در سبک زندگی‌شان از پس پرداخت‌های ماهانه وام مسکن برمی‌آیند.

نرخ‌های بهره بالاتر، ترکیب کسانی را هم که می‌توانند برای خرید خانه رقابت کنند تغییر داده است. عرضه آپارتمان‌های نوساز—که اغلب مسیر ورود خریداران خانه‌اولی به بازار است—حالا بیشتر توجه کسانی را جلب کرده که قصد کوچک‌تر کردن خانه خود را دارند (downsizers). در همین حال، فعالیت وام‌گیری خانه‌اولی‌ها ضعیف‌تر شده است. داده‌های Equifax³ که در گزارش‌های اخیر به آن اشاره شده، نشان می‌دهد تقاضای وام مسکن برای خانه‌اولی‌ها در ماه آگوست نسبت به سال قبل ۲۰.۱ درصد کاهش داشته است.

این عدم‌تعادل، بازتاب یک مشکل عمیق‌تر در «توان خرید» است. یک گزارش اخیر دولتی نشان داده میزان خانه‌داری بین استرالیایی‌های ۲۵ تا ۳۴ ساله طی چهار دهه، ۱۷ واحد درصد کاهش یافته است. در این گزارش برآورد شده اگر نرخ خانه‌داری در این گروه سنی در سطح سال ۱۹۸۱ باقی می‌ماند، حدود ۲۵۰ هزار خانوار بیشتر در همین گروه سنی مالک خانه بودند.

نتیجه، باریک‌تر شدن مسیر ورود به مالکیت است: خریداران با قیمت‌های بالا، ظرفیت وام‌گیری محدود و رقابت از سوی مالکان فعلی که سرمایه انباشته (equity) دارند روبه‌رو هستند. برای خیلی‌ها، حتی یک تغییر نه‌چندان بزرگ در شرایط وام‌دهی کافی است تا «پس‌اندازِ پیش‌پرداخت» و «برنامه وام» به یک فرصت از دست‌رفته تبدیل شود.

مدل‌سازی دانشگاه: هر افزایش نرخ، یک شوک فوری به خرید

طبق پژوهش و مدل‌سازی جدید دانشگاه سیدنی⁴، تقریباً در هر بار افزایش نرخ بهره، نزدیک به ۳۰ هزار خانوار در استرالیا¹ عملاً از امکان خانه‌دار شدن کنار گذاشته می‌شوند. این عدد در قالب مدلی ارائه شده که اثر افزایش نرخ‌ها را روی میلیون‌ها نفر بررسی می‌کند.

جلسه هیئت‌مدیره بانک مرکزی استرالیا⁵ (RBA) هفته آینده برگزار می‌شود و طبق پیش‌بینی‌های رایج، ممکن است نرخ نقدی (cash rate) ۰.۲۵ واحد درصد افزایش پیدا کند و به ۴.۶ درصد برسد. جیمز گراهام⁶، مدرس ارشد اقتصاد در دانشگاه سیدنی⁴، گفته این تحلیل نشان می‌دهد یک افزایش معمولِ ۰.۲۵ درصدی می‌تواند فوراً باعث افت ۵ درصدی خرید خانه شود.

او همچنین گفته افت فروش مسکن می‌تواند ظرف چند هفته پس از افزایش نرخ، معادل ۰.۱ درصد از نرخ خانه‌داری کم کند و این اثر در چهار سال بعد، به ۰.۳ درصد برسد. به گفته او، «برای مقایسه، نرخ فعلی خانه‌داری حدود ۶۶ درصد است»، و بنابراین صحبت از کاهش حدود یک‌سوم درصد از همین ۶۶ درصد است. با این حال، همین رقم کوچک وقتی پای حدود ۱۰ میلیون خانوار در میان باشد، اثر قابل توجهی دارد.

گراهام توضیح داده که اولین افزایش نرخ معمولاً بیشترین اثر را دارد، چون گروهی از افراد را همان ابتدا از بازار بیرون می‌اندازد و آن‌ها برای مدت طولانی دیگر نمی‌توانند توان خرید پیدا کنند. او گفته: «این‌ها اولین کسانی هستند که آسیب می‌بینند، چون وقتی نرخ‌ها بالا می‌رود، شرایط وام‌گیری سخت‌تر می‌شود… و آن‌ها دیگر اصلاً نمی‌توانند بخرند.» به گفته او، افزایش‌های بعدی بیشتر به سمت خانوارهایی با درآمد یا پس‌انداز بالاتر فشار می‌آورد، چون آن‌ها معمولاً یک حاشیه امن بیشتر دارند.

بازگشت‌پذیری سخت‌تر از چیزی است که به نظر می‌رسد

در این پژوهش همچنین آمده پس از افزایش نرخ، ممکن است بعضی خانوارها تا یک دهه طول بکشد دوباره در موقعیتی قرار بگیرند که بتوانند خانه بخرند. دلیلش هم تغییر شرایط زندگی (مثل شغل جدید یا بچه‌دار شدن) و همین‌طور اجرایی شدن الزامات جدید وام‌دهی بانک‌ها عنوان شده است.

طبق توضیح ارائه‌شده، حتی وقتی بانک مرکزی استرالیا⁵ بعداً نرخ را کاهش می‌دهد، برخی از این خانوارها دیگر پیش‌پرداخت کافی ندارند تا دوباره وارد بازار شوند؛ در همان زمان ممکن است قیمت‌ها هم دوباره بالا رفته باشد. قرار است بانک مرکزی استرالیا⁵ روز دوشنبه جلسه داشته باشد و تصمیم مربوط به نرخ نقدی روز سه‌شنبه اعلام شود.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Australia

² Cotality

³ Equifax

⁴ University of Sydney

⁵ Reserve Bank of Australia

⁶ James Graham

⁷ Michele Bullock

⁸ iStock

⁹ Domain