ملبورن از بازار «پریمیوم» به گزینهای نسبتاً ارزانتر رسیده است
بازار مسکن ملبورن¹ در سالهای اخیر تغییر محسوسی را تجربه کرده است. شهری که زمانی جزو گرانترین بازارهای پایتختی استرالیا² بود، حالا در برخی گزارشها بهعنوان یکی از شهرهای بزرگِ نسبتاً مقرونبهصرفهتر معرفی میشود؛ بهطوری که ارزش خانهها در ملبورن¹ از سیدنی³، پرت⁴ و—در برخی مقاطع—حتی آدلاید⁵ عقب افتاده است. این جابهجایی با چند سال رشد ضعیفتر قیمتها، بالا ماندن هزینههای وامگیری و افزایش قابلتوجه عرضه مسکن در حومههای بیرونی ملبورن¹ ارتباط داده میشود. بر اساس دادههای اخیر، ارزش میانه خانه در شهر حدود ۷۹۷٬۳۵۴ دلار برآورد شده که حدود ۱.۶٪ پایینتر از سطح پنج سال قبل است.¹
فاصله با سیدنی بزرگتر شده است
در بخش زیادی از دهه ۲۰۱۰، ملبورن¹ معمولاً از پایتختهای کوچکتر استرالیا² گرانتر بود، اما این وضعیت تغییر کرده است. طبق تحلیلهای جدید بازار، میانه قیمت خانه در ملبورن¹ اکنون پایینتر از پرت⁴ و فقط کمی بالاتر از آدلاید⁵ قرار میگیرد.²
مقایسه با سیدنی³ اختلاف را بیشتر نشان میدهد: شکاف میانه قیمت خانه بین دو شهر به بیش از ۶۰۰ هزار دلار رسیده و تخمین زده میشود یک خانه معمولی در سیدنی³ حدود ۷۰٪ گرانتر از نمونه مشابه در ملبورن¹ قیمتگذاری شود.² همین «تخفیف نسبی» باعث شده نگاه برخی خریداران و سرمایهگذاران به شهر تغییر کند و ملبورن¹ بیشتر از زاویه «ارزش نسبت به قیمت» بررسی شود.
افت قیمت در بعضی محلههای تثبیتشده
این تغییر فقط به زمینهای حاشیهای محدود نیست. در فصل سهماهه جون، شش محله در ملبورن¹ قیمتهای میانهشان را زیر آستانههای مهم از دست دادند. برای نمونه، قیمت واحدهای Hampton⁶ پس از افت ۱۱.۷٪ به زیر ۱ میلیون دلار رسید و قیمت خانهها در Chelsea Heights⁷ و Scoresby⁸ هم به زیر این مرز لغزید.³
در برخی نقاط سنتاً گرانتر، کاهشها پررنگتر گزارش شده است. میانه قیمت خانه در Brighton⁹ حدود ۲۰۵ هزار دلار (معادل ۶.۶٪) افت کرد و به ۲.۹۱۵ میلیون دلار رسید؛ در نتیجه این محله از رده «۳ میلیون دلاری» خارج شد. همچنین South Yarra¹⁰ و Malvern East¹¹ هم جایگاه میانه قیمت ۲ میلیون دلاری خود را از دست دادند.⁴ این جابهجاییها نشان میدهد اصلاح قیمتها در بخشهای مختلف شهر گسترده شده و بازار املاک تثبیتشده ملبورن¹ مانند برخی پایتختهای دیگر همان فشار قیمتی قبلی را نشان نمیدهد.
عرضه بالاتر در بیرون شهر، فشار بیشتری ایجاد کرده است
یکی از عوامل مطرحشده برای نرم شدن قیمتها، حجم بالای ساختوساز جدید در حومههای بیرونی ملبورن¹ است. افزایش فعالیت ساختمانی، عرضه خانه و زمین را بیشتر کرده، گزینههای انتخاب را بالا برده و بخشی از عجلهای را که در دورههای رونق، قیمتها را سریعتر بالا میبرد کاهش داده است.¹
با این حال، طبق گزارشها بازار زمینهای «گرینفیلد¹²» نسبت به بازار خانههای تثبیتشده مقاومتر بوده است. میانه قیمت قطعه زمینِ خالی در ملبورن¹ در سهماهه دوم ۲۰۲۶ به ۳۸۵٬۵۵۰ دلار رسیده که نسبت به سال قبل ۲.۸٪ رشد داشته است.⁵
حتی در بازار زمین هم موضوع «توان خرید» پررنگ است: زمینهای با قیمت ۳۵۰ هزار دلار یا کمتر سهم ۴۲٪ از فروشهای ملبورن¹ را تشکیل دادهاند؛ در حالی که این سهم یک سال قبل ۳۹٪ و دو سال قبل ۳۴٪ بوده است.⁵ همچنین گزارش شده «کریدور غربی» ملبورن¹ همچنان بهعنوان محدودهای با جهتگیری ارزشی شناخته میشود و میانه قیمت زمین در آن ۳۷۷٬۷۵۰ دلار اعلام شده است.⁵
بازاری که برای خریدارها راحتتر شده، اما با ریسکهایی همراه است
ارزانتر شدن نسبی ملبورن¹ میتواند برای کسانی که در سیدنی³ یا دیگر پایتختهای با رشد سریعتر از بازار جا ماندهاند، امکان ورود ایجاد کند. قیمتهای پایینتر میتواند توان وامگیری را بهتر کند و فاصله بزرگ با سیدنی³ برای بخشی از سرمایهگذارانِ دنبال «ارزش بلندمدت» جذاب باشد.
در عین حال، گزارشها تأکید میکنند صرفاً «مقرونبهصرفهتر شدن» به معنی رشد فوری قیمت نیست. بازار ملبورن¹ با چالشهایی مانند احتیاط خریداران، هزینههای بالای تأمین مالی و ناهمگونی تقاضا بین محلهها روبهرو است. طبق دادههای هفتگی اخیر، ارزش خانهها در ملبورن¹ حدود ۰.۳٪ افت کرده و نسبت به یک سال قبل نزدیک به ۴٪ پایینتر بوده است.⁶ در همین دادهها اشاره شده کاهشها در دیگر پایتختهای اصلی هم دیده شده است.⁶
مرحله بعدی بازار
در گزارشها آمده که مسیر بعدی ملبورن¹ احتمالاً تحت تأثیر همزمانِ «توان خرید» و «اعتماد بازار» شکل میگیرد؛ با این فرض که اگر فشار نرخهای بهره کمتر شود، ممکن است قیمتهای پایینتر برای مالکان-ساکن، سرمایهگذاران و خریداران بینایالتی جذابتر شود. در مقابل، ادامه عرضه و شرایط اقتصادی ضعیفتر میتواند سرعت برگشت بازار را محدود کند. در مجموع، وضعیت فعلی یک چرخش قابلتوجه را نشان میدهد: ملبورن¹ همچنان یک شهر بزرگ و شناختهشده است، اما خانههایش در مقایسه با بخش زیادی از بازار ساحل شرقی استرالیا² ارزانتر شدهاند.
پاورقی نامها (اصل انگلیسی):
¹ Melbourne
² Australia
³ Sydney
⁴ Perth
⁵ Adelaide
⁶ Hampton
⁷ Chelsea Heights
⁸ Scoresby
⁹ Brighton
¹⁰ South Yarra
¹¹ Malvern East
¹² greenfield