چرا خانههای جنوب استرالیا بیرون از آدلاید افت نکردند
خانهها در مناطق منطقهای و روستاییِ جنوب استرالیا¹ تقریباً از اصلاحات مالیاتی بودجه فدرال² تأثیر نگرفتهاند و در حالی که قیمتها در آدلاید³ تازه نشانههایی از عقبنشینی نشان میدهد، ارزش ملک در بیرون از پایتخت ایالت همچنان بالا میرود.
فعالان صنعت میگویند در ماههای پیشِ رو، بازارهای منطقهای و روستایی مسیر متفاوتی نسبت به بازارهای شهری طی میکنند؛ چون خریداران و سرمایهگذاران خود را با تغییرات تازه در مالیات بر عایدی سرمایه⁴ و «نگتیو گیرینگ»⁵ (کسر زیان سرمایهگذاری از درآمد مشمول مالیات) تطبیق میدهند.
طبق تازهترین دادههای پراپترک⁶، «قیمت میانه واحد مسکونی» (ترکیبی از خانه و آپارتمان) در مناطق منطقهایِ جنوب استرالیا¹ در ماه جون ۰.۳ درصد رشد کرد و در مقیاس سالانه ۱۲.۷ درصد بالا رفت و به ۵۲۲ هزار دلار رسید. در مقابل، قیمت میانه در آدلاید³ در جون ۰.۲ درصد کاهش داشت و به ۹۴۲ هزار دلار رسید؛ با این حال، سطح قیمتها در آدلاید³ نسبت به سال قبل ۱۱.۹ درصد بالاتر گزارش شد.
در همین گزارش آمده است که تاسمانیا⁷، جنوب استرالیا¹ و نیو ساوت ولز⁸ تنها بازارهای منطقهای بودند که در جون رشد ثبت کردند و دو موردِ نخست، قویترین رشد ماهانه را در میان همه شهرهای بزرگ و مناطق ثبت کردند.
مت لیندبلوم⁹، مدیرعامل رِی وایت جنوب استرالیا¹⁰، میگوید رشد آهستهتر اما پایدار، بازده اجارهای قوی و قیمتهای قابلدسترس از دلایل اصلی است که باعث میشود بازارهای منطقهای و روستایی محکم بمانند و تا حد زیادی از اصلاحات اثر نپذیرند.
او میگوید بسیاری از املاک منطقهای به شکل گسترده تحت «نگتیو گیرینگ»⁵ نیستند و به همین دلیل تغییرات اخیر، فشار زیادی به این بخش وارد نکرده است. به گفته او، در املاک منطقهای معمولاً عایدی سرمایه تاریخی به اندازه برخی بازارهای شهری قوی نیست، اما بازده اجارهای بالاست. او اضافه میکند تغییرات جدیدِ مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه⁴ اثر «مثبت یا خنثی» دارد یا نهایتاً اثر منفی بسیار کمی روی بازار میگذارد.
به گفته لیندبلوم⁹، جنوب استرالیا¹ در بخش منطقهای همچنین بازار محبوب خریداران خانهاولی است؛ چون سطح قیمتها پایینتر است و فروشهای پرقدرت عمدتاً زیر ۹۰۰ هزار دلار رخ میدهد.
اَن فلَهِرتی¹¹، اقتصاددان ارشد گروه رِیا¹²، با این نگاه موافق است و توضیح میدهد بازارهایی که بهترین عملکرد را داشتهاند، معمولاً همانهایی هستند که بیشترین «قابلیت خرید» را ارائه میکنند؛ یعنی مناطق منطقهای و همچنین واحدهای آپارتمانی.
فلَهِرتی¹¹ میگوید با نگاه به آینده، «قابلیت خرید» احتمالاً همچنان محرک اصلی عملکرد بازار میماند و انتظار میرود سهم خریدارانی که به دنبال خرید در مناطق ارزانتر مثل بازارهای منطقهای هستند، افزایش پیدا کند. او همچنین میگوید هنوز اثر کامل بودجه فدرال² بر تقاضای سرمایهگذاران روشن نشده است.
او در پایان اضافه میکند شرایط به نظر برای خریداران خانهاولی بهتر شده و آنها میتوانند از قیمتهای پایینتر و رقابت کمترِ سرمایهگذاران در سال ۲۰۲۶ بهرهمند شوند.
پاورقی
¹ South Australia
² federal budget
³ Adelaide
⁴ capital gains tax
⁵ negative gearing
⁶ PropTrack
⁷ Tasmania
⁸ NSW
⁹ Matt Lindblom
¹⁰ Ray White SA
¹¹ Anne Flaherty
¹² REA Group