کاهش ۴۷ هزار دلاری قدرت خرید وام‌گیرندگان در آستانه افزایش نرخ بهره

افت قیمت خانه، لزوماً به معنی «خرید ارزان‌تر» نیست

خریداران خانه در استرالیا با یک دوگانگی سخت روبه‌رو هستند: از یک طرف قیمت‌ها در حال پایین آمدن است، اما از طرف دیگر هزینه وام‌گرفتن بالا می‌رود و «توان وام‌گیری» کوچک‌تر می‌شود. اگر بانک مرکزی استرالیا¹ دوباره نرخ‌ها را افزایش دهد، این فشار می‌تواند شدیدتر شود؛ یعنی پایین‌تر بودن قیمتِ پیشنهادیِ فروشنده، الزاماً به یک خرید «قابل‌پرداخت‌تر» تبدیل نمی‌شود.

انتظار می‌رود RBA² در نشست سپتامبر خود، نرخ نقدی را از ۴.۳۵٪ به ۴.۶٪ برساند. اگر این اتفاق بیفتد، چهارمین افزایش در سال جاری خواهد بود و نرخ‌های رایج وام مسکن می‌تواند به حدود ۶.۵٪ برسد. این اقدام فعلاً یک پیش‌بینی است و تصمیم قطعی اعلام نشده است.

قسط بالاتر، توان وام‌گیری کمتر

برای فردی که یک وام جدید معمولی با مبلغ ۷۳۱ هزار دلار می‌گیرد، بالا رفتن نرخ وام از ۶.۲٪ به ۶.۵٪ می‌تواند حدود ۱۱۹ دلار به پرداخت ماهانه اضافه کند و آن را به حدود ۴۵۹۶ دلار برساند. طبق ارقام منتشرشده توسط The Guardian³، قسط همین وام از ابتدای سال تا حالا نزدیک به ۴۸۰ دلار در ماه بیشتر شده است.

این هزینه اضافی روی سقف وامی که بانک‌ها حاضرند بدهند هم اثر می‌گذارد. وب‌سایت مقایسه‌ای Canstar⁴ برآورد کرده که یک افزایش نرخ، توان وام‌گیری فردی با میانگین دستمزد تمام‌وقت را ۱۱,۲۰۰ دلار کمتر می‌کند و مجموع کاهش توان وام‌گیری از ابتدای موج افزایش‌ها را به ۴۷,۴۰۰ دلار می‌رساند. در چنین شرایطی، بخشی از خریداران مجبور می‌شوند بودجه‌شان را پایین بیاورند، سپرده (ودیعه) بزرگ‌تری جمع کنند یا خرید را فعلاً عقب بیندازند.

افت قیمت‌ها فقط بخشی از فشار را کم می‌کند

در حالی‌که قیمت‌ها در مسیر نزولی حرکت کرده‌اند، برخی پیش‌بینی‌ها می‌گویند روند کاهش می‌تواند ادامه داشته باشد. گزارش‌ها نشان می‌دهد قیمت‌های ملی خانه بیش از ۴٪ پایین‌تر از اوج خود در اوایل امسال قرار گرفته است. RBA² افت ۷.۳٪ تا میانه سال ۲۰۲۷ را پیش‌بینی کرده و برخی تحلیلگران می‌گویند اگر نرخ بهره دوباره بالا برود، ریزش می‌تواند بزرگ‌تر هم باشد.

این افت در همه شهرها یکسان نیست. در Sydney⁵ کاهش قیمت شدیدتر از بسیاری بازارهای دیگر گزارش شده و بعضی پیش‌بینی‌ها از افت قابل‌توجه‌تر در Sydney⁵ و Melbourne⁶ خبر می‌دهند. اما در شهرهایی که افت قیمت کمتر است، ممکن است «سودِ کاهش قیمت» برای خریدار با «زیانِ قسط بالاتر» و «سقف وام پایین‌تر» خنثی شود.

نکته اصلی همین‌جاست: پایین آمدن قیمت خرید زمانی کمک می‌کند که خریدار هنوز بتواند تأمین مالی بگیرد و از پسِ اقساط بربیاید. با بالا رفتن نرخ‌ها، یک خانواده ممکن است حتی در بازار ارزان‌تر هم فقط برای وام کوچک‌تری واجد شرایط شود.

خریداران الان به چه چیزهایی توجه کنند؟

برای کسانی که قصد خرید دارند، با توجه به چشم‌انداز نرخ‌ها، مهم است بودجه‌بندی اقساط را با نرخ بالاتر از نرخِ پیشنهادیِ فعلی انجام دهند. بررسی برآورد وام با وام‌دهنده یا بروکر، در نظر گرفتن جا برای افزایش‌های بعدی، و مقایسه «هزینه خرید الان» با «صبر کردن»، باید بر اساس اقساط و سقف وام انجام شود، نه فقط قیمت‌های آگهی.

بازار نزولی می‌تواند برای خریدارانی که وضعیت مالی باثبات و انعطاف دارند فرصت ایجاد کند؛ اما پایین‌تر بودن قیمت‌ها به‌تنهایی به معنی بهتر شدن توان خرید نیست. تا وقتی هزینه وام پایین نیاید یا درآمدها هم‌پای آن حرکت نکند، ممکن است بودجه بسیاری از خریداران سریع‌تر از قیمت خانه‌ای که می‌خواهند، کوچک شود.

پاورقی

¹ Reserve Bank of Australia

² RBA

³ The Guardian

⁴ Canstar

⁵ Sydney

⁶ Melbourne